Extinção de condomínio pró-diviso por meio da estremação.

* Leonardo Amaral da Silva

RESUMO

Este artigo científico tem por objetivo promover a reflexão quanto ao acesso à extinção de condomínio pró-diviso, onde os condôminos já ocupam uma área de terras dentro de um todo maior, proporcionando, assim, a este condômino a extinção parcial do condomínio, relativo à sua fração ideal de terra. Dentro das possibilidades de regularização fundiária a Estremação tem sua previsão na Constituição Federal da República Federativa do Brasil de 1988, haja vista, a legislação constitucional em seu artigo 17º, garantir o direito à propriedade como um direito inviolável e sagrado, ainda, o código civil brasileiro, em seu artigo 571, prevê a demarcação e a divisão de terras por meio de escritura pública, respeitados os requisitos legais e com o advento da Lei 13.465/21, a Estremação surge em meio aos demais institutos legais que proporcionam regularização de imóveis em condomínio, tais como condomínios de lotes, urbanísticos, gleba legal e a Reurb. A abordagem desse tema, no presente artigo visa expor as possibilidades, os casos em que se enquadram os imóveis tanto urbanos como rurais para ser atendidos por meio da Estremação e os meios registrais junto aos tabelionatos e registros de imóveis para a elaboração do título e seu consequente registro à luz da Lei 6.015/73 e Consolidação Normativa Notarial e Registral (CNNR). A metodologia utilizada foi a qualitativa e de revisão bibliográfica. O método se deu por meio de livros, artigos, dissertações, legislação específica e constitucional, ainda foram citados alguns autores, tais como, João Pedro Lamana Paiva, Celso Antônio Bandeira Mello, Francisco Cavalcanti Pontes de Miranda bem como abordagem do tema por órgãos registrais e notariais. Primeiramente se conceitua a Estremação, a classifica de forma breve respeitando as diferenças entre os imóveis urbanos e rurais, por pesquisas doutrinárias, e com o estudo da Lei 13.465/21 a garantia do direito à propriedade e extinção de condomínio, direitos esses, garantidos pela Constituição Federal da República Federativa do Brasil e ratificado através de legislação específica. Por fim, promoção das discussões sobre os requisitos fundamentais para a aplicação da Estremação em condomínio pró-diviso, proporcionando a sociedade a possibilidade de regularizar seus imóveis e ter garantido seu direito primordial a sua propriedade.

Palavras-chave: Estremação; CNNR; Direito Constitucional; Gleba Legal; e, extinção de condomínio pró-diviso.

 ABSTRACT

This scientific article aims to promote reflection regarding access to the extinction of pro-division condominiums, where the condominium members already occupy an area of land within a larger whole, thus providing this condominium owner with the partial extinction of the condominium, regarding there ideal fraction of land. Within the possibilities of land regularization, Estremação has its provision in the Federal Constitution of the Federative Republic of Brazil of 1988, in view of the constitutional legislation in its article 17, guaranteeing the right to property as an inviolable and sacred right, also, the civil code Brazilian, in its article 571, provides for the demarcation and division of land by means of public deed, respecting the legal requirements and with the advent of Law 13.465/21, Estremação arises amid the other legal institutes that provide regularization of properties in condominium, such as lots, urban condominiums, legal land and the Reurb. The approach to this theme, in this article, aims to expose the possibilities, the cases in which both urban and rural properties fit to be served through Estremação and the means of registration with notary offices and property registries for the preparation of the title and its consequent registration in the light of Law 6.015/73 and Consolidation Normative Notarial e Registral (CNNR). The methodology used was qualitative and bibliographical review. The method was carried out through books, articles, dissertations, specific and constitutional legislation, some authors were also cited, such as João Pedro Lamana Paiva, Celso Antônio Bandeira Mello, Francisco Cavalcanti Pontes de Miranda, as well as an approach to the subject by registration agencies. and notaries. Firstly, Estremação is conceptualized, classified briefly respecting the differences between urban and rural properties, through doctrinal research, and with the study of Law 13.465/21 the guarantee of the right to property and condominium extinction, rights guaranteed by Federal Constitution of the Federative Republic of Brazil and ratified through specific legislation. Finally, promote discussions about the fundamental requirements for the application of Estremação in pro-division condominiums, providing society with the possibility of regularizing its properties and to have his primordial right to his property secured.

