A PANDEMIA DA COVID-19, SUA REPERCUSSÃO NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO E A POSSIBILIDADE DE REVISÃO CONTRATUAL
Autor: Maurício Lima de Oliveira Filho
Resumo
O presente trabalho se propõe ao estudo dos impactos da pandemia da COVID-19 nas relações contratuais de locação, regidas pela Lei 8.245/91, analisando-se as principais repercussões da alta do índice de reajuste utilizado nos contratos e a possibilidade de revisão contratual com base na teoria da onerosidade excessiva, com o estudo da divergência jurisprudencial existente sobre a matéria.
Palavras-chave: Pandemia; índice de reajuste; contratos de locação; teoria da onerosidade excessiva; revisão contratual.
Introdução
Como se sabe, é inegável que a atual pandemia gerada pelo vírus da Covid-19 se constitui como uma das maiores crises globais enfrentadas pela economia mundial. Para além de uma crise eminentemente de saúde, a pandemia vivenciada trouxe impactos socioeconômicos de sensível relevância, afetando a vida das pessoas em seus mais diversos aspectos, desde os preços das commodities, inflação, desemprego, distanciamento social, etc., sendo reconhecida pela ONU como o maior desafio global desde a 2ª Guerra Mundial.[1]
Trata-se, portanto, de crise que ultrapassa a fronteira da saúde pública, na medida em que, além de representar uma ameaça à vida das pessoas em todo o planeta, ainda possui um potencial de impacto econômico que já revela uma recessão sem paralelo na história mundial.
Nesse contexto, de extrema relevância o estudo sobre os impactos da pandemia da Covid-19 em relação aos contratos de locação, seja residencial ou comercial, a partir da sua repercussão sobre o IGP-M, índice comumente utilizado nos contratos e que, em razão de sua composição, trouxe verdadeira onerosidade aos locatários, seja no âmbito residencial ou comercial.
Se abordará, portanto, questões atinentes à composição do índice do IGP-M, a sua atual inadequação para fins de reajuste dos valores de aluguel e a possibilidade de revisão dos contratos, ao menos provisoriamente, com a substituição do referido índice por outro que revele, de forma mais fidedigna, a recomposição do poder de compra da moeda, com fundamento na teoria da onerosidade excessiva, além da análise jurisprudencial sobre o tema.
Isto posto, faz-se mister salientar que o presente estudo não tem a altiva pretensão de esgotar a problemática suscitada, ainda hoje controvertida e que permanece alvo de divergências quando levada à discussão no âmbito do Judiciário. No entanto, procura-se fomentar o debate acerca do tema, especialmente por sua elevada importância social e econômica, destacando-se de logo que, por esta mesma razão, a questão encontra-se submetida a apreciação do Supremo Tribunal Federal, através da ADPF 869, bem como tramita no Senado Federal o PL 1.806/2021, de autoria do Senador Telmário Mota, que busca instituir a obrigatoriedade de que o aumento nos preços de aluguéis residenciais e comerciais seja feito pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), em substituição ao IGP-M.
A lei de locação (8.245/91) e a possibilidade de revisão do valor do aluguel
Como se sabe, os contratos são espécies de negócio jurídico e dependem, para sua completa formação, da participação de, ao menos, duas pessoas, constituindo-se um negócio jurídico bilateral ou plurilateral, em que há a convergência de vontades, criando direitos e obrigações entre as partes, possuindo como finalidade precípua a intenção de adquirir, resguardar, transferir, conservar ou modificar direitos.
Dentre os diversos tipos de contratos existentes, um dos mais recorrentes na contemporaneidade é o contrato de locação, conceituado pelo art. 565 do Código Civil, definindo-o como o negócio jurídico através do qual uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo da coisa não fungível, mediante contraprestação.
Em relação à locação de bens imóveis, pela importância socioeconômica do referido negócio jurídico, o legislador pátrio acabou por regulamenta-lo quase que à exaustão através da Lei 8.245/91, disciplinando as mais diversas formas de locação, seja ela residencial, comercial ou por temporada, os prazos, as hipóteses de rescisão, as garantias contratuais, bem assim a possibilidade de revisão dos valores pagos a título de aluguel.
Sobre este ponto, convém destacar que art. 18 e 19 da Lei 8.245/91 estabelecem o direito às partes de, em comum acordo, fixarem um novo valor para o aluguel, bem como inserirem ou modificarem cláusula de reajuste contratual, ressaltando que, na impossibilidade de acordo, poderão se valer do ajuizamento de ação de revisional de aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
Veja-se que o ponto fulcral estabelecido pela Lei de locação para que se possa pleitear a revisão do valor do aluguel se relaciona, justamente, ao valor de mercado, ou seja, aquele valor ordinariamente praticado na região para imóveis similares, considerando as diversas variáveis para sua fixação, a exemplo das condições do imóvel, localização, potencial mercadológico, etc., de modo a observar a regra da justiça contratual.
