Aquisição da propriedade pelo coproprietário em razão do decurso do tempo na multipropriedade: supressio ou usucapião?

Acquisition of the property by the co-owner due to the passage of time in the time of multi-property: suppressio or adverse possession?

Carolina Farkasvölgyi[1] e João Lucas Costa de Miranda[2].

Resumo: O artigo visa analisar a aplicabilidade da usucapião em razão do exercício da posse durante prolongado período de tempo na multipropriedade imobiliária, por parte de um dos condôminos em detrimento de outro coproprietário. Nesta perspetiva, analisar-se-á o mesmo fato sob a ótica dos contatos, com a aplicação da supressio. Quanto a metodologia, a pesquisa possui natureza bibliográfica, cujo foco foi a busca das definições de multipropriedade e estudos sobre a aplicação da usucapião naquele instituto. Em arremate, avaliou-se a supressio em relação ao negócio jurídico firmado para determinação das frações temporais para o exercício da posse e os efeitos do direito adquirido.

Palavras-chave: Direito Imobiliário. Usucapião. Multipropriedade. Contrato. Supressio.

Abstract: The article aims to analyze the applicability of adverse possession due to the exercise of possession for a long period of time in the multi-property real estate, by one of the joint owners to the detriment of another co-owner. In this perspective, the same fact will be analyzed from the perspective of contacts, with the application of suppression. As for the methodology, the research has a bibliographic nature, whose focus was the search for definitions of timeshares and studies on the application of adverse possession in that institute. In closing, the suppression was evaluated in relation to the legal transaction signed to determine the temporal fractions for the exercise of possession and the effects of the acquired right.

Keywords: Real Estate Law. adverse possession. Timeshare. Contract. suppression.

 

INTRODUÇÃO

O presente artigo investiga as formas de utilização da multipropriedade, recentemente instituída no ordenamento jurídico brasileiro por meio da Lei n° 13.777/2018, quando não há o uso da fração temporal autônoma por parte de um dos condôminos. Somado a isso, ocorre a posse por outro coproprietário, que se perpetua no decorrer dos anos, sem que haja a transferência da propriedade, pois esta já é de titularidade de todos.

Para tanto, pretende-se verificar se é possível, a partir do exercício da posse pelo coproprietário em regime de multipropriedade, por determinado período de tempo, a aquisição integral da propriedade, seja pela usucapião seja pelo instituto da supressio.

Os objetivos são verificar se o instituto da usucapião pode ser aplicado a multipropriedade, o que geraria por consequência a perda de direito dominial pela prescrição aquisitiva.    Contrapondo-se a isso, busca-se analisar a aplicação da supressio em razão do negócio jurídico instituidor da multipropriedade e a determinação das frações temporais de cada condômino.

Adotando-se o marco teórico de que a existência do vínculo contratual obsta o preenchimento dos requisitos da usucapião, diante da mansidão da posse decorrer do sinalagma, intenciona-se chegar à hipótese de que o exercício exclusivo da posse por um dos coproprietários, em regime de multipropriedade, somente pode repercutir na transferência dos poderes dominiais se aplicado o instituto da supressio, tratando-se de situação que não se amolda ao âmbito de incidência da usucapião.

O trabalho foi desenvolvido com esteio em pesquisa bibliográfica nacional, com pesquisa acerca da conceituação e natureza jurídica da multipropriedade, o contorno da posse e da propriedade, bem como seus desdobramentos, seguida da análise do instituto da usucapião e os requisitos para a instituição. Por fim, a pesquisa doutrinária acerca da supressio e a maneira pela qual é aplicada no direito imobiliário e nos negócios jurídicos.

Na contextualização do problema lançado segue-se o seguinte roteiro: primeiro, aborda-se os aspectos teóricos e práticos da multipropriedade; após, a definição da usucapião, natureza jurídica da posse e propriedade, bem como seus desdobramentos. Por fim, a novação decorrente da supressio e a forma de incidência na multipropriedade.

