Contratos De Built To Suit: Modalidade De Locação Personalizada De Imóveis Urbanos?

Ana Laura Marquetto

 

RESUMO

O artigo exposto visa a analisar o modelo de contrato built to suit enquanto forma atípica de locação de imóveis urbanos. Em razão da liberdade contratual consagrada no ordenamento jurídico pátrio, consagrou-se tal modalidade de contratos de locação de imóveis urbanos que veio a ser incluída da legislação através da Lei n° 12.744/2012 que acrescentou o artigo 54-A na Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato). Nesse contrato, o investidor, se dispõe a construir imóvel, nos moldes da encomenda do futuro locatário, que se compromete em alugá-lo por prazo longo e determinado. Classificados como contratos atípicos mistos e considerados uma modalidade especial de locação, com procedimento contratual único, de longo prazo, são cada vez mais frequentes, pois são os que melhor se adaptam ás denominadas “grandes locações” ou “locações corporativas”, que comportam significativos valores de aluguel.

 

Palavras-chave: Built to suit – Contrato – Atipicidade – Direito Imobiliário – Lei do Inquilinato.

 

• INTRODUÇÃO

Com as constantes transformações sociais e econômicas, a complexidade dos negócios imobiliários fez despontar um estrangeirismo na esfera contratual, denominado de built to suit, ou em sua tradução livre: construído para servir.

Trata-se de negócio jurídico em que o locatário contrata a construção de determinado imóvel, de acordo com as suas necessidades, e recebe do locador, mediante cessão onerosa, o prédio de acordo com o pedido estipulado.[1]

Neste estudo, serão utilizados os métodos dialético e dedutivo de pesquisa para análise e compreensão acerca do posicionamento doutrinário e legislativo. A proposta do artigo é averiguar o uso do contrato de built to suit como forma de locação por encomenda.

O trabalho tem como objetivo geral examinar os contratos como forma de locação, e como objetivo específico, a possibilidade e necessidade de aplicação da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), em tal transação jurídica.

Salienta-se que o uso de tal modalidade contratual imobiliária é relativamente nova no Brasil, mas amplamente difundida desde a década de 1950 na Europa, na Ásia e principalmente, nos Estados Unidos, muito utilizada em nosso país para a construção de galpões, fábricas, centros de distribuição, hotéis, escritórios, dentre outras possibilidades[2].

Os contratos são uma forma clássica de gerir os pactos, conforme as vontades das partes, para a consecução das finalidades estabelecidas. Deste modo são definidos por Carlos Roberto Gonçalves:

O contrato é a mais comum e a mais importante fonte de obrigação, devido às suas múltiplas formas e inúmeras repercussões no mundo jurídico. Fonte de obrigação é o fato que lhe dá origem. Os fatos humanos que o Código Civil brasileiro considera geradores de obrigação são: a) os contratos; b) as declarações unilaterais da vontade; e c) os atos ilícitos, dolosos e culposo.[3]

A locação é delineada por Orlando Gomes, como sendo “o contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante contraprestação em dinheiro, a conceder à outra, temporariamente, o uso e gozo de coisa não-fungível”.[4]

O contrato de built to suit é definido por Luiz Antonio Scavone Junior[5] como “negócio jurídico mediante o qual uma das partes, o locatário, contrata a construção de imóvel de acordo com as suas necessidades e recebe do locador o prédio de acordo com as diretrizes e nos termos da sua encomenda”.

Por conseguinte, o contratante (locador) tem viabilizado o poder de moldar o imóvel e escolher a localização que mais lhe agrade, sem sujeitar-se a disponibilidade do mercado imobiliário.[6]

A adoção desse tipo contratual implica na não mobilização de recursos financeiros por parte do contratante (locatário), permitindo que o investimento, necessário no caso de preferência por outra espécie contratual, possa ser direcionado para a atividade em que a empresa possua expertise.[7]

Através de alteração apresentada pela Lei nº 12.744/2012, o Built to suit foi incluído Lei do inquilinato (Lei nº 8.245/91):

Art. 54-A.  Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012).[8]

 

Além do contratante (locatário) e do empreendedor (locador), é comum estar presente nesse contrato um terceiro, isto é, uma companhia securitizadora de recebíveis.^[9]

No ano de 1997, através da Lei nº 9.514, foi implementado o Sistema Financeiro Imobiliário, que passou a possibilitar que construtoras, incorporadoras e instituições financeiras originadoras de financiamentos imobiliários, ingressassem no mercado de capitais, em virtude da securitização do crédito imobiliário.^[10]

A companhia securitizadora é responsável pela emissão de Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI’s), estipulado em lei como sendo “título de crédito normativo, de livre negociação, lastreado em créditos imobiliários e constitui promessa de pagamento em dinheiro”, além de averbar junto Registro de Imóveis competente no local da matrícula do objeto do contrato.[11]

De acordo com Tiago Reis, fundador da Suno Research, o modelo possui uma série de complexidades que estão envolvidas no cálculo do montante do aluguel. Dentre elas: tamanho do terreno, localização do imóvel e especificidades da estrutura, fora o tempo de aluguel, que pode chegar a até 50 anos, também irá afetar no valor da locação.[12] Quanto maior o tempo do contrato, menores serão os valores das mensalidades.[13]

Assim sendo, o empreendedor (locador) transfere seus créditos, recebendo de forma antecipada, o valor necessário para execução do negócio.[14]Uma vez pactuado fica o locador responsável por construir ou executar a reforma substancial de um edifício, de forma que no futuro a cessão de seu uso e fruição possa lhe permitir auferir aluguel que remunere a quantia investida.

