Retrospectiva da Comissão de Arbitragem e Mediação do IBRADIM 2023

1. PANORAMA GERAL DOS TRABALHOS

A Comissão de Arbitragem e Mediação do IBRADIM, realizou em 2023, além das rotinas usuais da comissão, reuniões com os associados, participou do Congresso do IBRADIM – painel sobre mediação e de eventos diversos. Dois projetos se destacaram: (i) SÉRIE ARBITRAGEM E MEDIAÇÃO NO DIREITO IMOBILIÁRIO e (ii) CONVÊNIOS COM CÂMARAS DE MEDIAÇÃO E ARBITRAGEM.

A Série Arbitragem e Mediação no Direito Imobiliário foi pensada para interagir com as demais comissões da entidade, buscando discutir a aplicação da arbitragem e da mediação nas áreas de foco das demais comissões. A partir dessas reuniões e debates, elaboramos Pílulas de Conhecimento, que se encontram disponíveis no site do IBRADIM / área associados /publicações/ Serie Arb Med.

Realizamos nove episódios, em reuniões conjuntas com as seguintes comissões:

1. Comissão de Condomínio
2. Comissão de Locação e Compartilhamento de Espaço
3. Comissão de Hotelaria e Mutipropriedade
4. Comissão de Contencioso Imobiliário
5. Comissão de Família e Sucessões
6. Comissão de Loteamento e Comunidades planejadas
7. Comissão de Urbanístico e Infraestrutura
8. Comissão de Shopping Center
9. Comissão de Negócios Imobiliários

Os convênios com as Câmaras de Mediação e Arbitragem, foi um projeto da Comissão de Arbitragem e Mediação do  IBRADIM,  que conjuntamente com a diretoria executiva da entidade, definiu critérios para a elaboração de convênios com instituições que administram procedimentos de Arbitragem e Mediação, no sentido de gerar benefícios (inclusive de natureza econômica) para os associados do IBRADIM, além de estimular a inserção de cláusulas compromissórias nos Contratos, sendo que, neste ano, já foram assinados três convênios: com a CAMANA, CAMFIESP e CAM da Associação Comercial de São Paulo com os seguintes benefícios:

1. CAMANA: desconto de 5% na taxa de administração e cursos;
2. CIESP/FIESP: 10% de desconto na taxa de administração;
3. ACSP/CEMAAC:30% na taxa de administração e 10% nos cursos.

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1. SÉRIE ARBITRAGEM E MEDIAÇÃO NO MERCADO IMOBILIÁRIO

EPISÓDIO 01: Mediação e Arbitragem em Condomínio

aspectos do procedimento de mediação, (iii) o reconhecimento da arbitragem como meio efetivo de solução de conflitos no mercado imobiliário, (iv) o crescimento da mediação na resolução de conflitos condominiais e o papel dos advogados na criação de uma cultura de aplicação da mediação nesse âmbito, (v) o papel dos gestores de condomínio no incentivo à mediação e à arbitragem, (vi) os momentos para utilização da mediação em conflitos condominiais, (vii) a possibilidade e a eficácia da inserção da cláusula de mediação na convenção condominial, (viii) a tendência jurisprudencial à validação da cláusula condominial prevendo métodos alternativos de solução de conflitos, (ix) temas passíveis de solução por esses métodos (exs.: mediação sobre direito de vizinhança e convivência entre condôminos e arbitragem sobre captação de imagem e áudio sem autorização), (x) a mediação como janela para o diálogo efetivo entre as partes, (xi) produção de prova técnica na arbitragem (casos envolvendo questões técnicas em condomínios, como benfeitorias e cobrança de taxas condominiais; possibilidade de análise técnica em mediação por parecerista neutro e procedimento para produção de laudo técnico em arbitragem) e (xii) a necessidade de desenvolvimento da cultura da mediação e da arbitragem nos condomínios brasileiros: cultura do consenso vs cultura da sentença; conflito continuado mesmo após sentença judicial; previsões legais que favorecem a construção de uma cultura de solução alternativa de conflitos e os impasses para atingimento de quórum assemblear para estipulação de cláusula compromissórias nas convenções condominiais.

EPISÓDIO 02: Mediação e Arbitragem em Locação

Temas abordados: (i) óbices ainda existentes à arbitragem dos conflitos, (ii) a ordem pública na Lei do Inquilinato como fator que não impede a arbitragem de conflitos locatícios, (iii) posições ainda refratárias à arbitragem pautadas na indisponibilidade da maior parte dos direitos locatícios, (iv) o cabimento e a adequação da arbitragem na resolução de uma série de conflitos locatícios, (v) a ausência de poder coercitivo como entrave já superado à utilização da arbitragem,  (vi) os projetos de lei contraditórios a respeito da extra judicialização de conflitos na locação (projeto de lei 8.247/21, prevendo a inadmissibilidade do despejo via processo arbitral vs projeto de lei 3.999/20, disciplinando o despejo extrajudicial), (vii) as matérias locatícias como campo fértil na utilização da mediação e (viii) as vantagens da mediação em relação ao litígio (seja judicial ou arbitral).