 

1. NATUREZA JURÍDICA DA MULTIPROPRIEDADE

A propriedade, em uma forma analítica, seria o direito de usar, gozar e dispor da coisa, além de reivindicá-la de quem a injustamente a detenha, conforme previsão legal no art. 1.228 do Código Civil.

A  doutrina, ao definir propriedade, tenta conceituá-la seguindo os parâmetros estabelecidos pela Lei Civilista. Na visão de Carlos Roberto Gonçalves (2017, p.223), a propriedade pode ser definida juridicamente como “o mais completo dos direitos subjetivos, a matriz dos direitos reais e o núcleo do direito das coisas”; Nelson Rosenvald e de Farias (2016, p. 262) ensinam que é um direito complexo, instrumentalizado pelo domínio que possibilita ao seu titular o exercício de atributos consubstanciados nas faculdades de usar, gozar, dispor e reivindicar a coisa que lhe serve de objeto.

Admite-se a propriedade em forma de condomínio quando dois ou mais sujeitos são titulares, em comum, de uma coisa indivisa (pro indiviso), atribuindo-se a cada condômino uma parte ou fração ideal desta.

Por meio da Lei 13.777/2018, positivou no Direito Brasileiro a figura da Multipropriedade imobiliária, com a inserção do Capítulo VII-A no Código Civil, assim definida:

Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.

Neste sentido, a legislação definiu o instituto como um condomínio especial, composto por unidades autônomas fracionadas segundo um critério temporal, em que todos os condôminos são proprietários da integralidade do bem. De maneira diversa ocorre com os condomínios edilícios, em que o proprietário é titular de uma fração ideal do bem imóvel.

Passa a multipropriedade ser um reflexo da dinamização do direito de propriedade, permitindo que uma multiplicidade de sujeitos detenham a titularidade de um mesmo bem, mas tendo por diferencial em relação ao tradicional condomínio o fator tempo, na medida em que o titular da propriedade somente pode exercer o seu pleno direito de proprietário em determinados períodos temporais, limitados e recorrentes, dessa forma possibilitando o revezamento do exercício do direito de propriedade pleno com outros tantos proprietários desse mesmo bem. Em outros termos, é o compartilhamento de propriedade no tempo, e não apenas no espaço.

Nas lições doutrinarias de Carlos Eduardo Oliveira (2018), a multipropriedade deve ser compreendida como o regime jurídico no qual há um condomínio envolvendo um feixe de direitos reais sobre unidades periódicas de tempo. Já Caio Mário da Silva Pereira (2021, p. 259) caracteriza a instituto pela atribuição de titularidade de certo bem a uma pluralidade de sujeitos para que dele tirem proveito alternadamente, em períodos determinados, sendo seu elemento essencial, portanto, a fruição periódica do bem de propriedade de todos os seus condomínios.

Segundo Pedro Elias Avvad (2012, p. 198):

Multipropriedade é a denominação mais utilizada para uma forma de condomínio pro indiviso na propriedade de um bem, em geral imóvel, mas que tem sua utilidade compartilhada entre os condôminos em parcelas fixas de tempo, previamente definidas, de sorte que todos tenham, perpetuamente, plena utilização do bem no espaço temporário que lhe foi atribuído.

Tem-se, portanto, que a multipripriedade permite a repetição do aproveitamento econômico de uma mesma coisa entre diversos proprietários (“multiproprietários”), que estabelecem determinados períodos ao longo do ano em que a sua utilização fica restrita à fruição por cada um deles, com o exercício dos direitos inerentes à propriedade. Na fração de tempo que lhe corresponde, o proprietário possui exclusividade no direito ao aproveitamento do bem durante toda a fração temporal previamente pactuada.

Assim, há um conjunto de direitos reais de propriedade em forma de condomínio especial, em que cada proprietário será considerado titular do domínio, mas a posse é limitada a fração espaço-temporal, não possuindo direitos sobre as pertencentes aos demais multiproprietários.

O status possessório dos multiproprietários durante o período temporal correspondente a sua titularidade, assim como durante o tempo em que os demais a exerçam, o condômino concretiza a posse direta em relação à sua unidade periódica autônoma sobre a qual exercer o domínio, não havendo possibilidade desse exercício durante os demais lapsos temporais pertencentes aos outros multiproprietários, quando, então, será possuidor indireto.