Nesse sentido, para a Lei de Locações, não se perquire a respeito da possibilidade/capacidade de pagamento por parte do locatário do valor estabelecido a título de aluguel, mas tão somente se o valor alcançado pelo contrato no decorrer da relação jurídica mantida entre as partes possui correlação com o valor de mercado.
Como é cediço, o fundamento mais comum que lastreia os pedidos revisionais é a desvalorização ou valorização do imóvel, sendo natural que haja alteração dos valores do contrato, por conta da modificação da percepção sobre o objeto. Todavia, a pandemia provocada pelo COVID-19 descortinou outra realidade, na medida em que a incidência do IGP-M como índice de correção monetária revelou um aumento exponencial do valor locatício, de modo a concretizar a desproporção entre o valor pago a título de aluguel e o valor do imóvel, que espelha, logicamente, o valor razoável a ser pago pelo locatário.
Assim, inúmeras demandas têm aflorado no Poder Judiciário com vistas à revisão do contrato de locação, pleiteando-se a substituição do índice de reajuste previsto contratualmente pelo IPCA, utilizando-se como fundamento a onerosidade excessiva, decorrente do aumento imprevisível e extraordinário do referido índice em razão da superveniência da Pandemia do COVID-19, sendo diversas as posições adotadas pelos Tribunais brasileiros, que ora caminham no sentido de privilegiar a força obrigatória dos contratos, ora optam pela revisão dos valores.
A utilização do IGP-M como índice de reajuste nos contratos de locação e a elevação desproporcional dos valores pagos a título de aluguel
De logo, convém a análise sobre a pertinência da utilização do IGP-M, em tempos atuais, como índice de atualização dos contratos de locação, sejam eles comerciais ou residenciais.
Historicamente, o IGP-M foi criado pela Fundação Getúlio Vargas com o objetivo de constituir um indicador confiável para as operações financeiras, especialmente as de longo prazo. É composto por três subíndices, na proporção de 60%, 30% e 10%, respectivamente, sendo eles o Índice de Preços no Atacado (IPA); Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e Índice Nacional de Construção Civil (INCC).
Em relação ao mercado imobiliário, o IGP-M tem suas raízes no final do século XX, quando a inflação oficial brasileira, medida pelo IPCA, apresentava variações galopantes, com os preços praticados nos supermercados conferindo ao IPCA volatilidade imprestável para reajustar bens de oferta mais estática, como os aluguéis. Desse modo, abriu-se uma janela para que o recém lançado IGP-M fosse adotado pelos proprietários de imóveis como índice de reajuste dos contratos de locação, por aproximar-se mais de realidade efetiva de seus custos.
No entanto, em razão dos subíndices que compõe o IGP-M e pelas excepcionais circunstâncias vividas no mundo por conta da Pandemia do COVID-19, observou-se um desmedido e inesperado aumento do referido índice nos anos de 2020 e 2021, alcançando variação, em 12 (doze) meses, de até 37,04% tomando-se como referência o mês de maio/2021. Significa dizer, portanto, que os contratos de locação com aniversário no mês de maio daquele ano, sofreram reajuste totalmente desarrazoado e que não reflete, sob nenhuma perspectiva aceitável, os custos da inflação ou a perda do valor da moeda no período.
Isso se dá, principalmente, por conta de um relevante fator: a alta do valor do dólar comercial. Como já dito, dentre os subíndices que compõe o IGP-M, estão o IPA e o INCC, o que faz com que os preços de matéria-prima e outros insumos industriais tenham forte peso no cálculo do IGP-M. Ora, se o valor do real perde valor frente ao dólar, é natural que o preço de materiais e equipamentos importados se elevem, encarecendo toda a cadeia de produção.
Somando-se a isso, o valor elevado do câmbio também incide sobre o cálculo do IPA, que acumulou alta de 30,46% apenas entre janeiro e novembro de 2020; no mesmo período, as matérias-primas brutas avançaram 61,15%, com influência principalmente de commodities do setor agropecuário, ambos compondo o IGP-M[2].
Por estas razões, os índices divulgados pela FGV para o IGP-M nos últimos meses têm alcançado valores que, atualmente, não refletem, com a fidedignidade necessária, a inflação do período, enquanto que o IPCA, índice oficial da inflação brasileira, registrou alta de 4,52% e 10,06% nos anos de 2020 e 2021, conforme divulgado pelo IBGE[3], percentuais estes que se aproximam muito mais da realidade local.
