Fundos De Investimento Imobiliário (Fii) Versus Crowdfunding Imobiliário: Aspectos Jurídicos

João Vitor Teixeira Leite Medeiros¹

RESUMO

O presente artigo objetiva realizar um estudo jurídico acerca dos fundos de investimento imobiliário e do crowdfunding imobiliário, fazendo uma abordagem analítica e comparativa da constituição, administração, funcionamento, vantagens e riscos de cada um deles. Dado o crescente interesse da sociedade em operações de investimentos, o setor imobiliário insurge-se como uma modalidade capaz de trazer segurança aos investidores, já que estes conseguem vincular os recursos investidos a bens físicos e palpáveis, quais sejam, imóveis. Isto posto, considerando que crowdfunding imobiliário é um tema novo no Brasil, em relação aos fundos de investimento imobiliário, realizar uma abordagem comparativa destes temas é importante e necessária.

PALAVRAS-CHAVE: Fundo de investimento imobiliário. Crowdfunding imobiliário. Investimento.

1. INTRODUÇÃO

 O direito acompanha as mudanças da sociedade, não o oposto. Partindo do pressuposto que a sociedade muda a cada instante, para que um ordenamento jurídico tenha aplicabilidade eficiente e satisfatória na sociedade, é necessário que haja sempre uma adaptação daquele em prol desta.

Como reflexo do aumento da complexidade das relações mantidas por indivíduos dentro de uma sociedade, a economia está cada vez mais elaborada e labiríntica, situação que, por consequência, acarreta a criação de diversos tipos de investimentos financeiros, cada qual com uma forma de aporte de valores, geração de riquezas e regaste da quantia investida.

Visando o investimento no mercado imobiliário de forma ampla, existem alguns tipos de investimentos neste segmento, dentre eles estão o fundo de investimento imobiliário – FII e o crowdfunding imobiliário. Embora o objetivo dos investidores de cada uma dessas modalidades de investimento seja similar, isto é, a geração de riquezas, os formatos dos investimentos são distintos.

Isto posto, o presente artigo objetiva abordar separadamente os aspectos jurídicos do fundo de investimento imobiliário e do crowdfunding imobiliário, para, posteriormente, explanar os pontos em que há convergência e divergência entre si.

2. FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

 Conceito

 Primeiramente, é necessário entender, de forma geral, o que é um fundo de investimento. Conforme dispõe o Art. 1.368-C do Código Civil, “é uma comunhão de recursos, constituído sob a forma de condomínio de natureza especial, destinado à aplicação em ativos financeiros, bens e direitos de qualquer natureza”, podendo uma delas ser a imobiliária.

Especificamente, os fundos de investimento imobiliário destinam-se, lato sensu, à aplicação em empreendimentos imobiliários. Todavia, inclui, além da aquisição de direitos reais sobre imóveis, o investimento em títulos relativos ao mercado imobiliário, tais como: Letra de Crédito Imobiliário (LCI); Letras Hipotecárias (LH); Cotas de Outros Fundos de Investimentos Imobiliários; Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPAC); Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), dentre outros previstos na legislação específica.

2.2.  Legislação Aplicável

 A fundamentação legal e a criação jurídica do fundo de investimento imobiliário estão na Lei Federal n° 8.668 de 25 de junho de 1993, conforme o art. 1º:

Ficam instituídos Fundos de Investimento Imobiliário, sem personalidade jurídica, caracterizados pela comunhão de recursos captados por meio do Sistema de Distribuição de Valores Mobiliários, na forma da Lei nº 6.385, de 7 de dezembro de 1976, destinados a aplicação em empreendimentos imobiliários.

A Lei n° 6.385, de 7 de dezembro de 1976, mencionada no artigo acima colacionado, dispôs sobre o mercado de valores mobiliários e criou a Comissão de Valores Mobiliários – CVM.

Nos aspectos em que não ocorre conflito com a lei especial, qual seja, Lei n° 6.385 de 1976, haverá aplicação dos artigos 1.368-C a 1.368-F do Código Civil, artigos estes insertos no Capítulo X, específico para fundos de investimentos.

No que tange os aspectos tributários deste tipo de fundo de investimento, cabe aqui trazer menção à Lei n° 9.779 de 19 de janeiro de 1990, que, em conjunto com a Lei n° 8.668/1993, versa sobre aspectos relativos à tributação do fundo de investimento imobiliário.

Ademais, a Instrução n° 472, de 31 de dezembro de 2008, da Comissão de Valores Imobiliários – CVM, regulamenta os fundos de investimentos imobiliários, na medida em que determina, em seu Art. 1º o seguinte:

Art. 1º A presente Instrução dispõe sobre as normas gerais que regem a constituição, a administração, a oferta pública de distribuição de cotas, o funcionamento e a divulgação de informações dos Fundos de Investimento Imobiliário (“FII”).

