Retrospectiva 2024: Comissão IBRADIM de Contencioso Imobiliário – por Umberto Bara Bresolin

• Tema: Impactos das alterações trazidas pelo novo Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/23) na execução extrajudicial da alienação fiduciária de bem imóvel intimação por edital

Síntese: Em razão das alterações trazidas pelo novo Marco Legal das Garantias, a intimação por edital para a purga da mora não mais depende de que o credor comprove o esgotamento das tentativas para intimação pessoal, sendo suficiente a demonstração de que tentou notificar pessoalmente o devedor no endereço que indica como sendo de sua residência ou que haja certidão que ateste que o devedor estaria em local incerto e não sabido. Cabe ao devedor provar o contrário para que a intimação por edital seja declarada nula.

Norma: Art. 26, §4-B da Lei 9.541/97, incluído pelo Novo Marco Legal das Garantias

Julgados: TJSP, 31ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível 1005974-46.2023.8.26.0664, Rel. Des. Paulo Ayrosa, j. 13.08.2024.

STJ, 3ª Turma, AgInt no AREsp 2327446 / PE, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 17.04.2024.

2) Tema: Impactos das alterações trazidas pelo novo Marco Legal das Garantias na execução extrajudicial da alienação fiduciária de bem imóvel – preço vil.

Síntese: De acordo com o novo Marco Legal das Garantias, exceto nos casos de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, “será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida” (acrescida de despesas e encargos); e que, “caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem”. O STJ, no entanto, sinalizou que não interpretará tal norma em sua literalidade, no sentido de que, “a partir da vigência da Lei nº 14.711/2023, não há mais dúvidas de que, em segundo leilão, não pode ser aceito lance inferior à metade do valor de avaliação do bem, ainda que superior ao valor da dívida (acrescido das demais despesas), à semelhança da disposição contida no art. 891 do CPC/2015”.

Norma: Art. 26-A, § 4º, e Art. 27, §§ § 2º e § 5º, da Lei 9.541/97, incluídos pelo Novo Marco Legal das Garantias

Julgado: STJ, 3ª Turma, REsp 2096465 / SP,  Rel. Min.  Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 14/05/2024, trecho do voto.

3) Tema: Lucros cessantes no caso de resolução do compromisso de venda e compra por inadimplemento da vendedora

Síntese: A Quarta Turma do STJ definiu ser indevido o pagamento de indenização por lucros cessantes, no caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento da promitente vendedora. O entendimento é o de que “se o credor, com base no art. 475 do Código Civil, opta pela resolução do contrato de compra e venda, só poderá pedir de forma cumulada a indenização relacionada aos danos que sofreu pela alteração da sua posição contratual, sendo ressarcido na importância necessária para colocá-lo na mesma situação em que estaria se o contrato não tivesse sido celebrado (interesse contratual negativo)”; de modo que, se o credor “escolheu a rescisão do contrato, o que implica que nunca terá o bem em seu patrimônio, de forma que, nos termos do entendimento firmado acima por esta Corte, sua pretensão resolutória seria incompatível com o postulado ganho relacionado à renda mensal que seria gerada pelo imóvel”

Norma: Art. 475 do CC

Julgado: STJ, REsp n.º 2.047.803-SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 14/08/2024.

 4) Tema: Percentual de retenção de 50% no caso de “distrato” por iniciativa do comprador, estando a incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação

Síntese: O art. 67-A, § 5º, da Lei 4591/64, introduzido pela Lei n. 13.786/2015, dispõe que, nos casos de incorporação submetida ao patrimônio de afetação, a cláusula penal para a hipótese de resolução por iniciativa do comprador (percentual de retenção no caso de “distrato”) pode ser estabelecida “até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga”. Examinando tal hipótese, a 3ª Turma do STJ “firmou entendimento no sentido de ser possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, à luz das peculiaridades do caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta”, e que tal “entendimento é aplicável inclusive a negócios entabulados após a aprovação da Lei n. 13.786/2018”.

Norma: art. 67-A, § 5º, da Lei 4591/64, introduzido pela Lei n. 13.786/2015

Julgado: STJ, 3ª Turma, Ag Int no AREsp n.º 2596111-SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 04/09/2024.

5) Penhora de imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial

Síntese: Em 21/06/2024, o STJ afetou, para julgamento sob o rito dos recursos especiais repetitivos, sob o Tema 1266, a questão de “definir se é possível penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial”. Tal questão será decidida pela Segunda Seção do STJ; mas os processos em que tal questão é discutida não foram suspensos

Normas: arts. 1.345 e 1.368-B do CC e Lei 9.514/97

Julgado: REsp 1.874.133; REsp 1.883.871

📅 Publicado em: 23/12/2024