Assim, a adoção do IGP-M como índice de reajuste vem trazendo aos contratos de locação, objeto do presente estudo, onerosidade excessiva aos locatários, que têm buscado a substituição do IGP-M pelo índice oficial da inflação brasileira (IPCA), já adotado, por exemplo, para reajuste de valores de IPTU e salário mínimo.
A onerosidade excessiva, para o direito brasileiro, configura-se sempre que, em uma relação jurídica de execução continuada, a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis. Pode ser concebida, portanto, “como uma recusa à entrega da prestação tal como prevista originalmente no contrato, em virtude da superveniência de um desequilíbrio entre a dita prestação do devedor e a contraprestação incumbente ao credor”. (LIRA, 1985, p.12).
Em outras palavras, a onerosidade excessiva se manifesta com o desequilíbrio econômico do contrato por razões posteriores à sua formação, devendo ser analisada de modo objetivo, por si mesma, tendo como norte, nos contratos bilaterais, o confronto entre a prestação e contraprestação e, nos contratos unilaterais, uma projeção razoável da obrigação assumida pelo devedor (BARBOZA; MORAES; TEPEDINO, 2004, p.134). Em última análise, trata-se de verdadeira manifestação do princípio da justiça contratual que, em sua concepção atual, não se limita apenas às etapas de formação e de manifestação de vontade contratual, mas vai além, alcançando o conteúdo e os efeitos do negócio jurídico, exigindo um patamar mínimo de equilíbrio entre as prestações contratuais assumidas pelas partes (NEGREIROS, 2006, p.510).
Nesse contexto, não é demais salientar que a esmagadora maioria da doutrina brasileira tem classificado a Pandemia como fato extraordinário e imprevisível, podendo ser enquadrado na hipótese de caso fortuito ou força maior. A partir de tal análise, é de admitir-se a conclusão de que as consequências dela advindas, por imperativo lógico, amoldam-se à exigência normativa dos fatos imprevisíveis e extraordinários, a justificar a adoção da teoria da onerosidade excessiva, apta a mitigar a força obrigatória dos contratos.
A substituição do IGP-M pelo IPCA nos contratos de locação com fundamento na teoria da onerosidade excessiva
A pandemia do COVID-19 afetou profundamente as relações contratuais dos mais variados tipos, incluindo os contratos de locação imobiliária. Por ser qualificado como evento imprevisível e irresistível, tanto em sua ocorrência quanto em seus efeitos inevitáveis, tanto a doutrina como a jurisprudência são uníssonas quanto a sua classificação como evento de força maior ou caso fortuito.
Dentre as inúmeras consequências advindas da pandemia, pode-se afirmar que a repercussão econômica nos contratos de locação de imóveis advindas da elevação do IGPM é hoje uma das grandes preocupações dos locatários, sejam eles comerciais ou residenciais, que veio a ocasionar verdadeira onerosidade excessiva, dando lugar à aplicação da teoria da imprevisão para a revisão dos contratos.
No direito brasileiro, a teoria da onerosidade excessiva vem estampada no art. 478 e seguintes do Código Civil, que assim anunciam:
Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.
Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.
Foi na ambiência do movimento de constitucionalização do direito privado que a doutrina, utilizando-se dos princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio econômico das relações e da função social, flexibilizou princípios clássicos, dentre eles o da força obrigatória dos contratos, trazendo para o seio do direito privado a força das regras constitucionais, observando-se a primazia da dignidade da pessoa humana (NEGREIROS, 2006, p. 508). Sobre o tema, importante são as lições da renomada jurista Cláudia Lima Marques (1995, p. 74):
À procura do equilíbrio contratual, na sociedade de consumo moderna, o direito destacará o papel da lei como limitadora e como verdadeira legitimadora da autonomia da vontade. A lei passará a proteger determinados interesses sociais, valorizando a confiança depositada no vínculo, as expectativas e a boa-fé das partes contratantes.
Conceitos tradicionais como os do negócio jurídicos e da autonomia da vontade permanecerão, mas o espaço reservado para que os particulares auto-regulem suas relações será reduzido por normas imperativas, como as do próprio Código de defesa do Consumidor. É uma nova concepção de contrato no Estado Social, em que a vontade perde a condição de elemento nuclear, surgindo em seu lugar elemento estranho às partes, mas básico para a sociedade como um todo: o interesse social. Haverá um intervencionismo cada vez maior do Estado nas relações contratuais, no intuito de relativizar o antigo dogma da autonomia da vontade com as novas preocupações de ordem social, como a imposição de um novo paradigma, o princípio da boa-fé objetiva. É o contrato, como instrumento à disposição dos indivíduos na sociedade de consumo, mas assim como o direito de propriedade, agora limitado e eficazmente regulado para que alcance a sua função social.
