Por Carla Taveira
Muito se estuda o instituto da Incorporação Imobiliária, sempre ou quase sempre considerando apenas alguns dos primas clássicos elencados nos cursos disponíveis em todo o Brasil, estes adstritos, sobretudo aos dispositivos legais e obrigacionais, no entanto, praticamente inexistem discussões acerca da importância do planejamento da Incorporação Imobiliária, àquele que deve ser realizado pelo incorporador com o intuito de anteceder, acompanhar e garantir a conclusão (eficaz) de toda e qualquer obra, e que ainda servirá como uma espécie de “indicador de sustentabilidade do negócio”. Neste viés, devemos considerar, como via de regra, que qualquer incorporação imobiliária, deverá ser pautada, minimamente, pelas seguintes fases:
- Dedicação de tempo e investimento em equipe técnica qualificada para o desenvolvimento (eficiente) do projeto;
- Superação de condições jurídicas tratadas entre o incorporador e o terrenista/permutante (na grande maioria dos casos);
- Lançamento do empreendimento;
- Gerenciamento (eficiente) durante toda a etapa de obra, incluindo a gestão das obrigações pactuadas nos contratos de promessas de compra e venda, com os adquirentes das unidades imobiliárias do empreendimento;
- Conclusão (eficiente) da obra e entrega do imóvel.
Estas cinco fases devem fazer parte do escopo de trabalho das Incorporadoras, que devem conduzir o seu time comercial, jurídico, financeiro, arquitetura, engenharia e afins, para dedicarem o tempo necessário na estruturação do planejamento de cada nova incorporação assumida pela empresa, sem deixar de considerar que para cada incorporação, necessariamente, deverá existir um planejamento específico, não havendo que se falar em cronograma geral de empreendimentos, já que condições diversas, sobretudo àquelas relativas às situações fáticas e jurídicas da matéria prima de toda incorporação, isto é, o imóvel – onde será edificado o respectivo empreendimento, apresentará situações únicas, que deverão ser cuidadosamente analisadas pelo incorporador.
Neste sentido, um planejamento, verdadeiramente eficaz, deverá partir da premissa do entendimento da condição fática e jurídica daquele imóvel, para a partir daí, ser possível, estruturar o planejamento das etapas seguintes que comporão o desenvolvimento do empreendimento a ser incorporado. Ao menos, informações como i) o terreno está regularizado perante o cartório de imóveis? ii) o terreno encontra-se desocupado de coisas e pessoas, de modo a não prejudicar o prazo de obras, estipulado pelo incorporador? iii) o incorporador precisará regularizar o terreno? entre outras, farão toda a diferença na composição de um planejamento eficiente para àquela nova incorporação.
A etapa de planejamento do empreendimento também será crucial para trazer a maturidade que todo projeto necessita. Um projeto com a dedicação necessária ao seu tempo de desenvolvimento evitará: i) retrabalhos futuros, ii) estouros de orçamento da obra, iii) prejuízos e desgastes incontáveis, iv) além de aumento de custos com a regularização e execução de eventuais ajustes, tudo isso quando não se dá a atenção necessária a essa fase, a exemplo, quando definidos após o lançamento do empreendimento para o mercado.
Por sua vez, para um planejamento verdadeiramente eficiente de uma Incorporação imobiliária, é fundamental que este seja acompanhado periodicamente pelo incorporador, de modo a ajustá-lo sempre que necessário, ao longo de toda a fase da incorporação, de maneira a garantir, por exemplo, o não comprometimento de prazo(s) obrigacional(is) firmado(s) com os adquirentes, sobretudo àquele relativo a entrega do imóvel, que por sua vez, quando definido, deverá ser único, isto é, sem alteração alguma, seja quando pactuado com terceiros adquirentes, seja quando firmado com terrenistas/permutantes.
Tudo isso evidencia que há uma a relação direta entre a necessidade do incorporador planejar eficientemente cada incorporação imobiliária, de modo a evitar o comprometimento do orçamento daquela obra, além de evitar outros prejuízos que podem se tornar incalculáveis, exemplificativamente, nas hipóteses de descumprimento de prazo de entrega da obra, que pode ensejar o direito dos compradores, ao desfazimento do contrato de promessa de compra e venda.
TAVEIRA, Carla Manuela Pontes. Advogada, graduada pela Universidade Católica de Pernambuco, advogada militante na área de direito imobiliário; Especialista em Gestão e Controle Ambiental. Mentora e Palestrante.
- LEI n° 4.591/1964 – consultada em 05/01/2023
- Lei n° 13.786/2018 – – consultada em 05/01/2023
- https://www.linkedin.com/pulse/import%C3%A2ncia-de-um-planejamento-eficaz-em-uma-carla-taveira
📅 Publicado em: 18/01/2023