• REGIME JURÍDICOS DAS OPERAÇÕES “BUILT TO SUIT”

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), encontra seu propósito perante a regulação das locações de imóveis urbanos. Dividida entre o grande desestimulo à construção de novos imóveis que fossem destinados à locação e a difícil situação de quem buscava um imóvel para alugar, principalmente para moradia, em função do desequilíbrio de preços ocasionados especialmente pela revogação da legislação anterior, que favorecia a proteção ao inquilino mais aparente do que real.[15]

Nesse contexto, onde a situação do mercado imobiliário encontrava uma relação complicada entre locatários e locadores, além da problemática da moradia em geral, surge a Lei nº 8.245/91, por entre um imenso clamor pela restruturação da legislação locacional.

Assim como pactuado na introdução, o built to suit muito se aproxima da locação de bens imóveis, que sugere uma obrigação baseada no adimplemento de uma das partes mediante pagamento de aluguel e o cumprimento da outra com a cessão do bem.

À vista disso, a locação é classificada como contrato sinalagmático (bilateral), uma vez que para existir, encontra razão na prestação do outro (o locador apenas fornece o imóvel se o locatário pagar, e este, por sua vez, só paga o aluguel se o locador lhe fornecer o imóvel).[16]

Dessa forma, é possível captar que também se trata de negócio oneroso e de duração, visto que sua execução necessariamente prolonga-se no tempo. Outra característica que merece ser observada, é o fato de não se tratar de transação solene, porquanto a lei não determina formalidades específicas para a sua convenção, mas estampa o viés comutativo, dado que cada uma das partes conhece previamente as obrigações advindas da relação negocial.

Destarte, percebe-se que a reunião de todos os atributos, resulta na cessão temporária do imóvel urbano.[17]

• Atipicidade

De modo geral, os contratos são divididos em duas classificações: típicos (nominados) e atípicos (inominados). Os chamados contratos nominados são aqueles previstos e regulados por lei, como a compra e venda, a doação, a troca, a locação, o empréstimo, o depósito, o mandato, dentre outros.[18]

Na doutrina de Paulo Lôbo, assim são descritos os contratos típicos:

Contrato típico é o reconhecido formalmente pelo direito, segundo modelo fixado pelo legislador (compra e venda, permuta, doação, empréstimo, mandato, locação, fiança, empreitada etc.). O modelo contratual não é rígido, pois a lei deixa margem de inovação criadora às partes contratantes e, ainda, de rejeição, por estas, das normas dispositivas ou supletivas, que apenas incidem no contrato, se não houver estipulação contratual em contrário. Raramente um tipo contratual resulta de criação direta do legislador, o qual prefere regular, posteriormente, o tipo já desenvolvido na prática social.[19]

Já os inominados, ou atípicos são aqueles que encontram sua origem na liberdade contratual, desde que respeitadas as normas universais pactuadas pelo Código Civil: “Art. 425. É lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as normas gerais fixadas neste Código”.[20]

Para Carlos Roberto Gonçalves os contratos atípicos nascem do acordo de vontade entre as partes, para o qual não há previsão no ordenamento jurídico:

Contrato atípico é o que resulta de um acordo de vontades não regulado no ordenamento jurídico, mas gerado pelas necessidades e interesses das partes. É válido, desde que estas sejam capazes e o objeto lícito, possível, determinado ou determinável e suscetível de apreciação econômica. Ao contrário do contrato típico, cujas características e requisitos são definidos na lei, que passam a integrá-lo, o atípico requer muitas cláusulas minudenciando todos os direitos e obrigações que o compõem. Essas noções, aceitas na doutrina, foram convertidas em preceito legal, no atual diploma civil.[21]

Para Venosa, os contratos atípicos são uma fonte infinita e inesgotável de obrigações.[22] Por conseguinte, tais contratos ainda podem se dividir em singulares, quando há a criação de uma figura contratual totalmente nova, ou mistos, quando há a utilização das regras de um contrato típico, mas com a combinação de cláusulas diversas, gerando uma fusão de tipos contratuais. Sobre os contratos atípicos mistos, explica Orlando Gomes^[23]:

Os contratos mistos compõem-se de prestações típicas de outros contratos, ou de elementos mais simples, combinados pelas partes. A conexão econômica entre as diversas prestações forma, por subordinação ou coordenação, nova unidade. Os elementos que podem ser combinados são: contratos completos, prestações típicas inteiras ou elementos mais simples. Nesses arranjos cabem: um contrato completo e um elemento mais simples de outro; um contrato completo e uma prestação típica de outro; prestações típicas de dois ou mais contratos; prestações típicas de contratos diversos e elementos simples de outros.[24]

 O contrato de built to suit era tratado como atípico, visto que não havia no ordenamento jurídico pátrio nomenclatura própria e regras específicas para a sua contratação. A Lei nº 12.744/2012, introduziu o Art. 54-A e parágrafos na Lei 8.245/1991.[25]

Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

• 1º Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.
• 2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

$ 3º VETADO.[26]

Antes da sua promulgação não havia previsão expressa quanto ao modelo estrangeiro, no ordenamento jurídico brasileiro. A partir da inserção do artigo supracitado, parte da doutrina passou a classificar os contratos de built to suit como atípicos mistos, por apresentarem elementos típicos de contratos de locação e empreitada, mesmo que a legislação pouco tenha esclarecido as especificidades desse negócio jurídico.[27]

a princípio, a perspectiva cabível é de que não se trata de um contrato típico, mesmo que a legislação tenha minimamente o referenciado, ainda não há a sua regulamentação adequada, portanto, não há a menor segurança jurídica para assim considera-lo.

Sobre as figuras da tipicidade e atipicidade, cabe significativa explicação doutrinada por Hércules Aghiarian:

Na verdade, é sempre importante visualizar a tipicidade ou atipicidade de uma figura jurídica, haja vista que, em sendo enquadrado em determinado modelo legal, suas regras estarão comprometidas com esse modelo. Caso contrário, serão livres as regras de bom-senso, economicidade e boa-fé.[28]

Em artigo publicado na Revista Brasileira de Direito Civil, a Doutora em Direito Civil, Paula Moura Francesconi de Lemos Pereira, esclarece que o modelo é de origem estrangeira e vem sendo incorporado no Brasil por meio da elaboração de contratos com cláusulas diferenciadas a fim de assegurar os interesses de ambas as partes.[29] Destaca que em virtude das peculiaridades desse contrato, existe controvérsias acerca da sua qualificação. Por fim, salienta que a cessão de uso e fruição do imóvel construído “sob encomenda” com o pagamento de uma remuneração apresenta características de locação de imóvel urbano, e sobre ele incide a Lei nº 8.245/91, diferentemente de outros tipos contratuais geralmente envolvidos nesse modelo de construção.