EPISÓDIO 03: Mediação e Arbitragem em Hotelaria

Temas abordados: (i) panorama histórico do setor hoteleiro, (ii) a necessidade de qualificação de profissionais e empresas para um bom desenvolvimento de negócios no setor e uma adequada estipulação de cláusulas contratuais, (iii) características das cláusulas de mediação e arbitragem no ramo (escolha casuística da câmara mais adequada e importância de estipulá-la na cláusula compromissória), (iv) diferenças entre a mediação e a arbitragem, (v) efeitos da pandemia no setor hoteleiro e impactos jurídicos na solução alternativa de controvérsias, (vi) importância da verificação da real vontade das partes em uma negociação, (vii) importância da colaboração do advogado na solução de um conflito, (viii) diferenças culturais no setor hoteleiro (importância da compreensão entre as partes, diferentes culturas e valorização da pluralidade), (ix) pontos a serem considerados no deslinde de um conflito: importância de entender o cerne da controvérsia e estabelecer quais as prioridades, (x) importância de conhecimento do próprio negócio e dos concorrentes, necessidade de diversificação de parcerias e imprescindibilidade de prévia delimitação do empreendimento, (xi) cláusulas compromissórias no setor hoteleiro: prática de mercado e soluções para a atualidade e elementos necessários para sua validade e eficácia, (xii) aspectos da sucumbência na arbitragem e na mediação, (xiii) normas internacionais recomendáveis de aplicação no setor hoteleiro, (xiv) arbitragens em conflitos multipartes e (xv) a arbitragem e a formação da coisa julgada como fatores importantes na avaliação sobre a adequação do método resolutivo.

EPISÓDIO 04: Mediação e Arbitragem em Contencioso Imobiliário

Temas abordados: (i) a problemática da produção antecipada de provas ante à convenção de arbitragem, (ii) a produção autônoma de provas no CPC/15 (art. 381), (iii) a jurisdição precária do juízo estatal ante à urgência (art. 381, inciso I), (iv) a divergência quanto à competência do árbitro na ausência do fator urgência (art. 381, incisos II e III): posição contraditória do STJ e debate quanto à jurisdição voluntária vs o efeito negativo da convenção arbitral, (v) competência arbitral para prova de fatos relacionados à incidência de convenção arbitral, (vi) análise da conveniência em litigar e entre arbitrar ou judicializar, (vii) os cuidados na estipulação e redação da cláusula compromissória e (viii) a mediação no contexto da produção autônoma de provas.

EPISÓDIO 05: Mediação e Arbitragem em Família e Sucessões

Temas abordados: (i) introdução da problemática da utilização das soluções adequadas de conflito em questões de planejamento patrimonial, (ii) conceito de planejamento patrimonial; (iii) a necessidade de uma análise casuística (olhar para a família, para o patrimônio e para a empresa), (iv) estrutura societária no planejamento patrimonial (a constituição de holdings); (v) acordos de sócio e empresas familiares, (vi) aspectos basilares da mediação e da arbitragem: sugestão de cláusula compromissória no acordo de sócios e julgado emblemático do TJCE (v. http://www.camaradearbitragemsp.org.br/pt/res/docs/20220405-modelos-de-clausulas-arbitragem-emediacao.pdf), (vii) a mediação no contexto da produção autônoma de provas, (viii) cláusula arbitral como negócio jurídico processual, (ix) mediação durante o planejamento patrimonial e (xi) esboço de conclusões: análise casuística sobre a vantagem da arbitragem, planejamento patrimonial como fator de preservação de patrimônio; legislação processual favorável à arbitragem e necessidade de adequação do procedimento a cada perfil de família e espécie de planejamento sucessório.

EPISÓDIO 06: Mediação e Arbitragem em Loteamentos

Temas abordados: (i) introdução da problemática da utilização das soluções adequadas de conflito em questões de loteamento, (ii) divisão de despesas do procedimento e debate sobre a possibilidade de imputá-las exclusivamente ao loteador, (iii) conveniência da arbitragem e da mediação nas questões de loteamento, (iv) sucumbência e custos dos métodos alternativos como entraves à sua utilização nesse ramo, (v) câmaras recomendáveis para contratos padrão de loteamento, (vi) possibilidade de invalidação da cláusula compromissória em contrato de adesão, (vii) arguição de arbitragem em preliminar de contestação, (vi) experiência comentada de mediação em questões de loteamentos: entraves culturais e custos, (vii) vantagens da arbitragem e da mediação nesse âmbito e (viii) esboço de conclusão: embora os métodos alternativos sejam adequados e a legislação propensa, há resistência para sua utilização na resolução de conflitos de loteamento, bem como inadequação de algumas câmaras, ativismo judicial e pluralidade de contratos (alguns mais adaptáveis à arbitragem do que outros). Ademais, debateu-se: os riscos na estipulação da cláusula compromissória ( reduzidos) e a conveniência de homologação de acordo com adquirente em câmara arbitral.

