Retrospectiva – Comissão de Incorporação
O ano de 2023 foi intenso para o mercado imobiliário, que se manteve aquecido com desenvolvimento de novos projetos.
– A comissão de incorporação em duas diferentes oportunidades tratou da captação de recursos para o desenvolvimento de incorporações.
Conforme divulgação do Secovi SP, na Pesquisa Mensal do Mercado Imobiliário[1] de novembro de 2023, vem diminuindo a utilização de recursos do SBPE – Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, para a aquisição e construção. Uma justificativa para isso é a migração de recursos dos brasileiros para aplicação em fundos especializados, produtos qualificados, deixando de usar a poupança exclusivamente.
Com isso, o mercado financeiro tem desenvolvido estruturas de funding diversas, através de operações estruturadas. Essas operações têm uma formatação mais maleável, podendo o advogado atuar ativamente na construção de soluções, que resguardem a garantia do investidor e a entrada do recurso para o empreendedor.
O advogado tem que estar atento na regulamentação do mercado financeiro, os riscos da estrutura desenvolvida, os aspectos tributários, seja na contratação do empréstimo, mas também, na aquisição imobiliária vinculada ao novo projeto. Realizar due dilligence abrangente.
– Por outro lado, neste ano, foi lançado o Novo Minha Casa Minha Vida, resgatando o nome de origem e prometendo fomentar o mercado de baixa renda, trouxe algumas importantes mudanças que foram tratadas na comissão, com participação do Abelardo Campoy, membro do conselho jurídico de incorporação do Secovi-SP e que atua no Conselho Curador do FGTS desde 1998.
O MCMV busca corrigir a falta de subsídios para famílias de renda mais baixa, restabelecendo recursos públicos para esse fim. As famílias com renda mensal de até R$ 8 mil podem participar, distribuídas em três categorias, sendo a faixa 1, com renda entre R$ 2.000 e R$ 2.640 por mês; a faixa 2, com ganhos de até R$ 4.400 mensais; e a faixa 3, com renda de até R$ 8.000.
Uma importante mudança é a descentralização da Caixa Econômica Federal, como única financiadora vinculada ao programa, o que pode atrair mais agentes, como bancos privados, para a faixa três. E, também, houve a revisão do valor máximo do imóvel, que hoje é de R$ 264.000 em cidades com população acima de 750mil habitantes.
Outro ponto relevante, foi agregar a previsão da utilização do MCMV para o desenvolvimento de retrofit, possibilitando trazer essas famílias para as áreas mais centrais.
– Tratando do tema retrofit, a comissão de incorporação realizou reunião conjunta com a comissão Urbanístico e Infraestrutura, analisando o quanto as legislações municipais tem atuado, para incentivar a revitalização dos centros urbanos, com políticas de incentivo ao retrofit de prédios abandonados.
E para operacionalizar mudanças de destinação em imóveis, que se aplica também para os casos de retrofit, a comissão também aprofundou o estudo, em reunião conjunta com a comissão de negócios imobiliários e condomínios, para tratar da aplicação do quórum de 2/3, previsto no art. 1.351, do Código Civil, nas votações de mudança de destinação.
Os pontos relevantes sobre a aplicação do art. 1.351, após 1 ano da sua alteração, é que somente validar a aprovação da mudança da destinação, pode não ser suficiente para a comunidade condominial envolvida. Isso porque muitas vezes é também necessária a mudança de fachada, mudança das áreas comuns.
Nessas hipóteses, aplica-se também o quórum de 2/3?
A preocupação com o dissidente e o seu direito de propriedade ainda precisa nortear as soluções a serem desenvolvidas, para que haja sucesso na empreitada.
– Ainda foi possível, durante o ano, discutir a tributação na permuta imobiliária; a aquisição de imóvel com locação em andamento; declaração de urbanização específica em área rural; restrições de loteamento e seus impactos no desenvolvimento de projetos; cases de reestruturação imobiliária de obras paralisadas.
– Grandes expectativas para o ano de 2024, com o recente novo marco legal das garantias, arcabouço legal que prometer ser mais eficiente, capaz de equilibrar os interesses das partes envolvidas e fomentar o desenvolvimento sustentável. Maior oferta de crédito, resulta em aumento do aquecimento do mercado.
20/12/2023
Andréa Almeida Coutinho
José Vicente Amaral
[1] https://secovi.com.br/wp-content/uploads/2023/12/202311-pmi.pdf
📅 Publicado em: 21/12/2023
