Retrospectiva 2023 – Comissão de Contencioso Imobiliário do Ibradim

1) ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE BEM IMÓVEL

1.1.A) Alterações no procedimento da execução extrajudicial da alienação fiduciária

 1.2.A) Novidade: Em 30.10.2023 foi promulgada a Lei 14.711/23, conhecida como o Novo Marco Legal das Garantias.

1.3.A) Comentário: A execução extrajudicial da alienação fiduciária de bem imóvel é a principal técnica procedimental de satisfação coercitiva de crédito contemplada no novo Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/23).

Referida Lei, ao ampliar o escopo de aplicação da alienação fiduciária de bem imóvel, adotando-a como garantia por excelência para fomentar o financiamento e reduzir o custo de crédito no Brasil, implementou relevantes alterações no procedimento de sua execução extrajudicial, dentre os quais: (i) ênfase na possibilidade de a garantia ser prestada por terceiro fiduciante (arts. 22 e 26 da Lei 9.514/97); (ii) repercussões procedimentais na AF de propriedade superveniente (art. 22, §§ 3º a 10); (iii) requisitos do contrato, que é também o título executivo (art. 24; (iv) termo de quitação e multa ao credor fiduciário que não o outorgar no prazo de 30 dias no caso de o devedor purgar a mora (art. 25 §§ 1 e 1A); (v) intimação única no caso de vários imóveis de circunscrições diferentes que garantem a mesma dívida (art. 26 § 1ºA); (iv) prazo legal de carência de 15 dias para deflagrar o procedimento de execução, se o contrato for silente (art. 26 §§ 2º e 2ºA); (vii) ônus do devedor de informar alteração de endereço (art. 26 § 4º-A); (viii) facilitação da intimação por edital (art. 26 §§ 4º-B e 4º C); (ix) extinção obrigatória da dívida apenas nos financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio (art. 26-A); (x) referencial mínimo para arrematação do imóvel por 50% de seu valor, no 2º leilão, caso não alcançado o valor da dívida (exceto financiamento imobiliário residencial), com possibilidade de executar o saldo remanescente (art. 27 § 5°-A); (xi) viabilidade de excussões sucessivas (art. 27-A); (xii) definitividade da arrematação ou adjudicação mesmo fora do financiamento imobiliário, exceto notificação do devedor (art. 30 p. ún) e (xiii) concurso extrajudicial de credores(art. 10 da Lei 14.711/23)

1.1.B) Assunto: Constitucionalidade da execução extrajudicial da alienação fiduciária

 1.2.B) Novidades: Tema 982 do STF. Em 26.10.2023, em julgamento de Recurso Extraordinário Repetitivo que estabeleceu o Tema 982, o STF fixou a seguinte tese: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal” (STF, Pleno, RE 860631 / SP, Rel. Min Luiz Fux, j. 26.10.2023).

1.3.B) Comentário: A execução extrajudicial da alienação fiduciária de bem imóvel é um dos pilares que sustenta o sistema de financiamento imobiliário no Brasil; e é também uma das técnicas em que se apoia o novo Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/23). Em razão da execução extrajudicial, caso o devedor deixe de pagar os valores devidos, o imóvel objeto da garantia é excutido em procedimento célere e eficaz e o credor pode ser satisfeito sem necessidade de ingressar em juízo. Caso discorde da cobrança, o devedor pode buscar socorro na esfera judicial. A decisão do STF, vinculante para todo o Judiciário, prestigia um procedimento desjudicializado e equilibrado, quer traz segurança jurídica à tutela do crédito no Brasil e proporciona reflexos positivos na economia.

1.1.C) Assunto: Impossibilidade de aplicação do regime jurídico dos “distratos” à alienação fiduciária, ainda que o contrato não tenha sido registrado ou mesmo que o devedor ainda não tenha inadimplido o preço ou sido constituído em mora.

 1.2.C) Novidades:

• Contrato não admite resolução, mesmo antes do registro (vinculação inter partes)

“(…) A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas” (STJ, 2ª Seção, Emb.Div. REsp 1866844 / SP; Rel. Min. Nancy Andrighi; j. 27.09.2023)

• Não admite resolução antes da mora / inadimplemento (aplica quebra antecipada)

“No momento em que o adquirente manifesta o seu interesse em desfazer o contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária, fica caracterizada a quebra antecipada, porquanto revela que ele deixará de adimplir a sua obrigação de pagar. Embora não se trate, ainda, de uma quebra da obrigação principal, o seu futuro incumprimento é certo, o que torna imperiosa a observância do procedimento específico estabelecido nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente”. (STJ, 3ª Turma, REsp 2.042.232 / RN; Rel. Min. Nancy Andrighi; j. 22.08.2023)

1.3.C) Comentário: Em 26.10.2022, em julgamento de Recurso Especial Repetitivo que estabeleceu o Tema 1095, o STJ fixou a seguinte tese: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.” (STJ, 2ª Seção, REsp n. 1.891.498/SP, rel. Min. Marco Buzzi, j. 26.10. 2022).

Constou do acórdão, contudo, a ressalva de que não se aplicaria o regime jurídico da execução extrajudicial da alienação fiduciária se ausente qualquer um dos seguintes requisitos: (i) registro do contrato, (ii) inadimplemento efetivo do devedor e (iii) constituição em mora.