Conforme lições de Silvestre, Oliveira e Castelo (2022):

Analisando a definição de possuidor do art. 1.196 do Código Civil — “todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade” —, observa-se que o proprietário na multipropriedade somente exercerá diretamente os poderes inerentes à propriedade durante o lapso temporal correspondente à sua unidade autônoma, visto que fora desse período não corresponderá a ele a titularidade do domínio, embora seja formal e publicamente um proprietário, razão pela qual exercerá mediatamente o domínio, circunstância que caracteriza a posse indireta.

Dito isso, uma vez que a posse direta é restrita ao lapso temporal em que o proprietário poderá utilizar do imóvel, somente neste momento poderá exercer todos os seus direitos sobre a propriedade, com exclusividade e de maneira perpétua.

Para a instituição da multipropriedade, que ocorre por ato intervivos ou testamento, é necessário que haja o registro em cartório competente, devendo constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo.

A Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), com alteração realizada pela Lei 13.777/2018, passou a prever que na multipropriedade, além da matrícula do imóvel-base, é obrigatório a existência de matrículas para cada unidade periódica autônoma, conforme nº. 6 do inciso II do § 1º e §§ 10 a 12 do art. 176 e inciso III do art. 178.

Acrescido à constituição do instituto, os multiproprietários também devem estipular em convenção de condomínio os poderes e deveres, bem como o período de utilização, o qual pode ser fixo e determinado, misto ou variável, este último mediante procedimento objetivo que respeite a objetividade, transparência e tratamento isonômico em relação aos demais.

Os multiproprietários então estabelecem um acordo sobre a instituição das unidades periódicas autônomas de tempo componentes do regime condominial especial, delimitando os prazos anuais em que cada um deles poderá utilizar o imóvel sem a interferência direta dos demais.

De acordo com a doutrina de Carlos Roberto Gonçalves (2018) a convenção de condomínio, porquanto trata-se de documento escrito no qual são estipulados deveres e direitos dos multiproprietarios, diverge dos contratos apenas quanto aos seus efeitos, sujeitando todos os titulares ou qualquer pessoa que sobre a coisa exerça posse ou detenção.

Uma vez caracterizada a multipropriedade como unidade autônoma fracionada pelo tempo, as obrigações fiscais e contratuais relativas a cada unidade devem ser individualizados e cobrados de maneira separada, correspondente ao uso durante o lapso temporal respectivo, conforme deduzido na mencionada convenção.

Neste ponto destaca-se que a constituição da multipropriedade adquire caráter obrigacional, já que esta é instituida por ato de vontade, não derivando de imposição legal. Logo, a formação deriva de documento particular, oriundo do elemento volitivo dos condôminos, ou seja, tem-se a instituição de um negócio jurídico.

Posteriormente a instauração do vínculo, a multipropriedade adquire caratér de direito real, em razão do bem jurídico sobre o qual incide, qual seja, um bem imóvel. Conforme lições de Gustavo Tepedino (1993, p.59):

O vínculo jurídico que se instaura adere imediatamente ao bem imóvel sobre o qual incide, servindo o contrato, embora imprescindível, unicamente para definir o objeto do direito e disciplinar a relação entre os multiproprietários, e entre estes e a empresa promotora, à qual é delegada a função de gerir o imóvel.

Com base nisso, tem-se que a multipropriedade possui natureza jurídica de direito real, instituida por meio da vontade das partes, de forma que cada coproprietário passa a ser  titular perpétuo de propriedade da fração temporal do bem, ou seja, detentor de todos os atributos da propriedade previstos no art. 1.128 do Código Civil, apenas com a ressalva de que a fruição é feita de forma exclusiva e periódica, determinada com base em convenção entre os condôminos, com status de direito obrigacional.

2. O VÍNCULO CONTRATUAL COMO ÓBICE A USUCAPIÃO

A usucapião, definida como o modo de aquisição da propriedade pela posse contínua, mansa, pacífica e ininterrupta, sob interesse próprio, pelo decurso dos prazos legalmente estabelecidos, com o intento de tornar proprietário da coisa, ocasiona na transferência do domínio. Ou seja, tem-se a somatória da posse com o tempo para que haja a transferência da propriedade.