Keywords: Extremity; CNNR; Constitutional right; Gleba Legal; and extinction of pro-division condominium.

SUMÁRIO: 1. Introdução. 2. Conceito de Estremação. 3. Estremação de Imóveis Urbanos. 4. Estremação de Imóveis Rurais. 5. Registro Imobiliário da Escritura de Estremação. 6. Considerações Finais. 7. Referências.

 

1. INTRODUÇÃO

O tema deste artigo científico é a divisão e extinção de condomínio pró-diviso, sua delimitação é a divisão por meio da Estremação. A divisão e extinção de condomínio, por meio de escritura pública, tem previsão legal no art. 571 código de processo civil, permitindo desta forma, nas hipóteses de condomínio pró-diviso, onde se é possível demarcar o lote, em casos onde a fração ideal tanto da área a ser estremada quanto a área remanescente possuam a área mínima necessária, determinada pela FMP (fração mínima do parcelamento), utilizando o instituto do instituto da Estremação para a resolução do caso concreto. Neste artigo, em um primeiro momento é conceituada de forma suscinta a Estremação, ressaltando as hipóteses em que poderá ser aplicada, diferenciando-a das demais formas de parcelamento de solo, as quais estão previstas em Lei federal, na Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, Lei específica e constantes nas

consolidações normativas notariais e registrais (CNNR) do país. Nos capítulos seguintes se especifica os tipos de Estremação, considerando as peculiaridades e requisitos nos casos de imóveis urbanos e imóveis rurais, considerando sempre que em ambos os casos o preceito é a função social da propriedade, a qual tem previsão na Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, com a finalidade de evitar desigualdades sociais provocadas pela distribuição de terras rurais e urbanas. Com o conceito de Estremação definido e com as características delimitadas entre imóveis urbanos e rurais, o ato registral é abordado no tocante a elaboração do título hábil, por meio de instrumento público, junto ao Tabelionato de Notas, com os requisitos necessários para sua elaboração e a sua posterior apresentação, acompanhada das demais provas pertinentes para seu registro no Cartório de Registro de Imóveis, garantindo assim, segurança jurídica ao ato praticado pelos interessados e trazendo publicidade a terceiros por meio do princípio da publicidade registral. Por fim, a conclusão do artigo com a abordagem do assunto, passando por suas especificidades, os atos notarial e registral e a aplicabilidade da Estremação no âmbito da divisão e extinção de condomínio pró-diviso, surgindo como uma possibilidade 8 entre outras previstas em Lei para resolução de casos de extinção de condomínio e fracionamento de terras, de forma menos burocrática e garantindo de forma extrajudicial a garantia à população em dispor de forma irrestrita da sua propriedade.

2. CONCEITO DE ESTREMAÇÃO

 No conceito de condomínio, segundo Maria Helena Diniz¹ , concede-se a cada consorte uma quota ideal qualitativamente igual da coisa e não uma parcela material desta; por conseguinte, todos os condôminos têm direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade do bem, sofrendo limitação na proporção quantitativa em que concorre com os outros companheiros na titularidade sobre o conjunto, a partir de tal conceito, podemos vislumbrar sua divisão e extinção, conforme previsto no Código Civil, disposto no caput do art. 1.320: Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão. Com o conceito de condomínio estabelecido há de se verificar a hipótese em que se trata de

condomínio pró-diviso, segundo Venosa², no condomínio pró-diviso, existe mera aparência de condomínio, porque os comunheiros localizaram-se em parte certa e determinada da coisa, sobre a qual exercem exclusivamente o direito de propriedade, a identificação para que se possa fracionar a área de terras em condomínio de acordo com Orlando³, se dá na seguinte situação: caracteriza-se pela justaposição de propriedades distintas, perfeitamente individualizadas, com isso a possibilidade de fracionamento da área, considerando sua delimitação. Conforme o artigo 571, caput do Código de Processo Civil (CPC):

A demarcação e a divisão poderão ser realizadas por escritura pública, desde que maiores, capazes e concordes todos os interessados, observando-se, no que couber, os dispositivos deste Capítulo.