Trata-se, então, de modalidade especial de locação, com procedimento contratual único, onde cada contrato será ajustado com suas próprias características, em conformidade com a construção e as necessidades de ambos, porquanto sua convenção depende da somatória de critérios de diversos contratos, a serem livremente pactuado pelos contratantes, como: empreitada, incorporação imobiliária e financiamento.[30]

• PRESSUPOSTOS DO CONTRATO

Com a incrível celeridade das transformações econômicas da última década, os modelos clássicos de contratos de locação acabaram enfraquecidos diante desse cenário.

Além disso, as expansões do mercado, com o surgimento dos conglomerados econômicos e das grandes corporações, fazem com que as empresas busquem, cada vez mais, espaços maiores para se instalarem.

Sob a análise do ponto de vista econômico, muitos negócios perceberam que a modalidade built to suit traz a possibilidade de contratarem a locação de imóveis dentro dos parâmetros e necessidades estabelecidos por eles, sem precisarem despender um valor exorbitante de capital para adquirir um terreno e se envolver com a construção da edificação, através de contrato de empreitada normal, ou ainda, de adquirir imóvel já construído que atenda razoavelmente as suas exigências.[31]

Do outro lado, os grandes investidores, principalmente os fundos imobiliários, constataram que o retorno financeiro propiciado por essa modalidade de locação era atraente, visto que seu interesse nasce na garantia do faturamento através do recebimento de aluguéis, conferindo maior segurança e preservando seus capitais das oscilações do mercado mobiliário e das bolsas de valores, isso em razão da modalidade de investimento sem conotação especulativa[32].

Sobre a definição legal do contrato e sua abrangência, leciona Luiz Antônio Scavone Junior[33]:

A Lei 12.744/2012 estabeleceu definição legal para o contrato built-to-suit, ampliando sua abrangência, que não se circunscreve mais apenas à construção, de tal sorte que passa a ser aquele contrato de locação não residencial mediante o qual o locador, ou alguém por ele, em razão de especificações descritas pelo locatário no contrato, leva a efeito aquisição, construção ou reforma do imóvel antes da ocupação, de acordo com as necessidades do locatário, submetendo o pacto à Lei do Inquilinato.[34]

Consequentemente, cada uma das partes tem seu interesse atendido, sem que precisem desviar das finalidades primárias dos seus negócios.

Conforme previamente apontado, tal modalidade é extremamente interessante para o usuário (locador), já que é desnecessário imobilizar seu capital para reformar ou adquirir um terreno e proceder à construção da edificação desejada, podendo direcionar o valor que seria utilizado, para fazer investimentos na sua atividade principal[35].

Assim sendo, ao optar por esse tipo contratual, de longo prazo, a contratante tem possibilitada a vantagem de definir o projeto e todas as características do imóvel conforme a utilidade, baseada na atividade que irá desenvolver no local[36].

Enquanto o investidor (locador) encontra oportunidade de investir, com expectativa de excelente retorno financeiro a médio e longo prazo, já que ao edificar ou proceder a reformas substanciais que atendam as especificidades aguardadas pelo futuro inquilino, irá receber de volta o montante investido e ainda auferir lucros[37].

Finalmente, percebe-se que a relação estabelecida entre o contratante e o empreendedor, é de longo prazo, e conforme análise que será pormenorizada em capítulo posterior, possui poucas perspectivas de saída ou reversão. Dessa forma, recomenda-se que as partes busquem antever questões que possam impactar o futuro, como: crescimento da atividade e necessidade de expansão das instalações e etc.[38]

• O USO DO BUILT TO SUIT Pela administração pública

A administração pública encontra dificuldades quando atua como locatária, devido à escassez de imóveis cujos proprietários concordem com o seu papel de inquilina e a necessidade de grandes reformas, nos poucos locais disponíveis, para que os imóveis atendem a sua finalidade.[39]

A Lei nº13.190 de 19 de novembro de 2015, alterou o regime diferenciado de contratações, previsto na Lei nº 12.462/2011, inserindo o Art. 47-A, oportunizando a administração pública contratar locações no modelo built to suit:

 

Art. 47-A . A administração pública poderá firmar contratos de locação de bens móveis e imóveis, nos quais o locador realiza prévia aquisição, construção ou reforma substancial, com ou sem aparelhamento de bens, por si mesmo ou por terceiros, do bem especificado pela administração.

• 1º A contratação referida no caput sujeita-se à mesma disciplina de dispensa e inexigibilidade de licitação aplicável às locações comuns.
• 2º A contratação referida no caput poderá prever a reversão dos bens à administração pública ao final da locação, desde que estabelecida no contrato.
• 3º O valor da locação a que se refere o caput não poderá exceder, ao mês, 1% (um por cento) do valor do bem locado.[40]

 

O modelo contratual é considerado inovador no âmbito do Governo Federal, a exemplo do edital lançado em fevereiro de 2021 pela Fiocruz[41] e Ministério da Saúde, para a construção do Complexo Industrial de Biotecnologia em Saúde (CIBS). Segundo o diretor do projeto, a obra será capaz de reduzir as vulnerabilidades nacionais vividas pelo setor, permitindo maior acesso às tecnologias de ponta, promovendo respostas mais rápidas ás necessidades do Sistema Único de Saúde – SUS, com menor custa e geração de empregos.