Segundo Nelson Nery Junior e Rosa Maria Nery (2009, p. 953), quando preenchidos os requisitos da mansidão, pacificidade, continuidade e animus domini, a posse deve ser considerada hábil para a aquisição da propriedade pela usucapião.

É necessário, portanto, que o usucapiente tenha a intenção de exercer o domínio da coisa a partir dos direitos inerentes à propriedade, tendo-a como se dono fosse. Esta intenção deve estar acompanhada da omissão do proprietário, como se aufere:

A inação do proprietário durante longo período de tempo diante da usurpação praticada por outrem demonstra uma aparente e tácita renúncia ao seu direito sobre a coisa usurpada. Essa renúncia encontra respaldo no princípio da utilidade social, o qual busca o pleno aproveitamento socioeconômico das coisas, conferindo respaldo e proteção àquele que dá à coisa alheia deixada a levis os fins a que se destina, em detrimento da ausência de exploração socioeconômica pelo titular da propriedade. (SILVESTRE, OLIVEIRA e CASTELO, 2022, p.12)

O modo de aquisição da propriedade pela usucapião é originário, pois há desvinculação com a relação jurídica anterior e do titular antecessor, de forma que defere ao possuidor um direito subjetivo livre de embaraços constituídos antes da usucapio. Citando Justo (2007, p. 252), na aquisição originária da propriedade, o direito “surge ‘ex novo’, com base no contato imediato com a coisa e na total independência de alguma relação jurídica que eventualmente ligue o proprietário adquirente a outro sujeito”.

Sobre a possibilidade de haver usucapião na multipropriedade, alguns pesquisadores entendem que a não utilização da posse no espaço de tempo destinado à sua fruição por algum dos condôminos, poderá levar o multiproprietário à perda de seu direito real em benefício de outrem, que passa a adquiri-lo pela usucapião, se o substituir na posse durante o prazo assinalado no Código Civil, o que deve ocorrer no lapso temporal destinado pela convenção à fruição do multiproprietário omisso.

Logo, para que seja configurada a posse ad usucapionem, esta seria aquela exercida após escoada a fração temporal em que o coproprietário é legitimo possuidor.

Contudo, no espectro da multipropriedade, por certo o preenchimento do requisito da continuidade seria dificultado pela forma como é exercida a posse pelos multiproprietários, ou seja, de maneira ciclica. Assim, na tentativa de aplicar este requisito na posse ad usucapionem, poder-se-ia pensar na possibilidade do possuidor exercer a posse regular e cíclica no decorrer dos anos, durante o prazo legalmente estipulado, a depender da modalidade pretendida.

No entanto, também deve ser exercida de maneira ininterrupta, não sendo facultado possuir a coisa em intervalos, de forma intermitente, como ocorreria na multipropriedade em caso da tentativa de usucapião em face do bem de um dos coproprietários, especialmente quando os períodos de utilização são reduzidos e a quantidade de condôminos superior.

Assim entende Bruno de Souza Saraiva (2011, p. 110):

Essa advertência é necessária, visto que o mais desatento pode pensar que se um terceiro tiver o bem sob sua posse sempre no lapso temporal atribuído a um mesmo multiproprietário, desocupando o imóvel quando no tempo reservado a outro multiproprietário, o terceiro adquiri-lo-á em desfavor do descuidado, mantendo os outros multiproprietários no domínio da coisa.

Caso ultrapassado estas questões e preenchidos os requisitos, no que concerne aos aspectos referentes a ação de usucapião, extai-se do entendimento de Siqueira e Siqueira (2017):

Aspecto digno de nota é que a ação de usucapião, em caso de multipropriedade imobiliária ou real, interposta pelo possuidor de uma unidade que comprova o uso no espaço temporal destinado a outrem, no entendimento destes pesquisadores, não deve ser ajuizada contra o grupo ou contra o condomínio, sendo o único legitimado para compor o polo passivo, em conjunto com os confinantes e os réus incertos, a pessoa que deixou de exercer seu direito no espaço de tempo conferido ao exercício de suas faculdades.