Conforme preconiza o supracitado artigo legal, existindo a possibilidade de fracionamento por meio de escritura pública, surge aí a possibilidade de estremar, que significa dividir-se, delimitar-se, segundo Michaelis⁴ , conforme Gobbo⁵ , delimitar da área total uma fração a qual é objeto da divisão de condomínio, delimitar por meio de estremas ou marcos divisórios de modo que as partes separadas sejam distinguidas. A partir do que se estabelece o condomínio de fato, por meio de instrumento público é possível a divisão e extinção do condomínio, conforme alvitra o provimento 93/2020 do estado de Mina Gerais⁶:

Art. 1.150. A instrumentalização do ato para fins de localização da parcela pro diviso será feita necessariamente por escritura pública de estremação. § 1º É obrigatória a intervenção na escritura pública de todos os confrontantes da gleba a localizar, sejam eles condôminos ou não na área maior. § 2º Considera-se confrontante, para fins de estremação, o titular de direito real ou o ocupante, a qualquer título, da área lindeira à fração demarcada, integrante ou não do condomínio da área maior. § 3º No caso de falecimento de alguma das partes que deve figurar na escritura, comparecerá em seu lugar o inventariante.

 De acordo com o acima disposto para realização da Estremação se faz necessário o instrumento público com anuência dos lindeiros, o qual servirá como título registral

para demarcação da área bem como a promoção da abertura da matrícula individual junto ao registro de imóveis em nome do condômino, proprietário da respectiva fração ideal, conforme disposto no artigo do doutor Lamana Paiva⁷. O referido artigo publicado no site da IRIB, a supracitada fração ideal deve respeitar a fração mínima de parcelamento (FMP), a qual deverá ser observada tanto para a área objeto da Estremação quanto a área remanescente. A fração mínima de parcelamento (FMP) tem previsão legal, e é estabelecida para imóveis rurais, em conformidade com a Lei 5.868/72⁸ em seu art. 8º, atualmente o INCRA determina a área de 2 (dois) Hectares:

Art. 8º – Para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do Art. 65 da Lei número 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento fixado no § 1º deste artigo, prevalecendo a de menor área. § 1º – A fração mínima de parcelamento será: a) o módulo correspondente à exploração hortigranjeira das respectivas zonas típicas, para os Municípios das capitais dos Estados; b) o módulo correspondente às culturas permanentes para os demais Municípios situados nas zonas típicas A, B e C; c) o módulo correspondente à pecuária para os demais Municípios situados na zona típica D.

 

Para imóveis em perímetro urbano a fração mínima de parcelamento (FMP) é de 125,00m², a área é determinada pela Lei 6.766/79⁹, com o intuito de estar adequado ao plano diretor do município:

 

Art. 4o . Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos: II – os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes.

 

Por fim para que seja efetivada a Estremação, conforme entendimento do ainda há de observar a situação fática do imóvel o qual tem previsão na CNNR/MG¹⁰, conforme dispõe o artigo 1.012, §1º:

 

Para as situações consolidadas até a vigência deste Provimento, deverá ser comprovado pelo requerente o período de 5 (cinco) anos de ocupação retroativa, e, para aquelas consolidadas após a vigência deste provimento o período de 10 anos para que seja procedida a regularização.

 

De acordo com o provimento, ainda segundo, Bel. Rafael¹¹, o oficial de registro de imóveis ainda observará os seguintes requisitos: 1- Documentos que comprovem a posse; 2- Termo de anuência do lindeiros; 3- A identificação da área objeto da Estremação por meio de levantamento topográfico fornecido por responsável técnico devidamente registrado no conselho.

