Comissão de loteamento e comunidades planejadas – retrospectiva 2023
O ano de 2023 foi marcado, especialmente, por mudanças legislativas que prometem impactar, em especial, a tributação, o crédito e os investimentos na atividade do loteamento.
As principais alterações legislativas foram promovidas pela Lei 14.620/23 que, ao trazer os parâmetros do novo programa Minha Casa Minha Vida, trouxe também novidades para o setor, dentre as quais se destaca:
- Lotes urbanizados: A lei deu espaço aos lotes urbanizados como produto do programa, dotados da adequada infraestrutura, ampliando as possibilidades de atuação do loteador neste programa.
- Patrimônio de afetação: Passou a prever a possibilidade de ser constituído o patrimônio de afetação no loteamento.
Porém, o que era tão esperado não ocorreu: a permissão de adoção do Regime Especial de Tributação (RET) no loteamento, o que, historicamente, sempre foi o incentivo para adoção do patrimônio de afetação.
Lado outro, o instituto possivelmente prepara o setor para receber novas políticas de crédito, uma vez que inegavelmente garante maior saúde às finanças do empreendimento.
De toda forma, já na reta final do ano, foi promulgada a Emenda Constitucional 132, que trouxe a tão esperada Reforma Tributária, com significativas alterações na tributação do setor que deverão ser enfrentadas no próximo ano.
- Atualização do cadastro imobiliário após o T.V.O.: A lei trouxe a previsão de que, a partir da data de registro do loteamento, o Município providenciará a atualização do cadastro imobiliário da gleba originária do loteamento e que, a partir da conclusão das obras, o Município promoverá a individualização dos lotes no cadastro imobiliário municipal.
A novidade foi vista como fundamento para afastar a cobrança do IPTU antes da conclusão das obras. Porém, o texto fala apenas em cadastro, pelo que será necessário acompanhar eventuais mudanças perante os Municípios, haja vista ser deles a competência desse imposto.
No âmbito administrativo, logo no início do ano, a Solução de Consulta Cosit 24/2023, tratou do entendimento da Receita Federal sobre o Regime Especial de Tributação (RET) no loteamento e nos condomínios de lotes.
Apesar da redação da ementa ter gerado polêmica e diferentes interpretações, o teor apenas expressou que seria possível aplicar o RET à incorporação de casas, prevista pela Lei nº 14.382/ 2022. Esta modalidade é antecedida pelo loteamento, mas está vinculada à construção de casas sobre as unidades que, por expressa previsão legal, pode ser objeto da atividade de incorporação imobiliária.
Todavia, como já mencionado, as novidades da Reforma Tributária afetarão a tributação do setor e futura regulamentação há de alterar a tributação do setor.
Vale destacar também que o Novo Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/23), apesar de não ter trazido novidades para o loteamento em si, ocasionou inúmeras mudanças para o setor do crédito, o que, fundamentalmente, promoverá novidades no nicho do loteamento também.
No campo das decisões judiciais, o destaque vai para as decisões que não têm aplicado a disposições da lei do distratos. O tema ainda demanda estudo para futura pacificação, sob pena das inúmeras divergências sobre os parâmetros de penalidade na rescisão do contrato impactarem o mercado e o Judiciário novamente.
Todos os citados temas ainda demandam debates, mas, certamente, seguimos para 2024 com a expectativa de novidades no mercado de crédito do loteamento e da necessidade de muito estudo diante das novidades da Reforma Tributária.
📅 Publicado em: 26/12/2023