Todavia, a impossibilidade de usucapir fração temporal no regime de multipropriedade, além da ausência de menção do legislador ao entabular as hipóteses de usucapião, que não previu a possibilidade de propriedade com a partilha da posse em frações de tempo, mas somente como fração espacial sobre os bens, soma-se que o usucapiente já é o proprietário do bem, contrapondo-se a natureza do instituto que visa adquirir a propriedade.

Somado a isso, há o desdobramento da posse derivado do negócio jurídico celebrado entre os multiproprietários. Assim, tendo em vista que no momento em que o condômino exerce os poderes sobre a propriedade, ou seja, a posse direta do bem, os demais possuem a posse indireta. Logo, a propriedade é comum e a posse sempre se faz presente.

Desta maneira, considerando que em todos os instantes os multiproprietários têm a posse, apenas alterando o exercício do domínio, não há como considerar a possibilidade de usucapião, até mesmo pela relação obrigacional que derivou o instituto de direito real da multipropriedade.

3. A NOVAÇÃO DECORRENTE DA SUPRESSIO

Do ponto de vista doutrinário, a supressio é uma forma de perda de direitos ou de prerrogativas previstas em determinado contrato, em razão do transcurso do tempo, pela renúncia tácita em razão do não exercício. O conceito, nas lições de Luiz Rodrigues Wambier (2012, p.2):

A supressio significa o desaparecimento de um direito, não exercido por um lapso de tempo, de modo a gerar no outro contratante ou naquele que se encontra no outro polo da relação jurídica a expectativa de que não seja mais exercido. Pode-se dizer que o que perdeu o direito teria abusado do direito de se omitir, mantendo comportamento reiteradamente omissivo, seguido de um surpreendente ato comissivo, com que já legitimamente não contava a outra parte.

Assim, a supressio indica a possibilidade de redução do conteúdo obrigacional pela inércia de alguma das partes, ao longo da relação contratual, em exercer direito ou faculdade, o que, por sua vez, acaba criando para a outra parte a legítima expectativa de ter havido uma renúncia àquela prerrogativa.

Somado a isso, tem como característica fundamental o decurso do tempo, visto como fator de estabilização de expectativas de comportamentos e de geração de situações legítimas de confiança que devem ser tuteladas.

O lapso temporal é interpretado com cautela pelos Tribunais, que normalmente fazem referência ao tempo longo ou considerado suficiente para que haja a limitação ao exercício do direito, uma vez que não há delimitação legal. Outrossim, este exame é normalmente associado à criação de situação de confiança para a parte contrária ou à falta de razoabilidade da inércia do titular do direito.

São requisitos essenciais para a sua caracterização o decurso temporal de uma conduta reiterada, juntamente com a inércia do exercício do direito por parte do titular, evidenciando de forma clara e precisa que o mesmo não mais será exercido.

Esta tem por fundamento a promoção da segurança jurídica nas relações contratuais, pois, constatada a omissão, a supressio se torna o mecanismo jurídico apto a impedir o exercício de um direito subjetivo manifestamente inadmissível, uma vez que houve o decurso temporal suficiente para se fazer nascer a confiança que este não mais seria exercido.

O princípio da segurança jurídica, base da supressio, se notabiliza como um direito fundamental traduzindo em um ideal de que a lei não prejudicará o direito adquirido. Nas lições de Siqueira (2003, p. 142):

A diversidade de interesses individuais contrastantes na sociedade impele a existência de uma força superior a fim de superar os desequilíbrios daí surgidos. O Direito ergue-se, portanto, como meio necessário a possibilitar a convivência social almejada, impondo regras de manutenção da paz entre os integrantes e meios que assegurem o seu cumprimento. Não obstante, sua aceitação só é possível se houver do próprio Direito a sensação de segurança de que as regras serão observadas, pois que a tensão daí provinda acarretaria no desgaste da engrenagem que conduz à tolerância mútua. Então, poder-se extrair que na própria idéia de Direito está aderida […] a de segurança jurídica, de modo a viabilizar e a propulsionar as relações sociais. […] Assim, diz-se que a segurança jurídica é um valor fundante e a justiça um valor fundado. Ou como afirmou Wilhelm Sauer: ‘em relação ao Direito, a segurança jurídica é a finalidade próxima; a finalidade distante é a justiça’.