 

3. ESTREMAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

 

A Estremação de imóveis urbanos, de acordo com a Consolidação Normativa Notarial e Registral – CNNR/MG, nos casos de condomínio pró-diviso, em que exista a individualização de fato, conduto careça da regularização por meio do ato registral necessita cumprir requisitos, conforme preconiza o art. 997 da Consolidação Normativa Notarial e Registral – CNNR/MG¹²:

Art. 997. Na hipótese de a irregularidade fundiária consistir na ocupação individualizada de fato, cuja propriedade esteja idealmente fracionada, as novas matrículas serão abertas a requerimento dos titulares das frações ideais ou de seus legítimos sucessores, em conjunto ou individualmente, aplicando-se, conforme o caso concreto, o disposto no art. 3º do Decreto-lei nº 271, de 28 de fevereiro de 1967, no art. 1º da Lei nº 4.591/1964 ou no art. 2º da Lei nº 6.766/1979. Parágrafo único. Para as situações consolidadas até a vigência

deste Provimento, deverá ser comprovado pelo requerente o período de 5 (cinco) anos de ocupação retroativa; e, para as situações consolidadas após a  vigência deste Provimento, o período de 10 (dez) anos para que seja procedida a regularização, respeitando-se, em todos os casos, a fração mínima de parcelamento.

Importante observar, conforme Lage¹³, que é necessário observar que tanto a área estremada quanto a área remanescente, nos casos de imóveis urbanos, os quais são determinados de acordo com o plano diretor do município, haja vista, previsão legal para tal determinação, conforme art. 30, VIII da Constituição Federal de 1988¹⁴:

Art. 30. Compete aos Municípios: VIII – promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano.

portanto resguardada a competência sobre o procedimento de demarcação da área para prosseguimento da regularização de imóveis urbanos, conforme Dr. Lamana Paiva¹⁵, em assentos conste estado de comunhão, mas que, na realidade, se apresentem individualizados e em situação jurídica consolidada, destarte, conforme Vecchia¹⁶, o Oficial do Registro de imóveis receberá o instrumento público para averbação no seu respectivo assento imobiliário, utilizando os procedimentos já consagrados no projeto “Gleba Legal”¹⁷, ou seja, por meio de escritura pública declaratória na qual a Estremação é realizada mediante a intervenção de todos os confrontantes da parcela a localizar, A Estremação deu-se nos Projetos More Legal e Gleba Legal da Corregedoria Geral da Justiça do Rio Grande do Sul, que inicialmente exigia intervenção judicial, contudo por meio do Provimento. 08/2005 da CGJ¹⁸, que permitiu a regularização

exclusivamente em âmbito extrajudicial. Determinada a Estremeção de imóvel, urbanos, arrolados os documentos necessários o procedimento subsequente é o seu registro junto ao cartório de registro de imóveis.

 

4. ESTREMAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS

 A Estremação de imóveis rurais, de acordo com a Consolidação Normativa Notarial e Registral – CNNR/MG, nos casos de condomínio pró-diviso, em que exista a individualização de fato, semelhante ao urbano, para regularização por meio do ato registral necessita cumprir requisitos, conforme preconiza o art. 1.012 da Consolidação Normativa Notarial e Registral – CNNR/MG¹⁹:

Art. 1.012. Nas circunscrições imobiliárias possuidoras de condomínios rurais pro diviso que apresentem situação consolidada e localizada, a regularização de frações com abertura de matrícula autônoma, respeitada a fração mínima de parcelamento, será feita com a anuência dos confrontantes das parcelas a serem individualizadas. § 1º Para as situações consolidadas até a vigência deste Provimento, deverá ser comprovado pelo requerente o período de 5 (cinco) anos de ocupação retroativa, e, para aquelas consolidadas após a vigência deste Provimento, o período de 10 (dez) anos para que seja procedida a regularização, respeitando-se em todos os casos a fração mínima de parcelamento. § 2º A identificação do imóvel a regularizar obedecerá ao disposto nos arts. 176, II, 3, e 225 da Lei dos Registros Públicos.

conforme Lage²⁰, para o parcelamento de terras em áreas rurais, em um primeiro momento há de se observar como é definido o imóvel como imóvel rural, para isso se faz a análise do art. 4º, I da Lei 4.504/64²¹:

Art. 4º Para os efeitos desta Lei, definem-se:

I – “Imóvel Rural”, o prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a sua localização que se destina à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através de iniciativa privada.

