Célio Filipe Ferreira | Advogado | OAB/PR 59.841
O cenário se repete com frequência crescente. O empreendimento atrasa. A construtora entra em recuperação judicial ou simplesmente para de responder. O comprador, com razão, procura a Justiça. E, ao redigir a petição inicial, o advogado do adquirente inclui no polo passivo todos os nomes que apareceram ao longo da negociação: a incorporadora, a construtora, o agente financeiro e, quase sempre, a imobiliária que intermediou a venda.
Para o corretor, o desconforto é imediato. Ele aproximou as partes, cumpriu seu papel, recebeu a comissão e encerrou sua atuação meses ou anos antes de o problema surgir. Ainda assim, vê-se réu em ação que discute obrigação que jamais assumiu.
Por que o corretor acaba respondendo judicialmente?
O argumento é sempre o mesmo: a solidariedade entre todos os que integram a cadeia de fornecimento, prevista no parágrafo único do art. 7º do Código de Defesa do Consumidor. Sustenta-se que o corretor participou da negociação, atuou no estande de vendas e recebeu remuneração vinculada ao negócio.
O raciocínio é sedutor, mas confunde participação na formação do contrato com participação na obrigação que dele resulta. São coisas distintas.
O que a lei estabelece
O art. 722 do Código Civil define a corretagem como atividade exercida por pessoa “não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência”. A ausência de vínculo não é detalhe redacional, é elemento estrutural da negociação.
O corretor não representa o vendedor, tampouco assume suas obrigações.
O art. 723 delimita o dever: executar a mediação “com diligência e prudência” e prestar espontaneamente as informações sobre o andamento do negócio. Exige-se conduta profissional adequada, não garantia de execução do contrato principal.
Daí a natureza da obrigação: de meio quanto à conduta do corretor.
O art. 725 do Código Civil confirma a lógica ao vincular a remuneração ao resultado útil da aproximação. E, para o corretor pessoa física, o § 4º do art. 14 do Código de Defesa do Consumidor é ainda mais protetivo, ao determinar que “a responsabilidade pessoal dos profissionais liberais será apurada mediante a verificação de culpa”.
O divisor de águas: Tema 1.173 do STJ
Em 8 de outubro de 2025, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, acompanhando por unanimidade o voto do relator, ministro Raul Araújo, fixou a seguinte tese no Tema Repetitivo 1.173:
“O corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário previstas no contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado: (i) o envolvimento do corretor nas atividades de incorporação ou construção; (ii) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (iii) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção, em benefício do corretor.”
Vale entender por que o Tribunal decidiu assim, porque isso indica o que o corretor deve evitar na prática. As três exceções não são arbitrárias: todas descrevem situações em que o corretor deixa de ser apenas corretor.
Participar da incorporação rompe a delimitação da atividade. Integrar o mesmo grupo econômico da construtora rompe a ausência de vínculo de dependência, que é justamente o que define a corretagem na lei. E o desvio patrimonial em benefício do intermediário rompe a separação entre a comissão pela mediação e o proveito do empreendimento.
A leitura prática é direta: o corretor se protege permanecendo corretor. Quanto mais nítida a fronteira entre intermediar e incorporar, mais sólida a posição.
No mesmo sentido, ao julgar o AREsp 2.539.221, o STJ reforçou que a atividade do corretor de imóveis se esgota na intermediação bem-sucedida, não se confundindo com o objeto do contrato principal, que é a aquisição do imóvel.
Atenção: a proteção não é imunidade
Um esclarecimento importante, para evitar a leitura equivocada do precedente.
O Tema 1.173 trata da responsabilidade do corretor pelo descumprimento da construtora. Ou seja, pela obrigação de entregar o imóvel, que é de outra pessoa.
Coisa diferente é a responsabilidade do corretor por conduta própria.
Se ele deixa de conferir a matrícula, presta informação falsa, omite ônus que pesam sobre o imóvel ou promete algo que o contrato não garante, responde normalmente, nos termos do art. 723 do Código Civil. Não como parte da cadeia de fornecimento do imóvel, mas pelo serviço de corretagem que ele mesmo prestou.
A distinção importa na rotina: o precedente protege o corretor diligente. Não protege o corretor descuidado.
O problema de ter razão tarde demais
Aqui está o ponto que a leitura puramente técnica costuma ignorar.
Vencer eventualmente a ação não é o mesmo que sair ileso. Entre a citação e a sentença que reconhece a ilegitimidade passiva, passam-se anos. E, nesse intervalo, o corretor suporta custos que não são teóricos.
Há o honorário advocatício de defesa, que sai do caixa antes de qualquer decisão favorável. Há o risco de bloqueio de valores em cumprimento provisório, quando a condenação solidária é imposta em primeiro grau e a discussão só se resolve em instância superior. Há a inclusão do nome da imobiliária em consultas processuais públicas, hoje acessíveis a qualquer cliente que digite o CNPJ antes de assinar uma autorização de venda. Há o tempo do corretor, retirado da atividade produtiva para reunir documentos, prestar depoimento e acompanhar audiências.