2.3 Constituição

 Nos termos da Instrução n° 472, de 31 de dezembro de 2008, da Comissão de Valores Imobiliários – CVM (“Instrução 472 – CVM”), o fundo será constituído por deliberação de um administrador que preencha os requisitos presentes nesta mesma instrução, cabendo aprovar, no mesmo ato, o regulamento que norteará o fundo.

Para obtenção da autorização de constituição e funcionamento do fundo, o administrador deverá apresentar os documentos listados nos incisos do Art. 4º da Instrução 472 – CVM, quais sejam: (a) “ato de constituição e regulamento do fundo, elaborado de acordo com as disposições desta Instrução;”; (b) “indicação do nome do auditor independente e dos demais prestadores de serviço contratados pelo administrador do fundo;”; (c) “indicação do diretor do administrador responsável pela administração do fundo;” e (d) “comprovante de sua inscrição no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica – CNPJ.”. Uma vez apresentados estes documentos, a autorização será concedida no prazo de até 10 (dez) dias úteis.

2.4. Administração

A administração do fundo, por sua vez, ficará à cargo da Instituição Administradora, cuja obrigação está prevista no Art. 5º da Lei n° 8.668/1993, conforme segue:

Art. 5º Os Fundos de Investimento Imobiliário serão geridos por instituição administradora autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários, que deverá ser, exclusivamente, banco múltiplo com carteira de investimento ou com carteira de crédito imobiliário, banco de investimento, sociedade de crédito imobiliário, sociedade corretora ou sociedade distribuidora de títulos e valores mobiliários, ou outras entidades legalmente equiparadas.

Por sua vez, a instituição administradora está obrigada a respeitar o regulamento do fundo, cuja previsão encontra-se no Art. 10 da Lei n° 8.668/1993:

Art. 10. Cada Fundo de Investimento Imobiliário será estruturado através de regulamento elaborado pela instituição administradora, contendo:

• – qualificação da instituição administradora;
• – política de investimento que estabeleça, com precisão e clareza, as definições quanto aos ativos que comporão o patrimônio do fundo para atender seus objetivos;
• – taxa de ingresso ou critério para sua fixação; IV – remuneração da administradora;

• – divulgação de informações aos quotistas, nos prazos fixados pela Comissão de Valores Mobiliários;
• – despesas e encargos do Fundo;
• – competência e quorum de deliberação da Assembléia Geral de Quotistas; VIII – critérios para subscrição de quotas por um mesmo investidor;
• – prazo de duração do fundo e as condições de resgate para efeito de liquidação do mesmo;
• – outras especificações, visando à fiscalização do mercado e à clareza de informações, na forma de regulamentação baixada pela Comissão de Valores Mobiliários;
• – critérios relativos à distribuição de rendimentos e ganhos de

O papel de administração do fundo, contudo, impõe vedações e responsabilidades àquele que o assume, além da prevista no Art. 10 acima colacionado. Em seu Art. 12, a Lei 8.668/1993 traz, em 7 (sete) incisos, limitações à instituição administradora. Basta uma breve análise das vedações listadas neste artigo para verificar que, ao redigir a lei, o legislador buscou proporcionar segurança aos cotistas do fundo, restringindo a possibilidade de o administrador dispor dos valores de forma arbitrária e prejudicial aos cotistas.

Em relação às obrigações do administrador, o Art. 31 da Instrução 472 – CVM as determina e lista em 12 (doze) incisos. De forma geral, cabe ao administrador a tomada de atitudes que visam o melhor funcionamento do fundo, objetivando o auferimento de lucros por meio das operações imobiliárias realizadas e a publicidade de atos.

Em referência à responsabilidade da instituição administradora, o Art. 8º da Lei n° 8.668/1993 dispõe sobre o tema, afirmando que responderá em caso de má gestão, gestão temerária, conflito de interesses, descumprimento do regulamento disposto no Art. 10 da mesma lei e descumprimento de tema convencionado em assembleia de cotistas. Estes pontos não são cumulativos, isto é, basta o atendimento a apenas um deles para que o descumprimento das responsabilidades da instituição administrada seja alegado.

Por má gestão entende-se aquela com baixa qualidade, com descumprimento de obrigações estipuladas, de modo que gera prejuízos aos cotistas. Por sua vez, gestão temerária é a realizada de forma imprudente, com baixo comprometimento, também gerando prejuízos aos cotistas. De qualquer forma, a instituição administradora responderá na medida dos danos causados, nos moldes do Art. 389 do Código Civil.

