Comentários acerca dos custos e benefícios da obrigatoriedade da ata notarial na adjudicação compulsória extrajudicial

Prof.ª Draª Maria da Graça de Moraes Bittencourt Campagnolo[1]

Artigo de opinião no qual se aprecia a obrigatoriedade da ata notarial, no âmbito do referencial teórico da Análise Econômica do Direito. A discussão se foca na confrontação entre os custos e benefícios da norma introduzida pelo provimento 150/2023, que exige a ata notarial embora em princípio crie a ideia de incremento dos custos de transação terminam por gerar maior segurança jurídica para o registrador, o que no final das contas facilitaria um rápido processamento da pretensão do requerente

Palavras-chave: Adjudicação compulsória extrajudicial; Ata notarial; custos de transação

O CNJ publicou em 15/09/2023 o Provimento 150 que trata da adjudicação compulsória extrajudicial prevista no artigo 216-B da Lei n. 16.015/73, com redação determinada pela recente Lei nº 14.382/2022. O citado Provimento tem por finalidade regulamentar e uniformizar no país os procedimentos relativos a esse serviço que será atribuição efetuado, está sendo fornecido pelos cartórios de Registro de Imóveis.

Vários artigos, vídeos e podcasts explicativos, lives etc. foram produzidos sobre o tema. É cediço que a adjudicação compulsória extrajudicial se enquadra no processo de desjudicalização, sendo mais uma ferramenta desse processo, que precisa ser dotada de eficiência e eficácia para satisfazer esse direito do cidadão, que é o direito de propriedade nos termos do Art. 5º, XXIII além de resguardar o valor de mercado do bem uma vez que através da adjudicação compulsória ele será regularizado.

O referencial teórico da análise econômica do direito, que é muito adequado para se fugir a uma análise puramente descritiva desse instituto, que incide nas relações jurídicas de agentes econômicos racionais, que buscam a máxima utilidade de suas ações em prol de interesses disponíveis.

Na prática, por meio da adjudicação compulsória extrajudicial se assegura os direitos de propriedade oriundos dos contratos de gaveta, sejam eles de compra e venda, de cessão de direitos ou de permuta, desde que, comprovadamente, se demonstre que foram cumpridos os requisitos legais para tanto, como por exemplo, a comprovação da quitação e a constituição em mora do vendedor(e), do cessionário(s) ou do permutante (s) na outorga da escritura pública.

Uma hipótese posteriormente verificável que podemos estabelecer recai na utilidade da obrigatoriedade da atuação nos notários, através da lavratura de uma ata notarial, conforme previsão do Provimento 150/2023, a qual deverá a instruir o requerimento a ser feito ao registrador de imóveis:

Art. 440-M. O requerimento inicial será instruído, necessariamente, pela ata notarial de que trata este Capítulo deste Código Nacional de Normas e pelo instrumento do ato ou negócio jurídico em que se funda a adjudicação compulsória.

Á primeira vista, a ata notarial como documento necessário para instruir o requerimento geraria maiores custos de transação, de forma que essa exigência terminaria por criar mais óbices a esse procedimento de regularização de imóveis diminuindo a eficiência pretendida pelo legislador na Lei nº 14.382/2022.  Apesar de que na Itália por exemplo o procedimento é bem semelhante, prevê a presença inicial do notário que vai inserir na ata dados juridicamente relevantes sobre a pretensão almejada.

Se tomarmos como parâmetro o conceito de Eficiência de Kaldor-Hicks[2] vemos que o incremento os custos de transação , trazidos no caso pela presença do notário à relação entre particular e registrador de imóveis, por vezes podem gerar uma compensação social. Logo, a ata notarial como documento obrigatório para instruir o requerimento de registro pode ser considerado socialmente útil, posto que, o benefício social gerado, como por exemplo  a idéia disseminada na sociedade que um contratante não estará à mercê das idiossincrasias do outro contratante, sem os meios necessários para formalizar e dar publicidade àquele negócio Jurídico. Logo, o benefício social, em termos benthanianos (utilidade) é o incremento do mercado imobiliário uma vez que existem meios de lidar de uma forma eficiente com as vicissitudes das realidades que vão se sucedendo. Porém creio que  essa hipótese precisa ser metrificada com amostras realmente representativas, as quais, pela novidade do instituto não se tem no momento.

O cenário da adjudicação compulsória extrajudicial, envolve de um lado, os particulares com seus “contratos de gaveta”, os quais, muitas vezes foram elaborados pelas próprias partes ao melhor estilo “cópia e cola” da internet, outros mais prudentes contratam advogados para elaborá-los, todavia não se pode deixar de reconhecer que os particulares. Em todo caso é certo que, em maior ou menor grau esse contrato busca a mitigação de custos de transação com a maximização da informalidade e da contenção de gastos “desnecessários”. De outra banda, temos os registradores de imóveis com suas atribuições nos artigos 13 e 22 da Lei n.º 8.935/94. Sua racionalidade é distinta dos agentes econômicos retromencionados pois ele buscará maximizar a segurança jurídica.

O registrador de imóveis atua como delegatário de um serviço público e, o ato de qualificação de um título tem natureza jurídica de ato administrativo. Logo, a lógica de atuação do registrador de imóveis se subordina a peculiaridade de suas atribuições, dado que sua finalidade é perscrutar a validade do título apresentado para registro. Para tanto o registrador de imóveis exerce um juízo que se baseia na checagem do título apresentado tendo em vista perquirir se esse reúne as condições necessárias para se tornar registrável.