Para uma imobiliária de porte médio, uma única condenação solidária à devolução integral de valores pagos em unidade na planta pode representar mais do que a comissão de dezenas de negócios. Para o corretor autônomo, pode representar o patrimônio construído em uma carreira inteira.
E o mais desconfortável: essa exposição não decorre de erro do corretor. Decorre, na quase totalidade dos casos, de um instrumento contratual que não delimitou o que ele fazia e o que não fazia.
A verdadeira solução é anterior ao litígio
Precedente auxilia defesa do processo. Não o impede de existir.
O que reduz drasticamente a probabilidade de o corretor ser incluído no polo passivo, e o que permite a extinção precoce quando ele o é, é o contrato.
Um instrumento que delimite com precisão o objeto do serviço de intermediação, que registre a natureza de obrigação de meio, que atribua expressamente ao vendedor a responsabilidade e que documente a satisfação das partes com o serviço prestado no momento em que elas efetivamente estavam satisfeitas.
Em contratos redigidos para imobiliárias e corretores de imóveis, esse cuidado precisa ser permanente. Cada instrumento tem de obrigatoriamente contemplar cláusulas específicas de delimitação da atuação do corretor, construída sobre a legislação e ajustada a cada negócio concreto celebrado.
E aqui está o alerta mais importante:
Circula no mercado imobiliário uma enorme quantidade de modelos prontos, baixados da internet ou adaptados às pressas de um contrato antigo. São editados no dia da assinatura, com a substituição de nomes e valores, e assinados na confiança de que “sempre funcionou”.
Funcionou porque nada deu errado. A qualidade de um contrato não se mede quando tudo corre bem, mas exatamente quando alguém descumpre.
Modelo genérico não conhece a matrícula do imóvel, não sabe se há ônus, penhora, indisponibilidade ou algum inventário pendente. Não distingue imóvel pronto de unidade em construção, situações que exigem redações inteiramente diversas.
Minutas editadas sucessivamente ao longo de transações diferentes acabam carregando cláusulas contraditórias entre si e obrigações que ninguém percebeu ter assumido. O resultado é insegurança jurídica para todos os envolvidos, inclusive, e especialmente, para o corretor que confiou no documento.
Conclusão
O corretor de imóveis exerce atividade cuja utilidade se esgota na aproximação bem-sucedida das partes. Responsabilizá-lo pelo que a construtora deixou de construir seria transferir a um profissional o risco de empreendimento que não é seu, sobre obra que não executou e com receita que não recebeu.
O Superior Tribunal de Justiça reconheceu isso de forma vinculante. Resta ao profissional do setor fazer a sua parte, e ela começa muito antes do problema: mantendo nítida a fronteira entre intermediar e incorporar, documentando cada informação prestada e tratando o contrato como o principal instrumento de proteção de quem cumpriu sua obrigação diante do inadimplemento de quem não cumpriu a sua.
Célio Filipe Ferreira é advogado empresarial em Cascavel/PR, inscrito na OAB/PR sob o nº 59.841, com mais de 16 anos de atuação no contencioso e na consultoria jurídica empresarial. Bacharel em Direito pela Universidade Estadual de Maringá, foi professor das disciplinas de Legislação e Normas e Fundamentos do Trabalho pela Secretaria de Estado da Educação do Paraná (SEED-PR). Integra a banca Bittencourt Advogados Associados e concentra sua atuação em direito imobiliário, contratos empresariais, licitações públicas e assessoria preventiva.
REFERÊNCIAS
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 11 jan. 2002. (arts. 722, 723 e 725)
BRASIL. Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990. Dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências (Código de Defesa do Consumidor). Diário Oficial da União, Brasília, DF, 12 set. 1990. (art. 7º, parágrafo único, e art. 14, § 4º)
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº 2.539.221/RJ (2023/0432559-6). Relator: Ministro João Otávio de Noronha. Quarta Turma, julgado por unanimidade em 9 out. 2025, publicado no DJEN/CNJ em 14 out. 2025.
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Em regra, corretor de imóveis não responde por descumprimento de obrigações da construtora. Notícias do STJ, Brasília, DF, 26 jan. 2026. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2026/26012026-Em-regra–corretor-de-imoveis-nao-responde-por-descumprimento-de-obrigacoes-da-construtora.aspx. Acesso em: 27 jul. 2026.
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 2.008.542/RJ e Recurso Especial nº 2.008.545/DF (Tema Repetitivo 1.173). Relator: Ministro Raul Araújo. Segunda Seção, julgado por unanimidade em 8 out. 2025 (Informativo de Jurisprudência nº 866). Disponível em: https://www.migalhas.com.br/quentes/441842. Acesso em: 27 jul. 2026.
SOUZA, Gabriel Grigoletto Martins de; RICCI, Caio Montenegro. Responsabilidade solidária do corretor em falhas da construtora, segundo o STJ. Consultor Jurídico (Conjur), 6 fev. 2026. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2026-fev-06/a-responsabilidade-do-corretor-de-imoveis-de-acordo-com-o-tema-1-173-do-stj/. Acesso em: 27 jul. 2026.
📅 Publicado em: 06/08/2026