Retrospectiva 2024: Comissão IBRADIM de Leilões – por Celina Pessoa e Dandara Balthazar

O ano de 2024 trouxe ao mercado de leilões imobiliários decisões relevantes, impactando de
forma significativa e positiva a atuação dos profissionais da área. Dentre os temas destacados,
estão julgados e normas que contribuíram para a segurança jurídica e a eficiência dos leilões
judiciais e extrajudiciais.
Um dos pontos altos foi o julgamento do REsp 2.096.465-SP, de relatoria do Ministro Ricardo
Villas Bôas Cueva, pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Em decisão
unânime, proferida em 14/05/2024, o tribunal decidiu que as normas que impedem
arrematações por preço vil são aplicáveis também à execução extrajudicial de imóveis alienados
fiduciariamente. A decisão, ratificada pelo Informativo de Jurisprudência nº 812, reforça o
conteúdo da Lei nº 14.711/2023 (Novo Marco Legal das Garantias), ao vedar arrematações por
valores inferiores à metade do valor de avaliação do bem, similar à previsão do art. 891 do CPC.
Tal medida contribui para proteger tanto o credor quanto o próprio mercado, garantindo uma
valoração mínima justa para os bens alienados.
Outro julgado de impacto foi o REsp 2.092.980, também da Terceira Turma do STJ, sob a
relatoria da Ministra Nancy Andrighi. O caso discutiu a possibilidade de o credor fiduciário
ingressar com ação de reintegração de posse antes da realização dos leilões públicos previstos
no art. 27 da Lei nº 9.514/97. A Corte concluiu que, após a consolidação da propriedade em
nome do credor, a posse direta do devedor torna-se injusta e ilegítima, permitindo ao credor
buscar a reintegração. Essa decisão trouxe maior segurança jurídica ao credor fiduciário,
facilitando a retomada do imóvel e promovendo maior eficiência nos processos de execução
extrajudicial.
Ainda pendente de julgamento, o Tema Repetitivo 1266, sob análise da Quarta Turma do STJ,
trata da possibilidade de penhora de imóveis financiados por alienação fiduciária. A discussão
envolveu uma audiência pública, com a participação de representantes do mercado imobiliário,
para avaliar os impactos da constrição sobre bens que garantem dívidas fiduciárias. O
julgamento desse tema será crucial para consolidar o equilíbrio entre os interesses do credor
fiduciário e de outros credores.
No âmbito tributário, o Tema Repetitivo 1134 trouxe uma resolução importante: invalidou
previsões em editais de leilões que atribuíam ao arrematante a responsabilidade por débitos
tributários anteriores à arrematação. A decisão reafirma o disposto no parágrafo único do art.
130 do CTN, estabelecendo que tais débitos não são transferidos ao arrematante, o que
fortalece a segurança e atratividade dos leilões judiciais e extrajudiciais.
Por fim, o Provimento nº 188/2024 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), publicado em
10/12/2024, promoveu mudanças relevantes no Provimento nº 149/2023, impactando
diretamente os procedimentos de arrematação, alienação e adjudicação judicial. O destaque
fica para o art. 320-G, que atribui ao juízo responsável pela alienação judicial a competência
exclusiva para determinar o cancelamento de indisponibilidades em imóveis alienados. A
medida confere maior celeridade e eficiência aos atos de expropriação, concentrando-os em um
único juízo.
Com a breve leitura, é possível perceber que o ano de 2024 reafirmou o compromisso do
Judiciário e do Legislativo em aprimorar os instrumentos que regulam os leilões imobiliários,
promovendo maior segurança jurídica, transparência e eficiência nos processos de expropriação
e execução de garantias. Os avanços normativos e jurisprudenciais fortalecem a confiança no
mercado de leilões, beneficiando tanto os credores quanto os arrematantes e contribuindo para
a consolidação do setor como um vetor estratégico do mercado imobiliário.

📅 Publicado em: 23/12/2024