Aplicando a supressio na multipropriedade imobiliária, porquanto a instituição é realizada por meio de negócio jurídico entre os coproprietários, somado ao fato de que as regras de utilização e o aspecto temporal para o exercício da posse ocorrem por literalidade e convecção entre as partes, é possível e válido o uso do instituto para declaração de direito adquirido.

Na hipótese de não utilização da unidade autônoma periódica de tempo por um dos condôminos, enquanto esta passa a ser utilizada por outro coproprietário, durante ciclos recorrentes, fazendo com que a situação se consolide no tempo, há o exercício do direito subjetivo a posse por aquele período àquele condômino, uma vez que decorre da confiança de que esta não mais será exercida.

Amoldando perfeitamente aos conceitos doutrinários, a supressio como forma de utilização da posse na multipropriedade não retira do condômino o seu direito de propriedade, mas tão somente o exercício de um dos direitos desta decorrente.

Assim, o condômino perderá o direito de utilização da sua unidade periódica em razão da declaração de direito adquirido pelo outro, mormente ao considerar a expectativa de renúncia a prerrogativa pelo coproprietário, ao passo que a propriedade permanece intacta, haja vista que não foi o objeto central do contrato firmado, mas, tão somente, a sua forma de exercício.

CONCLUSÃO

A conclusão obtida com a pesquisa, que busca examinar a aquisição da propriedade pelo coproprietário em razão do decurso do tempo na multipropriedade, é pela inaplicabilidade da usucapião, em detrimento da supressio. Todavia, esta última apenas disporá sobre a posse, ao passo que a propriedade permanecerá inalterada, tanto por se tratar de direito real, quanto pela não incidência do contrato firmado entre os coproprietários, o qual limita-se ao exercício do direito possessório.

A multipropriedade, com natureza jurídica de direito real, é instituída por ato de vontade entre as partes que irão se tornar os condôminos, de forma que cada coproprietario passa a ser titular perpetuo da sua fração temporal do bem, bem como todos os atributos da propriedade. A posse direta, apenas é exercida durante o lapso temporal pactuado por meio do negócio jurídico celebrado, ao passo que a indireta é exercida no restante do tempo.

A impossibilidade da usucapião decorre da própria natureza do instituto, que demanda a somatória da posse com o tempo para que haja a transferência da propriedade. A vedação inicialmente ocorre em razão da propriedade já ser do usucapiente e do usucapiendo, da mesma forma que a posse é sempre exercida de forma indireta.

Somado a isso, tem-se a impossibilidade do exercício ininterrupto da posse, não sendo legalmente facultado possuir a coisa de forma intermitente, com ocorreria no caso de multipropriedade com mais de dois condôminos. Por fim, a relação obrigacional que derivou a constituição da multipropriedade leva a conclusão pela impossibilidade de usucapir a fração temporal.

Tendo em vista o contrato celebrado entre os condôminos, a não utilização da unidade autônoma periódica de tempo por um dos condôminos, por um longo período, o qual seja hábil a concluir pela renúncia tácita do direito, sem que houvesse oposição, leva-nos ao instrumento da supressio, com a declaração da perda do direito de utilização da unidade periódica em razão do direito adquirido pelo outro condômino.

Nesta senda, as investigações concluem pela impossibilidade da usucapião, mas a presença do transcurso do prazo e exercício do direito da posse direta durante este interregno temporal se amolda na possibilidade da novação pela supressio, alterando o negócio jurídico originário da multipropriedade.

 

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[1] Pós-graduanda em Direito Imobiliário pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, carolina@costademiranda.com.br.

[2] Mestre em Direito pela Faculdade de direito Milton Campos, joao@costademiranda.com.br.

📅 Publicado em: 10/10/2022