Contrato de aluguel comercial: conselhos essenciais para alugar um imóvel sem complicações.

De: Carla Manuela Pontes Taveira

A fase de negociação de um contrato de aluguel comercial é, sem dúvida, delicada e por vezes, desgastante para o locatário, ou inquilino, termo como também é conhecido.

Afinal de contas, é por meio do contrato de aluguel que qualquer das partes pode exercer seus direitos, tanto na esfera extrajudicial, quanto na esfera judicial.

Apesar de ser um instrumento fundamental para a formalização de negócios, o fato é que o contrato de aluguel de imóvel comercial, em muitos casos, nem sempre é capaz de retratar fielmente o que acontece na prática, sobretudo no que se refere ao estado de manutenção e de regularização do imóvel.

Portanto, para evitar complicações futuras, o inquilino precisa ser diligente e estratégico durante a fase de negociação, ou seja, antes da assinatura do contrato.

Neste artigo, eu vou te dar conselhos essenciais para você negociar um contrato de aluguel comercial mais seguro, especialmente quanto a dois pontos sensíveis e causadores de grandes problemas, estado de manutenção e de regularização do imóvel.

Entenda se o imóvel está regularizado perante a Prefeitura e demais órgãos.

Depois de começar este texto falando que a fase de negociação de um contrato de aluguel comercial é delicada e por vezes, desgastante, é porque se tem uma coisa que eu aprendi em 11 anos trabalhando dentro de uma construtora, todos os dias lidando com contratos de aluguel de imóveis, é que esse tipo de problema, muito comum, tem uma causa única, a falta de informação precisa sobre a situação legal do imóvel, é o grande vilão dos problemas que recaem para o inquilino, em maior ou menor proporção.

E convenhamos, esse problema pode ser evitado pelo inquilino, se ele buscar se inteirar de toda as informações necessárias, inclusive, para além daquelas fornecidas pelo proprietário do imóvel.

Bom, vou explicar melhor o que você precisa fazer e como isso ajuda a evitar problemas durante a vigência do contrato de aluguel comercial.

Eu sei que ninguém é obrigado a fazer “papel de detetive” sobre o imóvel dos outros, e dessa forma, o mais comum é o proprietário apresentar informações e documentos e com base nelas, o contrato ser assinado.

Afinal, como eu disse no início do artigo, é por meio do contrato de aluguel que qualquer das partes pode exercer seus direitos, tando na esfera extrajudicial, quanto na esfera judicial.

Pois bem.

Quando o inquilino não é diligente e não busca informações adicionais, junto aos órgãos competentes, há boas chances de ele contribuir para dois erros no contrato de aluguel.

O primeiro erro – que muitas vezes causa danos que se estendem por tempo indeterminado – é o imóvel, que por falta de atualização de documentação, há incompatibilidade entre o que, de fato, está construído e o que está regularizado.

Veja só.

Quando falamos em desatualizado, estamos nos referindo aos casos em que, por exemplo, o imóvel passou por algum tipo de reforma, e esta até então, só alterou as condições físicas do imóvel, restando pendente a regularização da reforma, perante a Prefeitura e cartório de imóveis.

Isso significa que, para o inquilino que está pretendendo utilizar o imóvel, nas condições que encontrou na vistoria, ao firmar o contrato de aluguel, muitas vezes por mais de 36 meses, somente após investir no negócio, quando procura a Prefeitura para regularizar a sua atividade naquele endereço, passa a tomar ciência de que o imóvel carece de regularização.

É somente a partir desse instante, que o inquilino passa a saber que para obter as licenças relativas à sua atividade, ele precisará providenciar ou cobrar do proprietário para que este resolva a situação de regularização do imóvel.

Até lá, o inquilino não obtém as licenças necessárias para abrir e/ou operar o seu negócio naquele endereço, com a segurança necessária e sem riscos de ter o estabelecimento fechado, por falta de licenças para funcionar.

Ou seja, não basta ter acesso a documentação do imóvel antes da assinatura do contrato, é preciso ter a certeza da sua atualização junto aos órgãos competentes que irão emitir as licenças de funcionamento para as atividades do locatário.

E é aqui que muitas vezes o proprietário do imóvel comete alguns enganos.

Muitas vezes por causa de desconhecimento mesmo ou por falta de clareza durante a fase de negociação, que via de regra, sempre acontece de forma muito rápida.

E isso acaba prejudicando o inquilino durante o tempo em que não consegue obter suas licenças, por motivos relativos à irregularidade do imóvel.

Por isso, a melhor coisa que você tem a fazer, ao iniciar uma negociação, com interesse de firmar um contrato de aluguel comercial é, pedir, imediatamente, o acesso a documentação do imóvel, para saber as informações preliminares e na sequência, confrontá-las com a vistoria no imóvel e por fim, checar se as informações estão atualizadas na Prefeitura e nos demais órgãos.