2.5  Funcionamento

Para melhor entendimento do funcionamento de um fundo de investimento imobiliário, trago um exemplo prático do Fundo Imobiliário Bresco Logística (sigla: BRCO11), cuja descrição é a seguinte:

O Fundo Imobiliário Bresco Logística foi constituído em julho de 2014 com o objetivo de obter renda, mediante locação ou arrendamento, com a exploração comercial de empreendimentos imobiliários nos segmentos

logístico e/ou industrial, com gestão ativa dos ativos pelo gestor, conforme previstos em seu regulamento.

O fundo BRCO11 possui 10 (dez) imóveis como ativo, tem seu lucro obtido através de locação ou arrendamento desses imóveis e a instituição administradora é a Oliveira Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.

O patrimônio de um fundo de investimento imobiliário é dividido em cotas, nominativas e escriturais, representativas de frações ideias dos ativos que o compõe. Ao adquirir uma cota de um fundo, o investidor se torna um cotista, portanto proprietário de uma fração ideal dos imóveis. Todavia, não dispõe dos imóveis tal qual um proprietário, não havendo faculdade de uso, gozo e disposição, conforme previsto no Art. 1.228 do Código Civil. Nos termos do Art. 13 da Lei 8.668/1993 e do Art. 7º da Instrução 472 – CVM, o cotista não poderá exercer qualquer direito real sobre os imóveis que compõe o patrimônio do fundo, por outro lado, não respondem pessoalmente por qualquer obrigação legal ou contratual cujo objeto é um dos imóveis do fundo.

Para aquisição de cotas de um fundo de investimento imobiliário, uma instituição intermediária que seja integrante do sistema de distribuição de valores mobiliários deverá realizar uma oferta pública, o potencial investidor deverá adquirir as cotas por meio de uma instituição intermediária, que poderá ser uma corretora de valores mobiliários, distribuidora ou banco de investimentos.

No que tange o recebimento pelos cotistas dos lucros auferidos pelo fundo, o parágrafo único da Lei 8.668/1993 dispõe que haverá distribuição de, no mínimo 95% (noventa e cinco por cento) dos lucros obtidos semestralmente, com apuração em 30 de junho e 31 de dezembro.

Ademais, o administrador pode contratar um gestor do fundo, nos termos do Art. 2º, inciso XXX, da Instrução n° 555 da CVM, que segue:

XXX – gestor: pessoa natural ou jurídica autorizada pela CVM para o exercício profissional de administração de carteiras de valores mobiliários, contratada pelo administrador em nome do fundo para realizar a gestão profissional de sua carteira;

Como o próprio termo indica, o gestor realizará a gestão profissional da carteira de ativos de um fundo de investimento, incluindo aqueles cujo objeto da carteira de ativos são imóveis. Ao desempenhar este papel, é responsável por direcionar o uso dos recursos do fundo visando a obtenção – sempre – de lucro, afinal, objetivo de todo investidor.

2.6 Vantagens

Como todo e qualquer investimento, a decisão por investir em um fundo de investimento imobiliário possui vantagens e riscos.

Neste tópico, abordam-se as vantagens:

a. Aplicação inicial baixa: uma cota de um fundo de investimento de imobiliário, em muitos casos, não ultrapassa o valor de R$ 100,00 (cem reais). Assim sendo, o investidor pode ter uma participação em um empreendimento de alto valor mesmo aplicando baixos valores;

b. Qualidade dos inquilinos: como consequência do fato de que a maioria dos imóveis que compõe a carteira de ativos de um fundo imobiliário são de grande porte e valor, os inquilinos são dotados de alta qualidade de crédito, situação que gera segurança ao investimento, já que menor a possibilidade de inadimplência. Esta vantagem se aplica aos casos em que o fundo obtém lucro através da locação de imóveis;

c. Administração e gestão profissionais: em um fundo de investimento imobiliário, trabalham profissionais qualificados e capazes de entender o movimento do mercado, direcionando os valores captados dos investidores de forma eficiente, aumentando as chances de obtenção de lucro nas operações. Ademais, consoante já exposto neste artigo, são obrigados a seguirem diversas disposições legais que impões obrigações e limites as suas atividades, proporcionando maior segurança aos cotistas;

d. Distribuição de lucros: como já explanado no presente artigo, por lei, os fundos de investimento imobiliário são obrigados a distribuir semestralmente 95% (noventa e cinco por cento) do lucro Contudo, a prática mais comum perpetrada pelos fundos é a distribuição mensal, o que resulta em uma maior atratividade desse tipo de investimento. Nos fundos que operam com locação de imóveis, os valores recebidos mensalmente à título de aluguel são repassados, proporcionalmente às cotas detidas, aos investidores dos fundos;