Tais ressalvas causaram perplexidades e conduziram a julgados de instâncias inferiores que aplicavam o regime jurídico do compromisso de venda e compra (isto é, possibilidade de resolução do contrato por inadimplemento invocado pelo próprio devedor, e restituição de 75% a 90% do preço pago) caso ausente qualquer um dos requisitos acima apontados.

O próprio STJ, ao longo do ano de 2023, passou a corrigir o desvio de rota decorrente da ressalva retro referida e, nos julgados acima transcritos (i) não admitiu a resolução do contrato, mesmo antes do registro (em razão da vinculação inter partes) e (ii) não admitiu a resolução mesmo antes da mora / inadimplemento (por força da aplicação da teoria da quebra antecipada); casos em que determinou que se aplicasse o regime próprio da alienação fiduciária (Lei 9.514/97).

1.1.D) Assunto: Possibilidade de penhora do bem objeto da alienação fiduciária em razão de dívida condominial decorrente do próprio imóvel.

 1.2.D) Novidades: “(…) AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE (…). Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.  Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante”. (STJ, 4ª Turma, REsp 2.059.278 / SC, Rel. Min. Marco Buzzi, Rel. p. acórdão Min. Raul Araújo, j. 23.05.2023)

1.3.D) Comentário: Contrariando entendimento que vinha sendo prestigiado pelo STJ, a 4ª Turma, em 23.05.2023, decidiu, por maioria de votos (vencido o relator original), que, em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial (propter rem).

Trata-se de entendimento ainda isolado, mas que tem rendido vivos debates em razão de seu potencial de enfraquecimento da garantia representada pela alienação fiduciária.

1.1.E) Assunto: Contratação de alienação fiduciária por instrumento particular seria prerrogativa das entidades integrantes do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), Cooperativas de Crédito e Administradoras de Consórcio de Imóveis

 1.2.E) Novidades: CNJ – Procedimento de Controle Administrativo: Ausência de ilegalidade no Provimento TJMG nº 345/2017 – Poder regulamentar e autogestão dos tribunais (PCA 0000145-56.2018.2.00.0000, Relator: Conselheiro Mário Goulart Maia, julgado na 11ª Sessão Ordinária em 08.08.2023

1.3.E) Comentário: Em 08.08.2023, o CNJ entendeu que não havia ilegalidade no Provimento TJMG nº 345/2017, que estabelece que apenas entidades integrantes do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), Cooperativas de Crédito e Administradoras de Consórcio de Imóveis podem utilizar instrumento particular para formalizar os atos.

Tal julgamento acendeu a preocupação de que se passe a exigir que entidades que não integram o SFI sejam obrigadas a se valer de escritura pública para formalizar os contratos de AF, o que teria amparo no art. 108 do CC, mas violaria os arts. 22 § 1º e 38 da Lei 9.514/97.

A preocupação se intensifica na medida em que o TJPA, TJMA, TJPB e TJBA têm resoluções semelhantes à do TJMG.

2) DISTRATOS – JURISPRUDÊNCIA ATUAL

2.1) Assunto: Validade da “cláusula de retenção de 50% do preço pago” no caso de incorporação submetida ao patrimônio de afetação

2.2) Novidades: “(…). O STJ firmou entendimento de que, nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como no casos dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018” (STJ, 4ª Turma AgInt no REsp 2055691 / SP; Rel. Min. Raul Araújo, j. 05.06.2023).

2.3) Comentário: A Lei 13.786/2018, também conhecida como “Lei dos Distratos”, veio para pacificar os conflitos decorrentes da resolução dos compromissos de venda e compra. No caso da resolução postulada pelo comprador, em razão de seu inadimplemento, o art. 67-A, I, § 5º introduzido na Lei 4591/64 passou a admitir que, no caso de incorporação submetida ao patrimônio de afetação, o percentual de retenção do preço pelo incorporador poderia ser de até 50% dos valores pagos pelo comprador. Havia receio, contudo, de como os Tribunais aplicariam a regra em questão. Os recentes julgados do STJ têm demonstrado que a regra tem sido respeitada.

3) “AÇÕES DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS”

• Assunto: Ações judiciais de defeitos construtivos. 

• Novidades NBR 17.170 ABNT, de 12.12.2022 (vigência iniciada após 180 dias – 06.2023) 

• Comentário: Existe atualmente enorme quantidade de ações contra incorporadoras e construtoras, nas quais se reclama de defeitos construtivos. Tais ações, por vezes abusivas, tendem a conduzir à responsabilização das incorporadoras e construtoras.

Para equilibrar as relações entre fornecedores e consumidores, em 10.06.2023 entrou em vigor a NBR 17170 da ABNT, que procurou instituir a “cultura da manutenção” no que diz respeito às edificações. Essa nova norma técnica dá ênfase ao dever de informação ao consumidor, exigindo dos fornecedores que elaborem e entreguem adequados manual de uso, operação e manutenção e planos de manutenção. De outro lado, impõe ao consumidor que observe as regras de uso e de operação e que realize as manutenções exigidas em tais documentos, sob pena de perda da garantia da edificação.

📅 Publicado em: 22/12/2023