Nunca é demais lembrar que o processo de regularização de um imóvel, requer tempo, dedicação e estratégia bem definida, para que todos os procedimentos sejam feitos, em atendimento as exigências legais, no menor tempo possível.

Superada essa parte, vamos falar sobre o segundo erro do inquilino, quando ele não é diligente e assume um contrato de aluguel comercial, que pode acabar lhe prejudicando.

Sempre que presto assessoria jurídica para meus clientes, locatários de imóveis, eu falo para eles que um contrato de aluguel de imóvel, deve conter detalhes da negociação, sobretudo àqueles relacionados às condições de recebimento e de utilização do imóvel, que podem ser alteradas ao longo do tempo e por isso, merecem ser bem definidas no instrumento.

E esses detalhes só serão enxergados pelo inquilino, no futuro, ou seja, durante a vigência do contrato.

É importante falar sobre isso porque eu sempre vejo proprietários de imóveis fazendo muita confusão sobre as condições em que entregam seus imóveis a cada novo inquilino.

Funciona mais ou menos assim: um imóvel comercial, com localização estratégica para negócios, com a finalidade de servir como sede de empresas de terceiros, é disponibilizado para o mercado de aluguel. Em dado momento, interessados entram em acordo sobre as condições ofertadas pelo proprietário e resolvem alugar o imóvel. Essa fase, na grande maioria dos casos, se dá de forma muito rápida, em razão dos interesses comerciais de todos os envolvidos. E é exatamente por esse motivo que muitas falhas acontecem, em razão da falta de tempo dedicada para o assunto. Assim, a vistoria do imóvel, quando feita pelo inquilino, de forma antecipada à assinatura do contrato, é realizada de forma rápida e poucos dias depois o inquilino já está com as chaves do imóvel.

Com o passar do tempo, o imóvel começa a apresentar defeitos, sendo os mais comuns: infiltrações, defeitos elétricos, hidráulicos ou sanitários.

Esses fatos viram uma bola de neve, pois, por mais que o inquilino notifique o proprietário e este vistorie o imóvel, na tentativa de averiguar os defeitos, o mais comum é o proprietário tentar solucionar o problema de forma paliativa, isto é, sem soluções definitivas.

E aliás, sobre as obrigações do locador, o artigo 22 da lei nº 8.245/91, que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos, estabelece o seguinte:

“… art. 22. O locador é obrigado a:

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação…”

Então, quais são os cuidados que o inquilino deve ter antes de assumir um contrato de aluguel comercial?

O contrato de aluguel deve existir justamente para que o inquilino/locatário tenha seus direitos resguardados, além dos deveres também, é claro!

Dessa forma, é necessário você saber quais são os seus direitos, bem como saber ainda como se proteger de problemas, desde antes da assinatura do contrato. E aqui eu vou listar àqueles mais importantes:

1. a) conhecer a realidade dos fatos: para isso, o inquilino precisa saber qual é a realidade do imóvel, seja quanto a parte de documentação, seja quanto a sua condição no local. Isso determinará se será preciso regularizar o imóvel, realizar reforma e também os prazos associados de cada ação.
2. b) estabelecer prazos coerentes com o que é necessário ser feito: uma vez conhecida a realidade dos fatos, o inquilino precisará levantar qual o tempo necessário para que tudo seja providenciado, seja por ele, seja pelo proprietário, a depender de cada negociação.
3. c) mais informação, mais poder de negociação: com as informações atualizadas sobre as condições do imóvel, sobretudo àquelas relacionadas a parte legal, pode ainda o inquilino utilizá-las de modo a conseguir negociar com o proprietário, melhores condições para o contrato, caso por exemplo, recaia para ele assumir alguma etapa de regularização ou obra no imóvel e dessa forma, ser possível utilizá-las de acordo com as disposições previstas no art. 22da lei nº 245/91.

Conclusão

Conforme abordado durante o texto, as chances de o inquilino contrair para si muita dor de cabeça até conseguir obter as licenças necessárias para a sua empresa funcionar em um imóvel comercial, estão diretamente relacionadas as disposições previstas no contrato de aluguel, sobretudo àquelas relacionadas ao estado de manutenção e de regularidade do imóvel.

Portanto, ao iniciar a negociação com o proprietário do imóvel, o inquilino deve se certificar sobre o que pode enfrentar pela frente, atuando estrategicamente de três formas: i) analisando a documentação do imóvel; ii) vistoriando cuidadosamente o imóvel; iii) conferindo junto aos órgãos competentes se há alguma pendência de regularização do imóvel que possa impactar na sua utilização.

Caso não proceda, minimamente, dessa forma, e assuma o contrato de aluguel com condições que não retratem a realidade das condições de uso do imóvel, não poderá desistir do contrato de forma antecipada, sem que lhe seja cobrada a multa que ficar estabelecida no contrato.

Espero que tenha sido útil.

Até a próxima!

 

📅 Publicado em: 13/09/2024