e. Isenção de imposto de renda: nos termos do Art. 3º da Lei 11.033 de 21 de dezembro de 2004, os rendimentos distribuídos pelos fundos de investimentos imobiliários são isentos, tanto na fonte quanto na declaração, do pagamento de imposto de renda, desde que as cotas sejam negociadas exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão Todavia, a alienação de cotas com aferição de lucros é passível de tributação;

f. Liquidez: como já exposto, as cotas são negociadas através de instituição intermediárias, que pode ser uma corretora de valores mobiliários, distribuidora ou banco de investimentos, sendo transacionadas na bolsa de valores. Assim sendo, para alienação de cotas, basta vende-las na bolsa de valores;

g. Baixo custo: diversas instituições intermediárias não cobram pela corretagem;

h. Diversificação: dada a volatilidade do mercado que pode ser causada por uma série de razões, sejam elas políticas, sociais, econômicas ou de saúde, a diversidade de investimentos de um fundo de investimento imobiliário torna-se Por exemplo, um fundo cuja carteira de ativos é composta por hotéis e galpões logísticos sentiu menos os efeitos da pandemia enfrentada. Enquanto o setor hoteleiro sofreu um forte abalo, o setor de galpões logísticos vivenciou um aumento da demanda, em razão do aumento de compras on-line;

i. Proteção contra inflação: é comum que contratos de locação contenham cláusula de reajuste pelo IPCA ou Assim sendo, nos casos em que o fundo opera com locação de imóveis, os valores apurados à título de aluguel não sofrem com a inflação.

2.7. Riscos 

Algumas das vantagens expostas no tópico anterior podem ser encaradas por um outro ângulo, de forma que haja percepção de riscos além das vantagens. Isto posto, passo a expor os riscos deste tipo de investimento:

a. Riscos do mercado: inobstante o exposto no item h do tópico 2.6., os gestores de um fundo de investimento imobiliário não são obrigados a diversificar os tipos de operações do Na hipótese de não haver diversidade, a volatilidade do mercado, caso seja de queda, gerará uma desvalorização das cotas, causando prejuízos aos investidores;

b. Inadimplência: enxergando por uma outra faceta do item b do tópico 2.6. acima e vinculado ao item a deste tópico 2.7., há a possibilidade de inadimplência dos alugueis pelos locatários nos ativos destinados à locação. A pandemia enfrentada, por exemplo, gerou prejuízos financeiros à diversos setores da economia, de forma que empresas, mesmo de grande porte, não puderam honrar com os aluguéis pactuados, tornando-se inadimplentes;

c. Especificidade dos imóveis: um contrato comumente utilizado para locações de grande porte e que demandam estruturas físicas específicas é o built to suit. Neste tipo de contrato, o locador adequará o imóvel objeto da locação às necessidades específicas do locatário. Geralmente, o prazo de locação pactuado nesta modalidade contratual é mais extenso em relação a uma locação comum, contudo, mesmo sofrendo penalidades, o locatário poderá rescindir o Uma vez que o imóvel foi projeto pensando nas necessidades do locatário que rescindiu, o fundo encontrará dificuldades para locar novamente o imóvel;

d. Vacância: considerando a volatilidade do mercado apresentada no item a deste tópico, é possível que o fundo encare dificuldades para inserir um imóvel de seu ativo em uma operação, deixando de perceber valores dos aluguéis.

3. CROWDFUNDING IMÓBILIÁRIO

3.1 – Conceito

Crowdfunding, de maneira geral, é uma modalidade de investimento nova no Brasil, pouco explorada pela literatura jurídica e caracteriza-se pela captação de recursos de um grupo de pessoas para a realização de algum projeto, seja na forma de empréstimo, doação (como exemplo, são as campanhas feitas na tv para receber recursos voltados a um determinado projeto, como o Criança Esperança) ou investimento. Popularmente conhecido e regulamentado nos Estados Unidos, se consolidou no Brasil com o surgimento de plataformas digitais criadas para essa finalidade. Tendo sido muito utilizado por startups, que, principalmente no início de suas atividades, necessitam de mais capital para o desenvolvimento dos seus produtos, pois é uma alternativa mais célere e menos burocrática do que os financiamentos e empréstimos disponíveis no mercado de capitais.

Caio Sasaki Godeguez Coelho, em sua obra sobre o tema, traz o seguinte conceito:

os esforços de empreendedores individuais e de grupos – principalmente culturais, sociais e focados em inovação, com ou sem fins lucrativos – para financiar seus empreendimentos, conseguindo contribuições relativamente pequenas de um número relativamente grande de indivíduos, sem a utilização do intermediário financeiro padrão.