Enquanto expressão genuína do princípio constitucional da solidariedade, a boa-fé objetiva impõe uma nova leitura das relações jurídicas, transformando a relação contratual em uma relação de cooperação, através da qual as partes devem, mutuamente, colaborar entre si para fazer cumprir as finalidades do contrato, o que implica dizer que o credor não deve exigir o cumprimento rigoroso do contrato caso a parte contrária tenha, para tanto, de praticar um sacrifício exagerado, em flagrante desproporção entre as prestações assumidas originariamente.
É dizer, portanto, que quando a modificação da realidade objetiva exigir de um dos contratantes um sacrifício econômico não suportável e decorrente de situações fáticas supervenientes, imprevisíveis e extraordinárias, a revisão judicial da avença se impõe, pois vulnerada está a própria estrutura do contrato (SILVA, 2014, p. 113).
Assim, para que se opere a incidência da teoria da onerosidade excessiva, constituindo uma excepcional relativização da força obrigatória dos contratos, é necessária a presença de alguns pressupostos e requisitos.
Como pressuposto inaugural, tem-se a necessária existência de um contrato de “execução continuada ou diferida”, nos exatos termos do art. 478 do Código Civil Brasileiro. Isso porque, não se pode falar que nos contratos de execução imediata, os quais se extinguem nos instantes seguintes ao da sua conclusão, exista lapso temporal suficiente, entre o momento de sua formação e o de seu adimplemento, para que haja um fato superveniente que ocasione um desequilíbrio entre as prestações assumidas. Desse modo, ainda que se trate de prestação única, deve esta ser, ao menos, diferida no tempo, a salvaguardar a possibilidade de incidência de fato superveniente, sem o qual não há que se falar em teoria da imprevisão (SILVA LUIZ, 2017).
Necessário, ainda, que se trate de um contrato comutativo, ou seja, firmado com prestações certas e determinadas, através das quais possam as partes antever as vantagens e os ônus ínsitos à contratação. Assim, deve-se afirmar que a “álea” a considerar para incidência da teoria é aquela baseada nos limites aceitáveis do equilíbrio contratual. Em outras palavras, quando o risco constitui objeto central ou esperado do negócio jurídico, ainda que haja onerosidade excessiva, esta não poderá ser suscitada para fins de revisão contratual.
A tanto, confira-se o enunciado nº 366 do CJF:
“Enunciado 366 do CJF: O fato extraordinário e imprevisível causador de onerosidade excessiva é aquele que não está coberto objetivamente pelos riscos próprios da contratação” (CJF, 2012, p. 58).
Nesse ponto, pertinente trazer a colação relevante precedente do e. Superior Tribunal de Justiça, que se debruçando sobre o tema em análise (REsp nº 1.689.225 – SP), negou a revisão de contratos de derivativos financeiros firmados entre as partes (contrato de swap cambial) face à inaplicabilidade da teoria onerosidade excessiva, uma vez que essa modalidade contratual é dotada de álea normal ilimitada.
Já com relação ao requisito ontológico para aplicação da teoria, este se relaciona a ausência de equilíbrio da relação contratual decorrente de fato superveniente, excepcional e imprevisível, ocasionando um sacrifício para o devedor, contraposto ao enriquecimento excessivo do credor. Note-se que o próprio art. 478 do Código Civil se refere a “extrema vantagem para a outra”, assegurando, portanto, a exigência de uma das partes encontrar-se em situação de prejuízo, enquanto a outra em situação de vantagem exagerada.
A despeito de tal conclusão, renomados juristas tecem críticas à necessidade de demonstração desta “extrema vantagem” ao credor, seja no sentido de defender a irrelevância de tal exigência, sob argumento de que o que deve ser avaliado é a “posição periclitante em que se projeta uma das partes do negócio, sendo irrelevante que haja benefício para a outra” (VENOSA, 2004, p. 486), seja para considerar que a onerosidade excessiva pode se dar para ambas as partes do contrato, de modo e inexistir o ganho apenas a uma das partes da relação jurídica (GAGLIANO, PAMPLONA FILHO, 2020, p.261). Nesse sentido também caminha o enunciado nº 365 do CJF[4].
Quanto à causa do desequilíbrio, relativamente a um acontecimento imprevisível e extraordinário, pertinente ressaltar a necessidade do caráter de generalidade do fato, que repercuta como um todo na sociedade ou parte dela, e não apenas sobre a pessoa do devedor. Trata-se, portanto, de análise objetiva, de modo que a prestação passou a ser onerosa por si mesma, e não pelas condições pessoais do devedor, de forma que a onerosidade excessiva em nada se relaciona com a capacidade econômica das partes (RODRIGUES JUNIOR, 2002, p. 113-115).
Sobre o tema, o Enunciado nº 175 do Conselho de Justiça Federal ainda prevê que “A menção à imprevisibilidade e à extraordinariedade, insertas no art. 478 do Código Civil, deve ser interpretada não somente em relação ao fato que gere o desequilíbrio, mas também em relação às consequências que ele produz.”