O empreendimento será o maior centro de produção de produtos biológicos da América Latina e um dos mais modernos do mundo, com isso, aumentando em até quatro vezes a capacidade de produção de vacinas e biofármacos[42]. O financiamento será privado e pago na forma de aluguel com reversão do patrimônio após o prazo de 15 anos. O investimento é de R$ 3,4 bilhões e prevê a geração de 5 mil empregos diretos na etapa de obras e 1.500 postos de trabalho para a operação do complexo[43].

Na mesma linha, o Governo Federal também tratou de lançar edital, em abril de 2021, para a construção do Hospital de Emergência e Urgência (Huero) de Porto Velho em Rondônia, em que pretende a implantação de 399 leitos, sendo 64 de terapia intensiva, além de 10 salas de cirurgia. A ideia é locar o espaço por até 30 anos e após esse tempo, ter automaticamente a titularidade do imóvel[44].

• ALTERAÇÕES CAUSADAS PELA LEI Nº12.744/2012 NA LEI N° 8.245/1991

No decorrer de toda a explicação sobre esse negócio jurídico, fica evidente que não se trata de locação na sua forma pura, compreendendo-se então, que esta não deve se subsumir plenamente à lei locatícia [45].

Da mesma maneira, depreende-se que cada contrato de BTS que for firmado, terá suas próprias características, de acordo com a necessidade do usuário, seja ela construção ou reforma do imóvel, e do investidor que precisará providenciar as imposições do locador[46].

Assim como anteriormente delineado, o tipo contratual, antes tratado como contrato atípico, cuja autorização se utilizava da autonomia privada dos particulares, expressa no art. 425 do Código Civil[47], passou a ter previsão expressa no Art. 54-A da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), incluído pela Lei nº 12.744/2012.[48] Acerca da inserção, ministra Luiz Antônio Scavone Júnior:

 

O art. 54-A, ao determinar a aplicação daqueles procedimentos aos contratos BTS não o fez com o caráter de limitador ou de exclusão a qualquer outro procedimento aplicável a estes contratos como, por exemplo, ações declaratórias, medidas cautelares, entre outros, mas como indicador de que a relação entre os contratantes, naquela parte mais duradoura, a locação em si, na medida em que gerar conflito, deverá ser pacificada por meio dos instrumentos processuais próprios da locação na medida em que estes foram desenhados para estes conflitos. Todavia, na medida em que o conflito decorrer de aspectos não condizentes com aqueles instrumentos processuais, nada impedira às partes buscar, no espectro de instrumentos processuais disponíveis, aquele que lhe possa servir.[49]

O caput do referido artigo tratou de definir o contrato de built to suit, também denominado como “locação prometida” ou locação por encomenda”, como negócio onde o investidor, se dispõe a construir, adquirir ou providenciar substancial reforma em imóvel encomendado por terceiro, que propõe alugá-lo por longo prazo, para que o locador possa recuperar o capital investido e alcance uma margem de lucro considerável.[50]

É indispensável que o contrato seja estabelecido através de equação econômica caprichosamente calculada e que o prazo seja necessariamente longo, em geral de 20 a 25 anos, de forma que seja possível para o investidor recuperar o capital aplicado e obter lucro significativo.[51]

Ainda, é possível perceber que o artigo tratou de ampliar a autonomia privada, dando a oportunidade de as partes ajustarem seus interesses com maior liberdade, desde que não extrapolem o limite da função social do contrato e da boa-fé objetiva, velando pelo equilíbrio contratual.[52]

Além disso, é significativo lembrar que não há impedimento a opção de arbitragem, em caso de necessidade de resolução de conflitos, visto que os direitos envolvidos são patrimoniais e disponíveis, e por via de regra, não tratam de questões de ordem públicas envolvidas na celebração.[53]

A redação do artigo e seus parágrafos, demonstra que a opção do legislador de introduzir pequenas modificações no texto legislativo, tenha sido, por ora, em razão da urgência de solução, já que se tratava de novo modelo contratual em plena ascensão que necessitava de rápida regularização.

• DA RENÚNCIA AO DIREITO DA REVISÃO JUDICIAL DO ALUGUEL

No §1º, a legislação trouxe a possibilidade de ajuste a renúncia ao direito de revisão do valor do aluguel: “Art. 54-A, § 1º. Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)”.[54]

Demonstrando que as características do BTS se afastam, em muitos aspectos das disposições gerais trazidas pela lei Inquilinária e aplicadas aos contratos comuns de locação.[55]

A Lei 8.245/91 em seu art. 19, demonstra a possibilidade de o locatário, após três anos da manutenção do contrato, pedir a revisão judicial do aluguel, com o intuito de ajustá-lo ao preço de mercado: “Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”.[56]

Igualmente, a possibilidade de revisão judicial do valor do aluguel, é um recurso essencial para que as partes consigam adequar o contrato ao mercado imobiliário, servindo como recurso para a manutenção da locação e como forma de reajuste do seu valor, de forma que fique harmônico com o cobrado nas locações de imóveis similares em uma mesma localização.[57]

Acontece que, os contratos de built to suit possuem lógica financeira diversa, pois, se trata do financiamento de obra, em que os aluguéis são determinados de acordo com cálculos econômicos e financeiros, a fim de presumir que retorno do valor investido seja acrescido de valor essencial para remunerar a aplicação e garantir lucro que a atraia a participação dos investidores.[58]

A renúncia ao direito de revisão aos valores dos aluguéis, prevista no ordenamento como possibilidade no BTS, protege o locador da variação do mercado imobiliário local, e traz, para o investidor, a certeza da não alteração dos valores da locação[59]. Nesses casos, o valor pago remunera além do uso e fruição do imóvel, a sua construção ou reforma, de forma que a quantia, na maioria das vezes, é acima do valor de mercado[60]. Com o intuito de ilustrar a doutrina acima delineada, colaciona-se julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo:

 