Em tradução literal para o português, crowdfunding significa financiamento colaborativo. Portanto, a modalidade ora debatida é a de financiamento colaborativo imobiliário, sendo um financiamento coletivo direcionado a empreendimentos imobiliários, tais como, incorporações e loteamentos, e por meio deste as incorporadoras e loteadoras adquirem recursos para financiar suas obras. Nesta modalidade, os investidores recebem uma parte do valor geral de vendas do empreendimento.

3.2  – Legislação Aplicavel

Os contratos advindos das operações em investimento colaborativo foram normatizados pela Lei nº 10.303 de 31 de outubro de 2001, ao incluir o inciso IX do artigo 2º na Lei nº 6.385/76, disciplinadora da oferta pública de valores mobiliários. Vejamos:

Art. 2º São valores mobiliários sujeitos ao regime desta Lei:

IX – quando ofertados publicamente, quaisquer outros títulos ou contratos de investimento coletivo, que gerem direito de participação, de parceria ou de remuneração, inclusive resultante de prestação de serviços, cujos rendimentos advêm do esforço do empreendedor ou de terceiros.

Posteriormente, o crowdfunding foi regulamentado pela Comissão de Valores Mobiliários

– CVM por meio da Instrução nº 588 de 13 de julho de 2017, que estabelece as principais definições, condições e players autorizados a operar na captação dos recursos de investidores através das plataformas digitais e tem por fim assegurar a proteção desses investidores. Está instrução define crowdfunding no inciso I do Art. 2º, que segue:

I – crowdfunding de investimento: captação de recursos por meio de oferta pública de distribuição de valores mobiliários dispensada de registro, realizada por emissores considerados sociedades empresárias de pequeno porte nos termos desta Instrução, e distribuída exclusivamente por meio de plataforma eletrônica de investimento participativo, sendo os destinatários da oferta uma pluralidade de investidores que fornecem financiamento nos limites previstos nesta Instrução;

Ademais, a Resolução n° 4.656, de 26 de abril de 2018, do Banco Central do Brasil, disciplina, além de outros temas correlatos, sobre a realização de operações de empréstimo e financiamento entre pessoas por meio da plataforma eletrônica, hipótese que engloba o crowdfunding imobiliário.

3.3 Constituição

A Resolução n° 4.656 do Banco Central do Brasil – BCB dispõe, no caput de seu Art. 7º, sobre a Sociedade de Empréstimo entre Pessoas – SEP, nos seguintes termos: “A SEP é instituição

financeira que tem por objeto a realização de operações de empréstimo e de financiamento entre pessoas exclusivamente por meio de plataforma eletrônica.”

Em ato contínuo, no Art. 8º da Resolução n° 4.656 do BCB, consta a definição legal do crowdfunding:

Art. 8º As operações de empréstimo e de financiamento entre pessoas por meio de plataforma eletrônica são operações de intermediação financeira em que recursos financeiros coletados dos credores são direcionados aos devedores, após negociação em plataforma eletrônica, nos termos desta Resolução.

Prosseguindo, o § 1º do artigo acima colacionado lista o que se entende por “credores”, dentre as 5 (cinco) possibilidades elencadas, “pessoas jurídicas não financeiras” é a que se enquadra no crowdfunding imobiliário. Já por “devedores”, o § 2º dispõe que podem ser pessoas físicas ou jurídicas.

A SEP, para que seja constituída e, portanto, esteja habilitada a operar com operações de empréstimos entre pessoas, deverá obter autorização do Banco Central do Brasil (Art. 28 da Resolução n° 4.656 do BCB), além de atender os requisitos dispostos nos artigos 29 e 31, também da Resolução n° 4.656 do BCB. Ademais, nos termos do § 2º do Art. 7º desta mesma resolução, na denominação da SEP deverá constar a expressão “Sociedade de Empréstimo entre Pessoas”.

Uma vez constituída, a SEP poderá captar os recursos dos devedores para a empresa credora, sendo uma intermediária e organizadora da operação de empréstimo. A empresa interessada em obter o financiamento deverá apresentar o projeto que visa o levantamento de recursos, além de dados e informações necessárias para que a SEP possa realizar uma auditoria e constatar a segurança da empresa e lisura das intenções da empresa interessada.

Uma vez que esse processo tenha sido ultrapassado, a proposta de financiamento será publicada em sua plataforma, de forma que potenciais investidores interessados poderão analisar o projeto e decidir se investirão nele.