Nesse contexto, uma vez atendidos os requisitos para incidência da teoria da onerosidade excessiva, o art. 478 prevê a possibilidade de resolução do contrato. Sucede que, como já dito, os princípios sobre os quais se assentam a teoria da onerosidade excessiva homenageiam, sempre que possível, a conservação do contrato em detrimento de sua extinção, de modo a colocar a resolução da avença de modo subsidiário, ou seja, apenas quando impossível sua revisão.
Ora, não seria razoável que, a despeito dos instrumentos colocados à disposição das partes e do Estado-Juiz, havendo possibilidade de redimensionamento do contrato a fim de eliminar a onerosidade existente e potencializando o cumprimento da avença, se optasse pela simples resolução do pacto, em ofensa aos princípios da conservação do negócio jurídico, da boa-fé objetiva, e da função social do contrato.
Dessa forma, por meio da revisão do contrato, não apenas se resolve a questão da onerosidade excessiva, como também se divide os ônus correlatos entre o devedor e o credor, de forma equitativa, evitando-se e extinção prematura da relação jurídica.
Por estas razões, o Conselho da Justiça Federal editou os enunciados 176 e 367, consagrando a ideia da preferência da revisão contratual. Confira-se:
Enunciado 176 do CJF: “Em atenção ao princípio da conservação dos negócios jurídicos, o art. 478 do CC/2002 deverá conduzir, sempre que possível, à revisão judicial dos contratos e não à resolução contratual” (CJF, 2012, p. 37).
Enunciado 367 do CJF: “Nas ações que tenham por objeto a resolução do pacto por excessiva onerosidade, pode o juiz modificá-lo equitativamente, desde que ouvida a parte autora, respeitada sua vontade e observado o contraditório” (CJF, 2012, p. 58).
Não por acaso, o Superior Tribunal de Justiça, em célebre julgamento sobre os contratos de leasing com cláusula de reajuste pela variação cambial, adotou a orientação no sentido da repartição equitativa dos riscos anormais do negócio jurídico, concluindo pela possibilidade de incidência da teoria da onerosidade excessiva em razão da adoção de índice de reajuste vinculado a variação cambial, em razão do aumento repentino e substancialmente elevado do dólar.
Na oportunidade, optou a Corte Cidadã pela divisão, pela metade, do índice de reajuste, mantendo a higidez da cláusula e decotando apenas o excesso que tornava insuportável ao devedor o cumprimento da obrigação, evitando-se também a transferência total do ônus ao credor, igualmente prejudicado pelo fato econômico ocorrido e alheio à sua vontade.
Assentadas tais premissas, pode-se afirmar a completa adequação da teoria da onerosidade excessiva nos casos em que, em razão do aumento vertiginoso do IGP-M nos anos de 2020 e 2021, decorrentes da pandemia da Covid-19, houve majoração desproporcional dos valores pagos a título de aluguel.
Como já dito, as principais causas para majoração do citado índice decorreram de circunstâncias supervenientes, imprevisíveis e extraordinárias, advindas das consequências ocasionadas pela pandemia do COVID-19. A própria composição do referido índice, ao considerar os preços de matéria-prima e outros insumos industriais (fortemente afetado pela ausência de peças), bem como a variação do dólar, todos estes fortemente afetados pela crise mundial, constitui o elemento central para reconhecimento da onerosidade excessiva nos contratos.
Nesse sentido, com a expansão da crise de saúde pública, o IGP-M, principal índice utilizado para fins de correção monetária dos contratos imobiliários de locação e que vinha registrando média mensal de 0,55%, pulou para uma média mensal de 1,56%, considerando o mês de junho/2020. Apenas em setembro do mesmo ano, a alta atingiu a marca de 4,34% e, em novembro, 3,28%. No acumulado do ano de 2020, o percentual foi de 23,14%, ante os 7,14% do ano de 2019, aumento de mais de 200% na comparação anual. No ano de 2021, a tônica foi a mesma: o acumulado no mês de maio registrou alta de 37,06%, finalizando o ano de 2021 com acumulado de 17,79%.
Por outro lado, o IPCA, índice usado oficialmente pelo Governo Federal para calcular metas de inflação e alterações na taxa de juros, bem como para correção do valor do IPTU, é medido pela variação de nove categoriais de preços de produtos e serviços, que refletem os hábitos de consumo e registrou, no ano de 2020, alta de 4,52% e, no ano de 2021, 10,06%.