Ementa: APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL CUMULADA COM PEDIDO PROVISÓRIO. CONTRATO IMOBILIÁRIO QUE, POR TERMO ADITIVO CELEBRADO EM MOMENTO POSTERIOR AO ORIGINAL, NOVAS REGRAS E CONDIÇÕES FORAM REPACTUADAS, AMOLDANDO-SE AO MODELO DENOMINADO BUILT TO SUIT (BTS). RECONHECIMENTO DESSA OPERAÇÃO. OBRA EXECUTADA NOS IMÓVEIS ALUGADOS DE AMPLA REESTRUTURAÇÃO, COM DIVERSAS MELHORIAS REALIZADAPELA RÉ (LOCADORA) PARA PROPICIAR PLENO ATENDIMENTO À ATIVIDADE PROFISSIONAL DESEMPENHADA PELA AUTORA (LOCATÁRIA). FATO INCONTROVERSO. AMPLIAÇÃO DO PRAZO DA LOCAÇÃO E REAJUSTE DO ALUGUEL. ANUÊNCIA DAS PARTES AO CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. No caso em julgamento, impossível não reconhecer, com o termo aditivo ao contrato de locação celebrado entre as partes, a figura do modelo “Built to Suit“. Isso porque ampla reforma nos imóveis alugados foram realizadas para possibilitar melhor adaptação, além de benfeitorias, tudo para atender a atividade social desempenhada pela autora, sem arcar com nenhum custo para a execução da obra completa. Essas novas disposições em proveito da autora redefiniram o prazo de vigência da locação e o valor dos aluguéis, elementos gerais que, por certo, envolvem as questões desse tipo de contrato. APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DENOMINADO BUILT TO SUIT (BTS). RECONHECIMENTO, NO CASO. REVISÃO DO VALOR DO ALUGUEL POR ARGUIÇÃO DE ONEROSIDADE EXCESSIVA AFASTADA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. Malgrado não tenha declarado expressamente a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis, em verdade, quando a autora se propôs, no ato da assinatura, a cumprir as obrigações previstas no termo aditivo ao contrato, a ré, por sua vez, assumiu o encargo de adimplir com sua parte nesse instrumento particular, o que foi cumprido. Invocar, em momento posterior, a revisão do valor do aluguel, viola, sim, os termos escritos da contratação pactuada livremente, não admitindo correção judicial por alegada onerosidade excessiva de uma das partes. Ademais, a impossibilidade de revisão do valor do aluguel resulta, também, da própria natureza das obrigações contraídas por ambas as partes e pela finalidade do aluguel ajustado não apenas a remunerar o uso do imóvel, como também a compensar as despesas realizadas pela ré com a reforma substancial do prédio locado. APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DECORRENTES DA SUCUMBÊNCIA DA AUTORA. PEDIDO DE REEXAME POR CONSIDERADAR ELEVADA E ALTERAÇÃO DO ARBITRAMENTO POR EQUIDADE. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA REGRA GERAL PREVISTA NO ART. 85, §2º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC). RECURSO IMPROVIDO. A fixação por equidade pleiteada pela autora, a título de honorários advocatícios, é regra subsidiária, segundo dispõe o art. 85, §8º, do CPC, não podendo ser utilizada neste caso. A linha obrigatória a ser seguida, em termos de estipulação de honorários advocatícios pela sucumbência da autora na demanda, observa entre a tarifação mínima e a máxima prevista no art. 85, §2º, do CPC, sobre o valor atualizado da causa. (Grifou-se) (APELAÇÃO CÍVEL Nº1002115-32.2018.8.26.0006 – TJSP – 10/12/2019)[61]

O julgado retrata a locação de imóvel não residencial, firmada em 20/12/2011, pelo prazo de 10 anos, para o exercício das atividades desenvolvidas pela locatária. No ano de 2013, antes do término do pacto, as partes estabeleceram termo aditivo particular, em que estipularam novas regras e condições. O aditivo tratava de ampla reforma na estrutura do imóvel, que estaria a cargo do locador, para que a finalidade social da locatária pudesse ser melhor atendida. Ainda, readequaram o valor e o prazo da locação, que passou a viger por mais 10 anos, além de garantias pela execução e manutenção da obra. O juízo entendeu que por mais que uma das partes não tenha declarado expressamente a renúncia ao direito de revisão, o ato da assinatura do termo aditivo já explicita a anuência das partes no cumprimento do estipulado no negócio, de modo que invocar, em momento posterior a revisão, violaria os termos escritos da contratação pactuada livremente, não admitindo correção judicial por onerosidade excessiva de uma das partes.

Logo, a regra encontra justificativa pois não é essencial e decorre justamente do poder negocial oferecido pelo tipo contratual para as partes, comtemplando o equilíbrio do negócio frente ao investimento feito pelo locador.[62]

• DA denúncia antecipada pelo locatário

Outro ponto trazido pela inclusão do BTS na legislação locatícia, foi a possibilidade da denúncia antecipada do contrato pelo locatário:

Art. 54-A, §2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012) [63].

A obrigatoriedade é um dos princípios do direito contratual, e estabelece que a autonomia da vontade dá a cada um a liberdade de contratar definindo os termos e objetos do compromisso assumido. Sendo o contrato válido e eficaz, as partes devem cumpri-lo. Então, sendo uma escolha das partes os termos e a vinculação, o juiz deverá se preocupar com a severidade das cláusulas aceitas, que não poderão ser modificadas sob a alegação do princípio da equidade.[64]

No art. 473 do Código Civil está prevista a resilição unilateral, que é caracterizada pelo desinteresse de uma das partes em continuar na relação contratual:

Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte.

Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos.[65]

Nos termos no art. 4º da Lei do Inquilinato, o locatário está proibido de reaver o imóvel durante o prazo estabelecido para o contrato, porém, estipula exceção ao art. 54-A, §2º, que determina que o locatário, poderá devolver o imóvel, mediante pagamento da multa pactuada, proporcional ao período de efetivação do contrato, ou na falta de um contrato, a que for judicialmente estipulada[66].