3.4 Administração

O art. 11 da Resolução n° 4.656 do BCB lista os deveres da SEP no que tange à relação mantida entre ela com o devedor e o credor, conforme segue:

Art. 11. Na realização das operações de que trata o art. 8º, devem ser observados, sucessivamente, os seguintes procedimentos:

• – manifestação inequívoca de vontade dos potenciais credores e devedores, em plataforma eletrônica, de contratarem a operação de empréstimo e de financiamento;
• – disponibilização dos recursos à SEP pelos credores;
• – emissão ou celebração, com os devedores, do instrumento representativo do crédito;
• – emissão ou celebração, com os credores, de instrumento vinculado ao instrumento mencionado no inciso III; e
• – transferência dos recursos aos devedores pela
• 1º Os instrumentos previstos nos incisos III e IV do caput serão: I – emitidos pela SEP ou em favor desta; ou

II – celebrados tendo a SEP como parte.

• 2º Os instrumentos previstos nos incisos III e IV do caput devem conter cláusulas que assegurem o cumprimento do disposto no art. 10.
• 3º As operações de que trata o art. 8º devem ser consideradas constituídas somente após o cumprimento dos procedimentos previstos neste artigo.

Basta uma análise do artigo acima exposto para se constatar que a SEP desempenha o papel de organizadora e mediadora do crowdfunding imobiliário, sendo responsável por assegurar a vontade dos investidores de adesão à operação, disponibilização dos recursos obtidos à credora e ao devedor, cada qual no momento correto, além de emitir o documento representativo do crédito do devedor.

Já o Art. 14, em conjunto com o Art. 15, ambos da Resolução n° 4.656 do BCB, lista taxativamente, em 8 (oito) incisos, as vedações impostas à SEP no desempenho de sua função. Verifica-se que a intenção do legislador, ao elaborar tais limitações, foi de conferir segurança aos devedores e credores, visto que desautoriza a SEP a dispor dos valores captados de forma livre e arbitrária, uma forma encontrada para que os recursos levantados se vinculem ao projeto que a empresa credora busca o financiamento, e não aos interesses particulares da SEP.

3.5 Funcionamento

Tão logo os recursos pretendidos pela empresa interessada tenham sido completamente captados, a SEP disponibilizará tais valores a ela. No decorrer do prazo previsto para pagamento total do credor, a SEP, conforme Art. 17 da Resolução n° 4.656 do BCB, deverá “prestar informações a seus clientes e usuários sobre a natureza e a complexidade das operações contratadas e dos serviços ofertados”, disposição que engloba os contratos relativos ao projeto financiado, materiais propagandísticos e outros documentos pertinentes à operação em específico.

Em relação à forma do retorno do investimento, não há uma maneira fixada em lei dispondo sobre como deverá ocorrer, de modo que cada projeto poderá propor um retorno diferente ao credor. Exemplo disto é a possibilidade de o retorno ser após um prazo determinado, sendo o valor aportado pelo investidor devolvido em sua integralidade, somado da taxa de retorno, ou mensalmente em parcelas proporcionais ao valor investido por cada credor.

3.6 Vantagens

É recomendado que o investidor faça uma análise das vantagens e dos riscos deste investimento, conforme o seu perfil de investidor, levando em consideração quais serão os retornos financeiros que terá e em qual o prazo isto ocorrerá. Abaixo, algumas das principais vantagens e riscos do crowdfunding imobiliário:

a. O investidor não se torna sócio do empreendimento e sim credor: a figura do sócio do empreendimento torna-se responsável por obrigações e deveres que não podem ser opostas ao credor no âmbito do crowdfunding imobiliário;

b. Menor burocracia em relação à compra de um imóvel: a aquisição de um imóvel demanda a lavratura de escritura pública em um cartório de notas e registro desta escritura no cartório de registro de imóveis competente, sendo ambos os procedimentos onerosos e, muitas vezes, de complexo entendimento para indivíduos sem experiência. Ademais, há a incidência do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI nesta operação. Todavia, o investimento em imóveis por meio do crowdfunding imobiliário é menos burocrático, pois basta acessar a plataforma intermediadora e aderir ao financiamento, não sendo necessária aderência ao procedimento imposto à uma operação de venda e compra comum. Além do mais, trata-se de um tipo de investimento menos burocrático que o próprio fundo de investimento imobiliário;

c. Oportunidade para o pequeno investidor: esta vantagem está ligada à exposta no item b Em razão da menor burocracia e onerosidade, o crowdfunding imobiliário torna-se uma atrativa oportunidade ao pequeno investidor;

d. Rentabilidade superior às apresentadas pelas aplicações mais tradicionais do mercado: comparativamente, a rentabilidade do crowdfunding imobiliário, em muitos casos, é maior que a de investimentos já conhecidos e consolidados na sociedade;  

e. Baixo valor para investimento: investimentos no crowdfunding imobiliário podem partir de valores relativamente baixos para um investimento em imóveis (R$ 500,00, por exemplo), fato capaz de democratizar esta modalidade, sendo possível que maior parcela da sociedade possa investir seu patrimônio;

f. Não existem tarifas para o investidor: atrelado ao item e acima, o fato de não haver tarifas para o investidor torna o custo de investimento menor, portanto mais atrativo àqueles com menor potencial financeiro;  

g. Isento de imposto de renda: o fato de não haver incidência de imposto de renda, mais uma vez, torna esta modalidade mais atrativa ao investidor de menor potencial financeiro.