Portanto, com a definição de imóvel como rural, passam a vigorar critérios específicos para a divisão de condomínio por meio da Estremação, de acordo com Lage²², as definições de imóvel rural são:

Prédio rústico: se refere, basicamente, ao solo não edificado, predominante – mas não exclusivo – em áreas rurais; evoca também a prevalência de elementos naturais, como terra, água, plantações, criações de animais; Área contínua: entende-se “área” como terreno destinado ao uso rústico; entende-se “contínua” como continuidade econômica, e não espacial, ou seja, não importa que exista divisão física ou registral (mais de uma matrícula) no imóvel, desde que haja continuidade na sua utilização (toda a área seja utilizada com um mesmo fim). Isso foi determinado de forma expressa, inclusive, no Ato Declaratório Normativo COSIT nº 9/98, expedido pela Receita Federal.

A doutrina inerente a Estremação de imóveis rurais, traz no artigo publicado na revista IRIB, por Paiva²³, que ressalvadas as especificidades e critérios para diferenciar os imóveis urbanos e rurais, o processo seguinte segue da mesma forma com o que ocorre nos imóveis urbanos, por se tratar de um procedimento de Jurisdição Voluntária instituído por um Provimento administrativo editado pela Corregedoria-Geral de Justiça, que tem por finalidade a regularização de parcelas de imóveis rurais, registradas em condomínio, porém em situação consolidada e localizada (pro diviso) de forma extrajudicial junto ao Registro de Imóveis.

5. REGISTRO IMÓBILIÁRIO DA ESCRITURA DE ESTREMAÇÃO

O procedimento de registro da escritura de Estremação, parte do princípio da publicidade registral, a qual é tornar público um fato ou situação jurídica os registros e averbações no Cartório de Registro de Imóveis, garantindo o direito oposição a terceiros, haja vista, a determinação legal do oficial do registro de imóveis em arquivar e posteriormente fornecer certidões sobre os atos registrais praticados, de acordo com que alvitra o art.16 da Lei 6.015/73²⁴:

Art. 16. Os oficiais e os encarregados das repartições em que se façam os registros são obrigados: 1º a lavrar certidão do que lhes for requerido; 2º a fornecer às partes as informações solicitadas.

com isso, conforme Gonçalves²⁵, para se proceder a divisão e extinção de condomínio pró-diviso por meio da Estremação, será lavrada escritura pública declaratória nos termos do art. 571 do código civil:

Art. 571.A demarcação e a divisão poderão ser realizadas por escritura pública, desde que maiores, capazes e concordes todos os interessados, observando-se, no que couber, os dispositivos deste Capítulo.

  A Lei 6.015/73²⁶, estabelece critérios imprescindíveis para que seja lavrada a escritura declaratória, dentre elas a identificação do imóvel objeto da Estremação, de acordo com o art. 176, §1°, II, 3, alíneas “a” e “b”:

Art. 176 – O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3. § 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:

II – são requisitos da matrícula: 3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação: a – se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área; b – se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver.

Nessa perspectiva, a CNNR/RS²⁷, estabelece exigências quanto a FMP, anuência dos confrontantes e o tempo de posse do imóvel objeto da Estremação:

Art. 754 – Nas comarcas do Estado do Rio Grande do Sul, para os condomínios rurais pro diviso que apresentem situação consolidada e localizada, a regularização de frações com abertura de matrícula autônoma, respeitada a fração mínima de parcelamento, será efetuada com a anuência dos confrontantes das parcelas a serem extremadas. 213 Parágrafo único – A identificação do imóvel a regularizar obedecerá ao disposto no art. 176, II, 3, e no art. 225 da Lei nº 6.015/73. Art. 755 – A posse do proprietário sobre a parcela pro diviso a extremar deve contar de no mínimo 05 (cinco) anos, permitida a soma do tempo de posse dos proprietários anteriores. Parágrafo único – A comprovação do prazo de posse será feita mediante declaração do proprietário, corroborada pelos confrontantes.