EPISÓDIO 07: Mediação e Arbitragem em Infraestrutura

Temas abordados: (i) introdução da problemática da utilização das soluções adequadas de conflito em questões de infraestrutura, (ii) adequação dos métodos alternativos  às disputas relacionadas a contratos públicos e/ou de infraestrutura, (iii) os métodos alternativos e adequados como facilitadores de diálogo e de preservação da boa relação entre as partes, (iv) o papel do board nos dispute boards em conflitos de infraestrutura (filtro e “rede de segurança”: temas sensíveis são tratados internamente, sem intervenção das partes e prevenção de escalada do conflito) e (v) alta(o) beligerância, volume documental, valor envolvido e complexidade dos conflitos oriundos de contratos públicos e de infraestrutura (dispute board como método adequado na solução de conflitos dessa natureza).

EPISÓDIO 08: Mediação e Arbitragem em Shopping Center

Temas abordados: (i) introdução da problemática da utilização das soluções adequadas de conflito em questões de shopping center (setor que exige rapidez para retorno do investimento), (ii) situação atual do setor de shopping center no Brasil, (iii) experiência comentada e relato de casos: utilização mais comum nos contratos-mãe, (iii) a vacância e a inadimplência como as maiores dores do setor, (iv) vantagens e desvantagens da arbitragem e da mediação na resolução de conflitos nos contratos de shopping center (dificuldades na utilização da arbitragem para conflitos com lojistas), (v) debate sobre se a relação-mãe seria ou não regulada por contrato com natureza de adesão, (vi) problemática dos custos, (vii) a mediação como alternativa adequada, (ix) existência ou não de uma obrigação legal das partes em negociar antes de instaurarem litígio e (x) esboço conclusivo: ainda é incipiente a cultura da mediação no Brasil, tempo e custo como fatores a serem considerados na escolha de métodos alternativos, necessidade de adequação de custos das câmaras para solução ágil e menos custosa, a fim de reduzir problemas de vacância e inadimplência e arbitragem e mediação como procedimentos bastante diversos.

EPISÓDIO 09: Mediação e Arbitragem nos Negócios Imobiliários

Temas abordados: (i) aspectos basilares da introdução da arbitragem no Brasil, (ii) principais aspectos da fase de escolha do método de solução de conflitos: adoção da arbitragem no setor imobiliário (exs mais comuns: casos de construção, build to suit, sale & lease back), motivos para utilização da arbitragem (sendo o principal o conhecimento técnico/ especialidade dos árbitros), cuidados na escolha da câmara e redação da cláusula compromissória (mediação como alternativa adequada em qualquer fase, mas recomendável estipulação prévia), (iii) principais aspectos da fase posterior ao surgimento do litígio: oratória, experiência e zelo dos advogados na apresentação das provas e características desejáveis dos árbitros (especialidade, foco e disponibilidade) e (iv) esboço conclusivo no sentido de que a arbitragem é adequada ao mercado imobiliário em contratos paritários, desde que os julgadores tenham especialidade e disponibilidade, que as partes tenham escolhido bem a câmara e o tribunal arbitral e que o presidente do tribunal esteja realmente focado na solução do litígio. Além disso, debateu-se: (i) a desnecessidade de formação do árbitro em Direito, (ii) formas de adequação do tempo/ duração de um procedimento arbitral, (iii) critérios para verificação de idoneidade dos profissionais e câmaras de arbitragem, (iv) resistência na arbitragem em contratos agrários e (v) o financiamento de câmaras arbitrais por seus associados.

1. CONVÊNIOS COM CÂMARAS DE MEDIAÇÃO E ARBITRAGEM

1º CONVÊNIO: CAMANA

2º CONVÊNIO: Ciesp/Fiesp

Dia 29 de junho, Câmara de Conciliação Mediação e Arbitragem CIESP/FIESP para a assinatura de convênio com o IBRADIM (Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário), objetivando incentivar associados do setor imobiliário a conhecerem e utilizarem mais as ferramentas de mediação e arbitragem, com o intuito de resolver disputas contratuais extrajudicialmente.

3º CONVÊNIO: CAM da Associação Comercial de São Paulo

Formalização de mais um convênio do IBRADIM, com a câmara de mediação e arbitragem da Associação Comercial de São Paulo.

 

📅 Publicado em: 26/12/2023