Em se tratando de BTS, a denúncia antecipada, por parte do locatário, seria um risco insustentável para o locador, já que os alugueis, remuneram também o capital investido. Além disso, como a edificação é construída ou reformada, de acordo com as necessidades do locatário, dificilmente o locador encontraria um novo inquilino com interesse em alugar o local.[67]

Por essa razão, para asseverar o retorno integral do investimento, a lei admitiu que a multa pudesse ter o valor correspondente à totalidade dos alugueis vincendos, até o fim do prazo do contrato.[68]

Percebe-se, que a redação do §2º do art. 54-A da Lei 8.245/91, buscou oferecer segurança aos investidores, garantindo a possibilidade de multa convencional em caso de resilição, igual à soma dos valores dos aluguéis a receber até o seu termo final.[69]

 

• CONCLUSÃO

 

O presente trabalho teve como propósito analisar o instituto do built to suit como forma de locação personalizada sob encomenda, apresentando as percepções doutrinárias e legislativas acerca do tema, abarcando desde o histórico da Lei do Inquilinato, até a inclusão e utilização do referido estrangeirismo pela nossa legislação.

Não restam mais dúvidas quanto a relevância assumida pelo contrato no cenário econômico. Apesar de vaga, a normatização da operação trouxe alguma segurança jurídica, através da possibilidade a renúncia à revisão do aluguel e a estipulação de multa elevada e desproporcional correspondente à soma de todos os aluguéis vincendos até o fim do prazo ajustado.

Embora incluída na Lei Inquilinária, o legislador tratou de confirmar a sua atipicidade, mas deixou a ressalva de que como não se trata de locação em sua forma típica, essa sujeita à proteção conferida ao locatário pela Lei, são as condições contratuais que deverão reinar no momento da interpretação e aplicação do direito. Porém, ainda padece de muitas dúvidas.

Nessa medida, devem sobrelevar as condições contratuais acordadas pelo contratante e pelo investidor, e estas, devem observar os princípios gerais do direito aplicáveis ao caso e ter particular atenção com a verdadeira intenção das partes no momento da contratação.

Nesse contexto, é possível afirmar que a doutrina e o Poder Judiciário conseguem suprir a mínima previsão legal do contrato. Dessa forma, o propósito do presente estudo foi analisar a posição jurídica e principalmente doutrinária a respeito do entendimento do contrato mencionado, após a acréscimo do Art. 54-A na Lei nº 8.245/91(Lei do Inquilinato).

A inclusão do referido artigo tornou o BTS uma forma de locação especial, e em parte atípica. Além de trazer a possibilidade de renúncia ao direito de revisão dos valores dos aluguéis e a possibilidade da denúncia antecipada por parte do locatário.

Por fim, verifica-se a obrigação de se buscar em cada caso, equilíbrio entre as deliberações evitando interferência que seja capaz de alterar o sentido da contratação built to suit, tendo em vista que as partes tiveram a intenção de firmar esse tipo de relação contratual.

 

REFERÊNCIAS

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[1]    SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário – Teoria e Prática. Rio de Janeiro: Grupo GEN, 2020. E-book.  Disponível em: em:https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788530992576/cfi/6/104!/4/1514/2/2@0:0. Acesso em: 20 mai. 2021.

 

[2]    VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada – Doutrina e Prática. São Paulo: Grupo GEN, 2020. E-book. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788597026474/. Acesso em: 26 mai. 2021.

[3]    GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. v. 3. São Paulo: Editora Saraiva, 2019. E-book, p. 45. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788553617258/. Acesso em: 07 jun. 2021.

 [4]   GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro: Grupo GEN, 2019. Ebook, p. 30. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788530986735/cfi/6/80!/4/30@0:7.66. Acesso em: 1+ abr. 2021

 [5]   SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário – Teoria e Prática. Rio de Janeiro: Grupo GEN, 2020. E-book.  Disponível em: em:https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788530992576/cfi/6/104!/4/1514/2/2@0:0. Acesso em: 20 mai. 2021.

 [6]    SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário – Teoria e Prática. Rio de Janeiro: Grupo GEN, 2020. E-book.  Disponível em: em:https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788530992576/cfi/6/104!/4/1514/2/2@0:0. Acesso em: 20 mai. 2021.

 [7]   BENEMOND, Fernanda. Contratos Built to Suit. São Paulo: Grupo Almedina, 2015. E-book. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788584930531/. Acesso em: 21 abr. 2021.

[8]  BRASIL. Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm Acesso em: 21 abr. 2021.

^[9]   São instituições não financeiras, constituídas na forma de sociedades por ações, com o objetivo de adquirir créditos imobiliários, e securitizá-los mediante a emissão e colocação de CRIs no mercado de capitais, podendo emitir outros títulos de crédito, realizar negócios e prestar serviços compatíveis com as suas atividades. São reguladas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), cabendo ao Conselho Monetário Nacional fixar as condições para seu funcionamento.

^[10]    BENEMOND, Fernanda. Contratos Built to Suit. São Paulo: Grupo Almedina, 2015. E-book. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788584930531/. Acesso em: 21 abr. 2021.

 13  BRASIL. Lei nº 9.514, 20 de novembro de 1997. Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm Acesso em: 21 abr. 2021.

 14 A Suno é essencialmente uma casa de análise e consultoria de investimentos, que visa a fornecer conteúdo e informação para auxiliar seus Clientes na tomada de decisões de investimento, por meio de recomendações, pesquisas, análises, relatórios, newsletters e diversos outros documentos com fins informativos.

 15  REIS, Tiago. Built to suit: entenda como funciona essa forma de locação imobiliária. 13 jun. 2019. Disponível em: https://www.suno.com.br/artigos/built-to-suit/. Acesso em: 25 mai. 2021.

[14]   BENEMOND, Fernanda. Contratos Built to Suit. São Paulo: Grupo Almedina, 2015. E-book. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788584930531/. Acesso em: 21 abr. 2021.