Com isso, em conformidade com Gonçalves²⁸, em conformidade com os art.999 e art.1012 da CNNR/MG²⁹:

Imóvel urbano:

1. Requerimento que especifique a modalidade de regularização pretendida;
2. Matrícula do imóvel, comprovando a titularidade; 3. Escritura Pública ou Instrumento Particular de Estremação, contendo a assinatura do titular do domínio e seu cônjuge e dos confrontantes e seus cônjuges, respeitado o disposto no artigo 108, do Código Civil;
3. Identificação da fração a ser localizada, conforme certidão expedida pelo Município; 5. Certidão fiscal, se existente; 6. Planta e memorial descritivo, assinados pelo titular da fração ideal a ser localizado e seu respectivo cônjuge e pelos confrontantes e seus cônjuges; 7. ART ou RRT relativa aos serviços técnicos realizados, devidamente quitados e com todos os campos devidamente preenchidos; Imóvel rural: 1. Matrícula do imóvel, comprovando a titularidade; 2. Certificado de Cadastro do Imóvel Rural – CCIR; 3. Prova de quitação do Imposto sobre Propriedade

Territorial Rural – ITR;

4. Certidão das benfeitorias expedida pela Prefeitura Municipal;
5. Planta e memorial descritivo assinados pelo titular e cônjuge, da fração ideal a ser localizada e pelos confrontantes e seus cônjuges;
6. ART ou RRT relativa aos serviços técnicos realizados, devidamente quitados e com todos os campos devidamente preenchidos;
7. Escritura Pública ou Instrumento Particular de Estremação, contendo a assinatura do titular do domínio e seu cônjuge e dos confrontantes e seus cônjuges, respeitado o disposto no artigo 108, do Código Civil.

Conforme entendimento doutrinário de Rabelô³⁰, para que seja consolidado o tempo mínimo de posse Accesio e sucessio possessionis, de acordo com o disposto no art. 755 da CNNR/RS:

Art. 755 – A posse do proprietário sobre a parcela pro diviso a extremar deve contar de no mínimo 05 (cinco) anos, permitida a soma do tempo de posse dos proprietários anteriores.

Nestes termos, o tempo somado resultante é o mínimo necessário para estabelecer a posse. Outro tema a ser observado é a incidência ou não de imposto, haja vista a abertura da nova matrícula originária da Estremação, com isso, de acordo com Rabelô³¹, a divergência de áreas entre o título aquisitivo e o título de Estremação não implica transmissão de propriedade, razão pela qual é dispensada a apresentação do comprovante de pagamento de imposto (ITBI ou ITCD), bem como a emissão de DOI.

Por fim, no que se refere a anuência dos lindeiros, de acordo com a CNNR/RS³², estes devem ser notificados, nos termos do art.756:

Art. 756 – A instrumentalização do ato para fins de localização da parcela será feita mediante escritura pública declaratória. § 1º – É obrigatória a intervenção, na escritura pública, de todos os confrontantes da gleba a localizar, sejam ou não condôminos na área maior. § 2º – Na impossibilidade de obtenção da anuência de qualquer confrontante no ato notarial, será ele notificado a

manifestar-se no prazo de 15 (quinze) dias, através do Registro de Títulos e Documentos, a requerimento do interessado. § 3º – A notificação será dirigida ao endereço fornecido pelo requerente ou ao próprio imóvel contíguo; não encontrado ou dado como em lugar incerto ou não sabido, o lindeiro será notificado mediante edital, publicado em jornal local, com o mesmo prazo fixado no § 2º. § 4º – Transcorrido o prazo sem oposição, a anuência será presumida.