3.7 Riscos

Por outro lado, há riscos que devem ser considerados, quais sejam:

a. A rentabilidade pode ser menor do que o esperado: tal qual um investimento de renda variável, a rentabilidade pode ser menor do que a esperada, pois diversos fatores são capazes de influenciar o desenvolvimento e vendas de um empreendimento; 

b. O resultado depende das vendas feitas pela incorporadora: atrelado ao item a acima, o investidor desta modalidade depende de um bom potencial de vendas da incorporadora, caso contrário a rentabilidade poderá ser menor do que a esperada;  

c. Atraso ou a não entrega da obra: além de depender do potencial de vendas da incorporadora, o investidor do crowdfunding imobiliário depende de um escorreito desempenho da construtora no desenvolvimento do trabalho a ela incumbido. Na hipótese de atraso ou não entrega da obra, por óbvio, o investimento trará retornos financeiros menores do que os esperados ou não trará retorno algum;  

d. Falência ou insolvência da incorporadora: a falência ou insolvência da incorporadora poderá causar o atraso ou não entrega da obra, situação que poderá diminuir a rentabilidade esperada ou até zerá-la;  

e. Baixa liquidez (o dinheiro do investidor fica preso até o fim do prazo previsto): o cotista em um fundo de investimento imobiliário pode dispor de suas cotas, tendo a possibilidade de aliená-las quando desejar, havendo lucro ou não. Todavia, no crowdfunding imobiliário, o investidor só poderá ter acesso ao dinheiro investido após o prazo pactuado.

4 . FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO VERSUS CROWDFUNDING IMOBILIÁRIO

Inobstante terem o mesmo objetivo, qual seja, a geração de riquezas e lucros para todas as partes envolvidas, há diferenças fundamentais e relevantes entre eles, que a seguir são expostas:

a. Diversificação dos Ativos: considerando que no crowdfunding imobiliário o foco principal é o desenvolvimento de incorporação imobiliária ou loteamento, a possibilidade de diversificação de ativos torna-se Por outro lado, um fundo de investimento imobiliário, nos termos já explorados pelo presente artigo, pode deter ativos de variadas espécies;

b. Liquidez: enquanto os fundos de investimentos imobiliários possuem mais liquidez, visto que há um mercado para transação de cotas, qual seja, a bolsa de valores, o investimento no crowdfunding imobiliário não é dotado da liquidez conferida aos fundos, haja vista que as SEPs não disponibilizam um mercado para negociação dos créditos detidos pelos credores;

c. Tributação: inobstante haver previsão de isenção de imposto de renda para os investidores de um fundo de investimento imobiliário, desde que respeitados alguns requisitos, nos termos explanados neste artigo, há incidência deste imposto quando a venda da cota é acompanhada de lucro, sendo a alíquota de 20% (vinte por cento). Em compensação, o crowdfunding imobiliário pode ser tributado como um empréstimo para a incorporadora/loteadora ou como Cédula de Crédito Bancário – CDB, havendo uma alíquota Nos 2 (dois) tipos de tributação do crowdfunding imobiliário, o tributo é descontado na fonte;

d. Título: ao passo que em um fundo de investimento imobiliário o investidor é detentor de cotas dos imóveis que compõe a carteira de ativos, no crowdfunding imobiliário o investidor é um credor da incorporadora/loteado, já que realizou um empréstimo financeiro a ela.

5 CONCLUSÃO

Uma vez expostas as caraterísticas jurídicas, vantagens, riscos e diferenças entre o fundo de investimento imobiliário e do crowdfunding imobiliário, é possível concluir que se assemelham em seus objetivos, quais sejam, geração de lucros e ganhos financeiros para as partes envolvidas, mas se diferenciam em aspectos fundamentais para o atingimento desses objetivos, visto que distintos na constituição, administração, funcionamento e na maneira em que os lucros são obtidos pelos investidores.