[15]  VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Contratos. v. 3. São Paulo: Grupo GEN, 2021. E-book. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788597027129/. Acesso em: 21 mai. 2021.

[16]  SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário – Teoria e Prática. Rio de Janeiro: Grupo GEN, 2020. E-book.  Disponível em: em:https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788530992576/cfi/6/104!/4/1514/2/2@0:0. Acesso em: 20 mai. 2021.

[17]   SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário – Teoria e Prática. Rio de Janeiro: Grupo GEN, 2020. E-book.  Disponível em: em:https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788530992576/cfi/6/104!/4/1514/2/2@0:0. Acesso em: 20 mai. 2021.

[18]  RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. Rio de Janeiro: Grupo GEN, 2020. E-book. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788530992637/. Acesso em: 17 mai. 2021.

^[19] LÔBO, Paulo. Direito Civil: Contratos. v. 3. São Paulo: Saraiva, 2017, p. 98. E-book. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788547229146/. Acesso em: 07 jun. 2021.

[20]   BRASIL. Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm . Acesso em 02 jun. 2021.

[21]   GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. v. 3. São Paulo: Editora Saraiva, 2019. E-book. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788553617258/. Acesso em: 07 jun. 2021.

[22]   VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Contratos. v. 3. São Paulo: Grupo GEN, 2021. E-book. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788597027129/. Acesso em: 21 mai. 2021.

[23]  GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro: Grupo GEN, 2019. Ebook. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788530986735/cfi/6/80!/4/30@0:7.66. Acesso em: 10 abr. 2021.

[24]   GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro: Grupo GEN, 2019. Ebook, p. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788530986735/cfi/6/80!/4/30@0:7.66. Acesso em: 10 abr. 2021.

^[25]   BRASIL. Lei nº 12.744, de 19 de dezembro de 2012. Altera o art. 4º e acrescenta art. 54-A à Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, que “dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes”, para dispor sobre a locação nos contratos de construção ajustada. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2011-2014/2012/lei/l12744.htm  Acesso em: 20 Mai 2021.

[26]   BRASIL. Lei nº 12.744, de 19 de dezembro de 2012. Altera o art. 4º e acrescenta art. 54-A à Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, que “dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes”, para dispor sobre a locação nos contratos de construção ajustada. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2011-2014/2012/lei/l12744.htm  Acesso em: 20 Mai 2021.

[27]  BENEMOND, Fernanda. Contratos Built to Suit. São Paulo: Grupo Almedina, 2015. E-book, p. 94-96. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788584930531/. Acesso em: 21 abr. 2021.

[28]   AGHIARIAN, Hércules. Curso de Direito Imobiliário. 12 ed. São Paulo: Grupo GEN, 2015, p. 328. E-book. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788597000337/. Acesso em: 21 mai. 2021.

[29]  PEREIRA, Paula Moura Francesconi de Lemos. Controvérsias sobre o âmbito de aplicação da lei do inquilinato nos contratos “built to suit”. Revista Brasileira de Direito Civil, v. 5, jul./set. 2015. Artigo consultado no site Instituto Brasileiro de Direito Civil. Disponível em: https://rbdcivil.ibdcivil.org.br/rbdc/article/view/91/87. Acesso em: 27 mai. 2021, p. 92.

[30]  GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro: Grupo GEN, 2019. Ebook, p. 289. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788530986735/cfi/6/80!/4/30@0:7.66. Acesso em: 10 abr. 2021.

^[31]   BENEMOND, Fernanda. Contratos Built to Suit. São Paulo: Grupo Almedina, 2015 ,p. 22. E-book. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788584930531/. Acesso em: 21 abr. 2021.

[32]   AZEVEDO, Fábio de Oliveira; MELO, Marco Aurélio Bezerra de. Direito Imobiliário: Escritos em Homenagem ao Professor Ricardo Pereira Lira. São Paulo: Grupo GEN, 2015. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788522497638/. Acesso em: 22 mai. 2021.

[33]   SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário – Teoria e Prática. Rio de Janeiro: Grupo GEN, 2020. E-book.  Disponível em: em:https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788530992576/cfi/6/104!/4/1514/2/2@0:0. Acesso em: 20 mai. 2021.

[34]   SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário – Teoria e Prática. Rio de Janeiro: Grupo GEN, 2020. E-book, p. 435.  Disponível em: em:https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788530992576/cfi/6/104!/4/1514/2/2@0:0. Acesso em: 20 mai. 2021.

^[35]  BENEMOND, Fernanda. Contratos Built to Suit. São Paulo: Grupo Almedina, 2015. E-book, p. 21. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788584930531/. Acesso em: 21 abr. 2021.

^[36]  BENEMOND, Fernanda. Contratos Built to Suit. São Paulo: Grupo Almedina, 2015. E-book, p. 21. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788584930531/. Acesso em: 21 abr. 2021.

[38]  TARTUCE, Flávio. Direito Civil – Teoria Geral dos Contratos e Contratos em Espécie. v. 3. Rio de Janeiro: Grupo GEN, 2020. E-book. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788530989347/. Acesso em: 23 mai. 2021.

[39]  TARTUCE, Flávio. Direito Civil – Teoria Geral dos Contratos e Contratos em Espécie. v. 3. Rio de Janeiro: Grupo GEN, 2020. E-book. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788530989347/. Acesso em: 23 mai. 2021.

[40]   BRASIL. Lei nº 13.190, de 19 de novembro de 2015. Altera as Leis n º 12.462, de 4 de agosto de 2011, que institui o Regime Diferenciado de Contratações Públicas – RDC, 7.210, de 11 de julho de 1984, 6.015, de 31 de dezembro de 1973, 8.935, de 18 de novembro de 1994, 11.196, de 21 de novembro de 2005, e 12.305, de 2 de agosto de 2010; e dá outras providências. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/L13190.htm, Acesso em: 26 mai. 2021

^[41]  Promover a saúde e o desenvolvimento social, gerar e difundir conhecimento científico e tecnológico, ser um agente da cidadania. Estes são os conceitos que pautam a atuação da Fundação Oswaldo Cruz (Fiocruz), vinculada ao Ministério da Saúde, a mais destacada instituição de ciência e tecnologia em saúde da América Latina.