Ao contrário do tabelião, não lhe cabe dar forma jurídica à vontade das partes, mas tão somente constatar se o título apresentado tem qualificação para ser inscrito na matrícula do imóvel. Ao contrário, o registrador está adstrito à norma, não lhe sendo facultado, em razão do estreito limite da qualificação, valer-se de elementos subsidiários para construção de seu juízo fora do direito normativo como por exemplo, o que indica comportamento típico da prática de ato administrativo.

Dentro do referencial teórico da análise econômica do direito se observa, a luz do Art. 216-B da Lei n. 16.015/73 a necessidade de mediação entre esses dois polos[3], que, ainda que não sejam antagônicos entre si, possuem lógicas de atuação diversas, donde a importância da intervenção dos notários como uma primeira “estação de parada” do processo de adjudicação compulsória extrajudicial. Cabe ao notário auscultar o que se encerra nas disposições de vontade do título na ser registrado em função de sua atribuição de formalizar juridicamente a vontade das partes nos termos do Art.6º da Lei nº8.935/94.

Art. 6º Aos notários compete:

I – Formalizar juridicamente a vontade das partes;

II – Intervir nos atos e negócios jurídicos a que as partes devam ou queiram dar forma legal ou autenticidade, autorizando a redação ou redigindo os instrumentos adequados, conservando os originais e expedindo cópias fidedignas de seu conteúdo;

III – autenticar fatos.

A questão da necessidade da ata notarial que foi tema de muitas discussões foi equacionada pelo Provimento 150/2023 de uma forma estratégica reforçando a segurança das partes tendo em vista o deferimento para registro do título apresentado e por isso mesmo, embora à primeira vista pareça contraproducente terminal por aumentar as margens de segurança do registrador , ou mesmo , à dependência do contrato , mostrar ao interessado que o título não tem a qualificação necessária para ser registrado evitando-lhe maiores custos.

O fato de o requerimento passar por uma instância que possibilita uma mediação equidistante entre o conteúdo do instrumento particular e os requisitos necessários para seu registro na matrícula consubstanciando em uma ata notarial poderá fazer toda a diferença para o deferimento do título apresentado.

O problema que vejo é que o Provimento 150/2023 não esclarece de forma satisfatória, dando margens a entendimentos díspares decorre dos termos “Direito Exercitável” [4]previsto no Art. 440-B[5].

O texto nos induz a pensar que é condição para a adjudicação compulsória extrajudicial a inexistência de direito de arrependimento previsto no contrato. Então, o que fazer com contratos extraídos de modelos da internet?  que por vezes prevê a cláusula de arrependimento, mas logo adiante afirma em outra cláusula, ser as disposições do instrumento irrevogáveis e irretratáveis? Essa realidade que pode ensejar posições díspares na análise dos notários que pode ser contraproducente às pretensões do interessado. De qualquer forma, a ata notarial protege o interessado da maximização da lógica da segurança do registrador de imóveis levando-o a uma via crucis de notas devolutivas. Além do provimento ter dotado o tabelião da atribuição de buscar uma composição entre os interessados de forma que muitas vezes o comprador possa sair do tabelionato até mesmo com sua escritura pública.

Art. 440-G. Além de seus demais requisitos, para fins de adjudicação compulsória, a ata notarial conterá:

(…) § 8º O tabelião de notas poderá instaurar a conciliação ou a mediação dos interessados, desde que haja concordância do requerente, nos termos do Capítulo II do Título I do Livro I deste Código Nacional de Normas.

Por fim, a adjudicação compulsória extrajudicial trata-se de uma idéia maximizadora da riqueza posto que incrementa o ambiente de negócios imobiliários espera-se seu aprimoramento através da prática de forma compatível com a racionalidade que os particulares em seus negócios jurídicos esperam do Estado.

[1] Doutora em Ciência Política (IUPERJ), Mestre em Direito Constitucional(PUC-RIO) , Professora licenciada da Universidade Federal do Pará. Atualmente é advogada na B.Campagnolo Advogados em Toledo-PR

[2] A confrontação dos custos e benefícios da norma introduzida pelo provimento 150/2023, que exige a ata notarial embora em princípio crie a ideia de incremento dos custos de transação terminam por gerar maior segurança jurídica para o registrador, o que no final das contas facilitaria um rápido processamento da pretensão do requerente. In KALDOR, Nicholas. Welfare propositions in Economics and interpersonal comparisons of utility. The Economic journal, vol. 49, n. 195, p. 549-552, 1939.

[3] Interessado apresentante do título

[4] À primeira vista parece que apesar de constar em um instrumento particular uma cláusula de arrependimento a realidade dos fatos pode se sobrepor à cláusula. Por exemplo. O contrato está quitado que correu o prazo decenal previsto no Art. 205 do CC já que há inúmeros julgados que adotam esse prazo por analogia em virtude de lacuna de regra específica?  Aí temos o cerne de nossa questão. O que o homem comum entende pela “não existência de direito de arrependimento exercitável?

[5] Podem dar fundamento à adjudicação compulsória quaisquer atos ou negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda ou promessa de permuta, bem como as relativas cessões ou promessas de cessão, contanto que não haja direito de arrependimento exercitável.

📅 Publicado em: 26/10/2023