Inobstante ser um tema pouco debatido, tanto pelo meio jurídico quanto pelo meio econômico, o crowdfunding imobiliário insurge-se como uma modalidade de investimento no mercado imobiliário mais simples para o investidor e para a empresa em busca de recursos financeiros (incorporadora/loteadora) em relação aos fundos de investimento imobiliário. Todavia, em ambas as modalidades de investimento, é importante que o potencial investidor sopese os prós e contras de cada tipo, escolhendo o investimento mais adequado a seus próprios interesses.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

BRASIL. Lei nº 8.668, de 25 de junho de 1993. Dispõe sobre a constituição e o regime tributário dos Fundos de Investimento Imobiliário e dá outras providências. Dispõe sobre a constituição e o regime tributário dos Fundos de Investimento Imobiliário e dos Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais (Fiagro).

BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2022. Código Civil.

BRASIL. Lei nº 9.799, de 19 de janeiro de 1999. Altera a legislação do Imposto sobre a Renda, relativamente à tributação dos Fundos de Investimento Imobiliário e dos rendimentos auferidos em aplicação ou operação financeira de renda fixa ou variável, ao Sistema Integrado de Pagamento de Impostos e Contribuições das Microempresas e das Empresas de Pequeno Porte – SIMPLES, à incidência sobre rendimentos de beneficiários no exterior, bem assim a legislação do Imposto sobre Produtos Industrializados – IPI, relativamente ao aproveitamento de créditos e à equiparação de atacadista a estabelecimento industrial, do Imposto sobre Operações de Crédito, Câmbio e Seguros ou Relativas a Títulos e Valores Mobiliários – IOF, relativamente às operações de mútuo, e da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido, relativamente às despesas financeiras, e dá outras providências.

BRASIL. Lei nº Altera a tributação do mercado financeiro e de capitais; institui o Regime Tributário para Incentivo à Modernização e à Ampliação da Estrutura Portuária – REPORTO; altera as Leis nºs 10.865, de 30 de abril de 2004, 8.850, de 28 de janeiro de 1994, 8.383, de 30 de dezembro de 1991, 10.522, de 19 de julho de 2002, 9.430, de 27 de dezembro de 1996, e 10.925, de 23 de julho de 2004; e dá outras providências., de 21 de dezembro de 2004. Altera a legislação do Imposto sobre a Renda, relativamente à tributação dos Fundos de Investimento Imobiliário e dos rendimentos auferidos em aplicação ou operação financeira de renda fixa ou variável, ao Sistema Integrado de Pagamento de Impostos e Contribuições das Microempresas e das Empresas de Pequeno Porte – SIMPLES, à incidência sobre rendimentos de beneficiários no exterior, bem assim a legislação do Imposto sobre Produtos Industrializados – IPI, relativamente ao aproveitamento de créditos e à equiparação de atacadista a estabelecimento industrial, do Imposto sobre Operações de Crédito, Câmbio e Seguros ou Relativas a Títulos e Valores Mobiliários – IOF, relativamente às operações de mútuo, e da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido, relativamente às despesas financeiras, e dá outras providências.

BRASIL. Resolução nº 4.656, de 26 de abril de 2022. Dispõe sobre a sociedade de crédito direto e a sociedade de empréstimo entre pessoas, disciplina a realização de operações de empréstimo e de financiamento entre pessoas por meio de plataforma eletrônica e estabelece os requisitos e os procedimentos para autorização para funcionamento, transferência de controle societário, reorganização societária e cancelamento da autorização dessas instituições.

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS. Instrução nº 472, de 31 de outubro de 2008. Dispõe sobre a constituição, a administração, o funcionamento, a oferta pública de distribuição de cotas e a divulgação de informações dos Fundos de Investimento Imobiliário – FII. Revoga as Instruções CVM nº 205, de 14 de janeiro de 1994, nº 389, de 3 de junho de 2003, nº 418, de 19 de abril de 2005 e nº 455, de 13 de junho de 2007. Acrescenta o Anexo III-B à Instrução CVM nº 400, de 29 de dezembro de 2003.

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS. Instrução nº 555, de 17 de dezembro de 2014. Dispõe sobre a constituição, a administração, o funcionamento e a divulgação de informações dos fundos de investimento.

SCAVONE JR., Luiz Antonio. DIREITO IMOBILIÁRIO: Teoria e Prática. 17. ed. rev. e atual. São Paulo: Gen, 2021.

COELHO, Caio Sasaki Godeguez. Crowdfunding: Natureza e Regime Jurídico. São Paulo: Almedina, 2018.

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IMOBILIÁRIO. Orientador: Prof. Tiago Pascoal Filomena. 2019. Trabalho de Conclusão de Curso (Bacharel em engenharia civil) – Universidade Federal do Rio Grande do Sul, Escola de Engenharia, Departamento de Engenharia Civil, Rio Grande do Sul, 2019.

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📅 Publicado em: 26/08/2022