Frente a esta realidade superveniente é que se sustenta a possibilidade de utilização da teoria da onerosidade excessiva, prevista no art. 478 e seguintes do Código Civil Brasileiro, a fim de que se proceda à revisão judicial do contrato, com a substituição provisória do índice de correção monetária. Isso porque, como já explanado, a utilização do IGP-M, tal como se encontra, deixa de representar a mera recomposição da moeda, objetivo primordial quando se estabelece um índice de correção monetária, passando a causar distorção indesejável entre o valor da locação e aquele praticado ordinariamente pelo mercado.
Vislumbra-se, a partir disso, evidente desequilíbrio contratual, a atingir uma das partes da relação, qual seja, o locatário, que devendo arcar com os valores de acordo com o índice previsto contratualmente, termina por suportar a onerosidade excessiva causada pela imprevisível e excepcional crise sanitária.
Tal situação ainda de apresenta de forma mais sensível quando considerados os contratos de locação comercial, principalmente em relação as grandes empresas do ramo varejista, através do qual a empresa, por exercer a sua atividade econômica naquele ponto comercial, detém o chamado “fundo de comércio”, não querendo dele se desfazer. Tal circunstância empresta ao locador maior poder na relação, de modo a levar a uma inflexibilidade nas negociações, onerando demasiadamente o valor locatício.
Tanto é assim que a maioria esmagadora dos contratos de locação, principalmente os residenciais ou os comerciais de menor envergadura, vêm sendo repactuados de forma voluntária pelas partes, alcançando-se consenso para fixar o valor do reajuste monetário por índice diverso do IGP-M, reservando-se ao judiciário, normalmente, os contratos que envolvem valores de elevada monta, de imóveis comerciais reservados aos grandes players do mercado de consumo.
Em arremate, a utilização provisória e excepcional do IPCA como índice de correção monetária, em substituição ao IGP-M, buscaria equalizar a relação, com o reequilíbrio da prestação devida pelo locatário, sem que se desprestigie a necessidade de manutenção do poder de compra da moeda relativamente aos direitos do credor, locador.
Precedentes judiciais e utilização da teoria da onerosidade excessiva em razão da pandemia
Como se sabe, não há entre os Tribunais brasileiros maiores controvérsias com relação ao enquadramento jurídico atribuível à pandemia e aos seus efeitos na sociedade, qualificando-a como um fato necessário (inevitável), imprevisível e extraordinário.
Tanto é assim que diversos foram os diplomas legais editados pelo Congresso Nacional para o tratamento de casos específicos, podendo-se utilizar como exemplo a Lei do Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações de Direito Privado (RJET – Lei nº 14.010) e a LEI Nº 14.046, DE 24 DE AGOSTO DE 2020, que dispõe sobre medidas emergenciais para atenuar os efeitos da crise decorrente da pandemia da covid-19 nos setores de turismo e de cultura.
No entanto, a despeito de tal enquadramento jurídico, pode-se verificar substancial divergência jurisprudencial entre os Tribunais quando se discute a aplicação da teoria da imprevisão ou da teoria da onerosidade excessiva para revisão dos contratos celebrados anteriormente ao período pandêmico, a depender de sua natureza.
Em relação aos contratos de locação, a jurisprudência, de um lado, orienta-se no sentido da possibilidade de revisão dos contratos, considerando a elevação abrupta do IGP-M, decorrente dos impactos da Pandemia do Covid-19, e que tal circunstância justifica a relativização dos princípios da força obrigatória dos contratos, em razão da onerosidade excessiva ínsita ao aumento irrazoável do referido índice. Nesse sentido, confira-se precedentes oriundos do TJSP e do TJDFT:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – ANTECIPAÇÃO DE TUTELA DE URGÊNCIA – REDUÇÃO TEMPORÁRIA DO LOCATIVO NO PERÍODO DE PANDEMIA – APLICAÇÃO DO IPCA – É característica da tutela de urgência a antecipação dos efeitos que se alcançariam ao final do processo, mormente quando há perigo de perecimento e de tornar irreversível a medida buscada, sendo desnecessária a existência de certeza quanto ao provimento do recurso, pois, tal como ocorre no caso dos autos, o dano pode ser agravado tornando-se inócuo o provimento jurisdicional após o transcurso de largo lapso temporal. – A tutela pretendida tem por escopo a redução temporária dos valores devidos a título de aluguel em decorrência de fato imprevisível ocorrido não só nacionalmente, mas também internacional, qual