^[42]  Biofármacos são medicamentos obtidos a partir da utilização de células geneticamente modificadas para a produção de proteínas terapêuticas

^[43]  MINISTÉRIO DA SAÚDE. Fiocruz e MS publicam edital para construção da maior fábrica de vacinas da América Latina. Agência Fiocruz de Notícias, 05 fev. 2021. Disponível em: https://agencia.fiocruz.br/fiocruz-e-ms-publicam-edital-para-construcao-da-maior-fabrica-de-vacinas-da-america-latina. Acesso em: 25 mai. 2021.

^[44]   EDITAL de licitação para construção do Heuro de Porto Velho é lançado pelo Governo. G1, 19 abr. 2021. Disponível em: https://g1.globo.com/ro/rondonia/noticia/2021/04/19/edital-de-licitacao-para-construcao-do-heuro-de-porto-velho-e-lancado-pelo-governo.ghtml. Acesso em: 25 mai. 2021.

^[45]  VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada – Doutrina e Prática. São Paulo: Grupo GEN, 2020. E-book. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788597026474/. Acesso em: 26 mai. 2021.

^[46]  VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada – Doutrina e Prática. São Paulo: Grupo GEN, 2020. E-book, p. 240. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788597026474/. Acesso em: 26 mai. 2021.

^[47]  Art. 425. É lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as normas gerais fixadas neste Código. BRASIL. Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm . Acesso em 02 jun. 2021.

^[48]  SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio. Lei do Inquilinato – Comentada Artigo por Artigo. Rio de Janeiro: Grupo GEN, 2020. E-book, p. 424. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788530992040/. Acesso em: 03 jun. 2021.

[49]   SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio. Lei do Inquilinato – Comentada Artigo por Artigo. Rio de Janeiro: Grupo GEN, 2020. E-book. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788530992040/. Acesso em: 03 jun. 2021

^[50]  SOUZA, Sylvio Campanema de Souza. A Lei do Inquilinato Comentada – Artigo por Artigo. Rio de Janeiro: Grupo GEN, 2020. E-book. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788530990787/. Acesso em: 07 jun. 2021.

^[51]  SOUZA, Sylvio Campanema de Souza. A Lei do Inquilinato Comentada – Artigo por Artigo. Rio de Janeiro: Grupo GEN, 2020. E-book. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788530990787/. Acesso em: 07 jun. 2021.

^[52]   SOUZA, Sylvio Campanema de Souza. A Lei do Inquilinato Comentada – Artigo por Artigo. Rio de Janeiro: Grupo GEN, 2020. E-book. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788530990787/. Acesso em: 07 jun. 2021.

^[53]   SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio. Lei do Inquilinato – Comentada Artigo por Artigo. Rio de Janeiro: Grupo GEN, 2020. E-book. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788530992040/. Acesso em: 03 jun. 2021.

^[54]   BRASIL. Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm Acesso em: 21 abr. 2021.

^[55]   VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada – Doutrina e Prática. São Paulo: Grupo GEN, 2020. E-book, p. 241. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788597026474/. Acesso em: 26 mai. 2021.

^[56]   BRASIL. Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm Acesso em: 21 abr. 2021.

^[57]  VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada – Doutrina e Prática. São Paulo: Grupo GEN, 2020, p. 438. E-book. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788597026474/. Acesso em: 26 mai. 2021.

^[58]   VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada – Doutrina e Prática. São Paulo: Grupo GEN, 2020. E-book, p. 438. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788597026474/. Acesso em: 26 mai. 2021.

^[59]   VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada – Doutrina e Prática. São Paulo: Grupo GEN, 2020. E-book. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788597026474/. Acesso em: 26 mai. 2021.

^[60]   BENEMOND, Fernanda. Contratos Built to Suit. São Paulo: Grupo Almedina, 2015, 48. E-book. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788584930531/. Acesso em: 21 abr. 2021.

[61]   SÃO PAULO. AC1002115-32.2018.8.26.0006. 31ª Câmara de Direito Privado. Rel. Adílson de Araújo. Julgado em: 10/12/2019.  Disponível em: https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=13164484&cdForo=0. Acesso em: 10 mai. 2021.

 

^[62]  SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio. Lei do Inquilinato – Comentada Artigo por Artigo. Rio de Janeiro: Grupo GEN, 2020. E-book. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788530992040/. Acesso em: 03 jun. 2021.

^[63]   BRASIL. Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm Acesso em: 21 abr. 2021.

^[64]  GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. v. 3. São Paulo: Editora Saraiva, 2019, p. 51. E-book. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788553617258/. Acesso em: 07 jun. 2021.

^[65]   BRASIL. Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm . Acesso em 02 jun. 2021.

^[66]   BRASIL. Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm Acesso em: 21 abr. 2021.

^[67]  SOUZA, Sylvio Campanema de Souza. A Lei do Inquilinato Comentada – Artigo por Artigo. Rio de Janeiro: Grupo GEN, 2020, p. 284. E-book. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788530990787/. Acesso em: 07 jun. 2021.

^[68]  SOUZA, Sylvio Campanema de Souza. A Lei do Inquilinato Comentada – Artigo por Artigo. Rio de Janeiro: Grupo GEN, 2020, p. 284 E-book. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788530990787/. Acesso em: 07 jun. 2021.

^[69]   SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio. Lei do Inquilinato – Comentada Artigo por Artigo. Rio de Janeiro: Grupo GEN, 2020. E-book, p. 440. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788530992040/. Acesso em: 03 jun. 2021.

 

📅 Publicado em: 10/08/2022