Comissão de Incorporação
O ano de 2022 já começou com grandes expectativas de mudanças legislativas com reflexo no mercado.
Uma delas decorre da MP 1085, que originou a Lei 14.382/22, com impacto no sistema registral, mas também com mudanças específicas na Lei de condomínios e incorporações, tais como:
- alteração do caput do art. 32 – com texto menos restritivo, ampliando as possibilidades de negociação de unidades antes do registro do memorial de incorporação, vedado apenas a alienação e oneração das frações ideais;
- previsão expressa de instituição do condomínio especial no ato de registro do memorial de incorporação, na tentativa de equalizar a forma adotada pelas corregedorias extrajudiciais de cada estado;
- maior detalhamento de poderes e procedimentos no caso da destituição do incorporador;
- alteração do art. 50, dispondo sobre a obrigatoriedade de constituição da comissão em até 6 meses do registro do memorial de incorporação;
- alteração do rol de documentos e informações que passaram a ser obrigatórias para o incorporador fornecer a Comissão de Representantes constituída (art. 43, I);
- alteração do art. 68, com a caracterização como incorporação, a atividade de comercialização de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento, vinculada à construção de unidades imobiliárias na forma de casas isoladas ou geminadas.
Nessas alterações, é importante o incorporador estar atento, para cumprir a norma e agregar aos adquirentes a segurança jurídica que se espera na aquisição de imóveis em construção.
Por outro lado, para o adquirente, no caso da situação extrema de inadimplemento, a lei trouxe relevantes melhoras para que os condôminos possam agir de forma mais célere, buscando as garantias já existentes na Lei 4.591, desde a sua versão original, que é a possibilidade de afastar o incorporador e votar o prosseguimento das obras, com a gestão assumida pela Comissão de Representantes (art. 43, VI, art. 31-F, art. 49 e 50)
Outra novidade legislativa, com impacto no desenvolvimento do mercado imobiliário, foi o advento da Lei 14.405/22, que altera a Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), para tornar exigível, em condomínios edilícios, a aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos para a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. Essa alteração atende anseios do mercado, na tentativa de revitalização de empreendimentos antigos, que poderiam ser objeto de retrofit com mudança de destinação, mas muitas vezes esbarram na exigência da unanimidade. O debate é inicial, já que embora a exigência para a votação seja de 2/3, se for necessária a alteração das áreas das unidades e/ou frações ideais, permanece a exigência de unanimidade, já que impacta no direito de propriedade do adquirente.
Também damos destaque a tokenização no desenvolvimento de projetos imobiliários. Embora não seja uma novidade do ano de 2022, essa inovação cresceu muito neste ano e foi possível assistir cases usando dessa tecnologia, para venda de um ativo com lastro imobiliário. Ressalvamos aqui tratar-se de planos distintos, ou seja, não há correspondência a compra de um imóvel.
De toda forma, há grande expectativa de desenvolvimento de produtos nesse formato, possibilitando que uma pessoa possa investir pequenos valores, vinculados a ideia de ser “dono” de um pedacinho de um imóvel. Se houver a valorização, haverá ganho, por outro lado, se não houver valorização, há prejuízo.
📅 Publicado em: 27/12/2022