seja, Pandemia COVID-19, situação essa que fez grande parte dos comerciantes e prestadores de serviços não essenciais, ficassem ser exercer suas atividades empresárias de forma regular, por conta do isolamento e distanciamento social. – Plausível em análise singela sobre o tema, compatível com a fase em que o feito se encontra, considerar o reequilíbrio das bases do contrato, mormente quando considerada a real possibilidade de ocorrência desequilíbrio das obrigações (possibilidade de utilização do imóvel locado x valor do aluguel), de modo a tornar a obrigação excessivamente onerosa para uma das partes, em face da desestabilidade econômica principalmente vivida em âmbito nacional, decorrente dos efeitos da Pandemia não prevista na Lei do Inquilinato, tampouco contratualmente, por fugir inclusive aos riscos inerentes de forma direta ao exercício da atividade empresária, bem como do mero subjetivismo da parte (possibilidade ou não de adimplemento da obrigação locatícia), já que há 100 anos não vivíamos situação desta espécie em território nacional. – Sendo certo que os efeitos da Pandemia (COVID-19) impactam a sociedade de maneira geral, de rigor a antecipação parcial dos efeitos da tutela, para o fim de possibilitar o depósito judicial do valor referente a 50% do locativo, nos autos de origem, aplicando por ora, ainda, o reajuste pelo IPCA, enquanto perdurar enquanto o período excepcional, que envolve aquele em que haja regras governamentais que restrinjam a circulação de pessoas e os horários de funcionamento dos estabelecimentos comerciais ou até o julgamento da demanda, devendo os valores respectivos, ainda, ser depositados perante o R. Juízo a quo em 5 dias, sob pena de revogação da liminar, podendo tal quantia ser levantada desde logo pela agravada. RECURSO PROVIDO EM PARTE.” (TJSP. Agravo de Instrumento 2030888-83.2021.8.26.0000; Relator (a): Maria Lúcia Pizzotti; Órgão Julgador: 30ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível – 40ª Vara Cível; Data do Julgamento: 05/04/2021; Data de Registro: 05/04/2021)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. REVISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. ÍNDICE DE REAJUSTE DO ALUGUEL. PANDEMIA. IMPREVISIBILIDADE. REFLEXOS NO ACUMULADO. SUBSTITUIÇÃO POR ÍNDICE QUE MELHOR REFLETE A INFLAÇÃO REAL. POSSIBILIDADE. PREVISÃO CONTRATUAL. RECURSO PROVIDO. DECISÃO REFORMADA. 1.Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em sede de revisão de contrato, que indeferiu o pedido de tutela provisória formulado pela autora, voltado à substituição do IGP-DI, constante do contrato, pelo IPCA, como forma de revisar as cláusulas contratuais que tratam do índice de reajuste anual do valor da locação de imóvel comercial celebrada entre as partes. 2.A imprevisibilidade da situação decorrente da pandemia do coronavírus e a possibilidade de acarretar onerosidade contratual excessiva autoriza enquadrá-la como hipótese excepcional que permite a revisão do negócio jurídico pela via judicial, consoante disposição do artigo 317 do Código Civil, caso não realizada ou infrutífera a tentativa de composição entre as partes. Precedentes do TJDFT. 3.Demonstrado que o índice contratual de reajuste do valor da locação foi impactado pelos reflexos da pandemia e acumulou percentual incompatível com a inflação verificada no período, sua substituição por outro índice que melhor reflita a inflação real existente é medida impositiva, ademais se o contrato firmado entre as partes contempla cláusula autorizativa nesse sentido. 4.Agravo de Instrumento conhecido e provido. Decisão reformada. (TJDFT; Acórdão 1370398, 07063011820218070000, Relator: CESAR LOYOLA, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 15/9/2021, publicado no DJE: 22/9/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
Como se percebe, os fundamentos que servem de substrato jurídico para a revisão do contrato lastreiam-se na imprevisibilidade da situação decorrente da pandemia do Coronavírus e que o índice contratual de reajuste do valor da locação foi impactado pelos reflexos da pandemia, acumulando percentual incompatível com a inflação verificada no período.
Por outro lado, os precedentes que se alinham a posição contrária sustentam a impossibilidade de se proceder à revisão do contrato quando a situação de imprevisibilidade atinge ambas as partes da relação jurídica, como no caso da pandemia, sem que se demonstre de forma concreta eventual abalo das finanças dos locatários que os impossibilite de arcar com os custos decorrentes da elevação do valor locatício.