Nos termos do art.757da CNNR/RS³³, a união, estado e município, ficam dispensados da anuência quando lindeiros do imóvel a ser estremado:

Art. 757 – Na escritura pública declaratória de que trata o artigo anterior, não será obrigatória a participação do Município, Estado ou União, ou de seus órgãos representativos, nos casos em que o imóvel (parcela) a ser localizado fizer divisa com bens públicos, a exemplo de vias públicas, estrada, rua, travessa, corredor, rio, lago e mar, nem haverá necessidade das notificações referidas nos parágrafos do artigo anterior.

Nesse sentido, o referido artigo expõe que diferente de particulares, quando os lindeiros forem bens públicos fica dispensada a anuência. Conferida a documentação proposta será aberta a matrícula oriunda da Estremação, de acordo com o Registrador do Registro de Imóveis da 1ª Zona de Porto Alegre, Doutor Lamana Paiva³⁴:

• Descrição do imóvel, conforme levantamento topográfico, com todas as suas medidas e confrontações;
• Os Proprietários;
• A origem da abertura da respectiva matrícula;
• O título aquisitivo;
• O valor de avaliação;
• Os emolumentos cobrados pelo ato.

 

6. CONSIDERAÇÕES FINAIS

 

O tema conduziu a abordagem da divisão e extinção de condomínio pró-diviso por meio da Estremação. A dialética do presente tema teve por objetivo explorar a possibilidade de realizar a divisão e extinção de condomínio pró-diviso por meio de escritura pública, em situações onde os condôminos possuem uma situação de fato e precisam regularizar sua situação jurídica, permitindo, desta forma, dispor de seus imóveis de forma irrestrita, resolvendo situações que vêm a perecer ao longo dos anos, com transmissões de fração ideal, partilha e demais negócios imobiliários, na maioria das vezes não registrais, que impossibilitam o exercício pleno do direito à propriedade previsto em texto constitucional.

A Estremação como ferramenta possibilitada a realizar a divisão de condomínio, diferentemente do que ocorre com outros institutos previstos nas Lei 13.465/17; Lei 4.591/64; e, Lei 6.766/73, não envolvendo aprovação de projetos junto a municipalidade, bem como não carecem do intermédio do poder público, haja vista, existir a possibilidade de estremar tanto imóveis urbanos quanto imóveis rurais, de forma célere e menos onerosa ao condômino, respeitadas suas características e possibilidades dentro do que se apresenta em nosso ordenamento jurídico.

A Estremação, com isso, serve como medida realizada por meio de instrumento público, lavrado junto ao tabelionato de notas, servindo este como título hábil para registro, possibilitando aos condôminos, a abertura de matrículas individuais junto ao cartório de registro de imóveis, sem a incidência de imposto de transmissão (ITBI) ou a informação prestada junto aos órgãos da receita federal, por meio da declaração de operações imobiliárias (DOI), haja vista, não haver a transmissão de propriedade, apenas possibilitar a Estremação da área, trazendo desta forma o livre exercício da propriedade, uma vez que a partir da abertura de uma nova matrícula, tanto a área estremada, quanto a remanescente deixam de se comunicar, o que facilita negócios imobiliários, tais como a compra e venda, pois com a Estremação independe da preferência de compra por parte do outro condômino, a qual se compartia com a sua  fração ideal, bem como os gravames de ônus que deixam de figurar na matrícula que estava em condomínio.

 

7. REFERÊNCIAS

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BRASIL. Lei 5.868, de 12 de dezembro de 1972. Cria o Sistema Nacional de Cadastro Rural. Brasília, DF: Diário Oficial da União, 1972. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5868.htm. Acesso em 18/09/2023.

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Leonardo Amaral da Silva
Pós-graduado em Direito Imobiliário, Pós-graduando em Direito Administrativo Gestão Pública, Centro Universitário União das Américas. Escrevente Autorizado do Registro de Imóveis.

 

📅 Publicado em: 02/04/2024