PROCESSO CIVIL. CIVIL. FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO. ÔNUS PROBATÓRIO DO AUTOR. COVID-19. EXTENSÃO DO IMPACTO NA ATIVIDADE ECONÔMICA. VALOR DO ALUGUEL. DESPROPORÇÃO MANIFESTA. NÃO COMPROVAÇÃO. REVISÃO. DESCABIMENTO. 1. Trata-se de apelação contra a sentença que julgou improcedente o pedido de revisão de aluguel desde a data da suspensão do funcionamento das atividades comerciais em decorrência da pandemia de COVID-19. 2. É cediço que, diante do reconhecimento oficial do estado de calamidade pública decorrente da pandemia de COVID-19, os estados determinaram o fechamento de estabelecimentos comerciais e a suspensão de eventos coletivos, entre outras medidas de contenção da disseminação do Coronavírus, ocasionando grave crise econômica em diversos setores. Todavia, a interrupção das atividades mencionadas não autoriza à parte deixar de honrar com suas obrigações contratuais sem um exame mais aprofundado dos aspectos negociais e dos impactos suportados no caso específico. 3. De acordo com o artigo 373 do Código de Processo Civil, compete ao autor demonstrar os fatos constitutivos e ao réu os modificativos, impeditivos ou extintivos do seu direito. 4. A falta de provas acerca da extensão do impacto da pandemia na atividade econômica do autor e, consequentemente, da existência de onerosidade excessiva ou desproporção manifesta no valor do aluguel, inviabiliza o acolhimento do pedido de revisão contratual na forma prevista pelo art. 317 do Código Civil. 5. Recurso conhecido e desprovido. (TJDTF. Acórdão 1357317, 07013906120208070011, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 21/7/2021, publicado no DJE: 4/8/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
Ora, não parece ser essa a conclusão mais correta a ser aplicada pelos Tribunais. Isso porque, como já assentado em momento anterior, para aplicação da teoria da onerosidade excessiva não se perquire a respeito da capacidade econômica do devedor, bastando para tanto a ocorrência de fato imprevisível e extraordinário que implique onerosidade excessiva para alguma das partes da relação.
A análise, portanto, se dá de modo objetivo em relação à prestação assumida, alterada por circunstâncias imprevisíveis e extraordinárias, e não subjetivamente, a depender da capacidade econômica do locatário. Assim, prestação passa a ser onerosa por si mesma, e não pelas condições pessoais do devedor, como equivocadamente têm se posicionado alguma parte dos Tribunais.
Conclusão
A par das considerações aqui apresentadas, pode-se concluir que evolução do direito permitiu aos operadores a relativização da força obrigatória dos contratos, admitindo, em situações excepcionais, a possibilidade de revisão das cláusulas contratuais, mormente quando verificadas hipóteses imprevisíveis e extraordinárias, que afetem o equilíbrio da relação contratual.
Tais situações se revelaram, como não podia deixar de ser, em razão da superveniência da pandemia da Covid-19, que desencadeou consequência desastrosas na sociedade, em seus mais diversos aspectos.
Em relação aos contratos de locação, observou-se a majoração desarrazoada do índice de reajuste contratual ordinariamente praticado em tais operações, qual seja, o IGPM, que terminou por emprestar aos contratos onerosidade excessiva em desfavor dos locatários, que buscaram no Poder Judiciário a tutela dos seus direitos, a fim de obter o reequilíbrio da relação contratual, com a substituição do referido índice pelo IPCA, índice oficial da inflação brasileira.
Assim, descortinou-se as posições jurisprudenciais sobre o tema, concluindo-se, finalmente, pela razoabilidade da incidência da teoria da onerosidade excessiva, na medida em que atendidos todos os critérios, sendo justa e devida a revisão dos contratos de locação afetados pela alta desproporcional do índice de reajuste.
REFERÊNCIAS
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GAGLIANO, Pablo Stolze, PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil: contratos. 3ª ed. São Paulo: Saraiva, 2020
LIRA, Ricardo Pereira. A onerosidade excessiva observada nos contratos. Revista de Direito Administrativo, v. 159, 2012.
MARQUES, Cláudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor. 2ª edição. São Paulo: RT. 1995.
NEGREIROS, Teresa. Teoria do Contrato: novos paradigmas. 2ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2006.
RODRIGUES JUNIOR, Otavio Luiz. Revisão Judicial dos Contratos: autonomia da vontade e teoria da imprevisão. São Paulo: Atlas, 2002.
SILVA, Clóvis Veríssimo do Couto e. O Direito Privado Brasileiro na Visão de Clóvis do Couto e Silva; org. Vera Maria Jacob de Fradera. 2. ed. rev. – Porto Alegre: Livraria do Advogado Editora, 2014.
SILVA LUIZ, Diego Antônio Estival. A Resolução Contratual por Onerosidade
Excessiva. Disponível em: https://ambitojuridico.com.br/cadernos/direito-civil/a-resolucao-contratual-por-onerosidade-excessiva/. Acesso em: 27.02.2022.
[1] https://exame.com/mundo/pandemia-de-coronavirus-e-maior-desafio-desde-a-2a-guerra-mundial-diz-onu/
[2] https://warren.com.br/magazine/igpm/
[3] https://www.ibge.gov.br/explica/inflacao.php
[4] A extrema vantagem do art. 478 deve ser interpretada como elemento acidental da alteração das circunstâncias, que comporta a incidência da resolução ou revisão do negócio por onerosidade excessiva, independentemente de sua demonstração plena (CJF, 2012, p. 58).
📅 Publicado em: 28/06/2022
