Comissão IBRADIM de Contencioso Imobiliário

Janeiro – reunião 1 – negócios jurídicos processuais

Iniciamos o ano de 2022 com a retomada do tema “negócios jurídicos processuais”. Com a exposição do colega Victor Miranda, especialista no assunto, e os debates suscitados por Igor Rossoni, José Carlos Puoli, Rafael Ribeiro Rodrigues, Thiago Biazotti, Umberto Bresolin, a reunião abordou aspectos técnicos e práticos relacionados ao tema.

As convenções processuais foram examinadas como elementos de alocação/partilha de riscos econômicos dos negócios praticados pelas partes. À luz do ordenamento brasileiro (especialmente CF, CC, CDC e CPC), tratou-se das perspectivas e limites de aplicação dos negócios jurídicos processuais em contratos empresariais e em contratos de consumo. Discutiu-se, ainda, a respeito de hipóteses práticas de uso dos negócios jurídicos processuais em negócios imobiliários, especialmente compromissos de venda e compra de unidades (distrato) e contratos de locação.

 Fevereiro e março – reuniões 2 e 3 – execução de verbas condominiais

Por força de inovação trazida pelo CPC/2015, o crédito decorrente de despesas de condomínio, devidamente documentado e comprovado, passou a integrar o rol dos títulos executivos extrajudiciais (art. 784, VIII, CPC). Passados mais de 05 anos de vigência da alteração legislativa, era grande o interesse entre os profissionais que atuam no contencioso imobiliário em reconhecer as repercussões, nos Tribunais, da inovação legislativa. A esse tema foram dedicadas as reuniões de fevereiro e março de 2022. Os colegas Carlos Feijó, Marcus Vinícius Martins, Pedro Fernandes, Samantha Oliveira e Tiago Oliveira cuidaram da exposição do tema e os debates foram suscitados por José Carlos Puoli, Thiago Biazotti e Umberto Bresolin.

O tema foi inicialmente abordado a partir das possíveis técnicas processuais de recuperação de crédito pecuniário – ação de cobrança, monitória ou execução -, suas peculiaridades e requisitos; diferenciando-se os contornos que assumem na Justiça Comum e nos Juizados Especiais.

Especificamente sobre a cobrança em sede de execução, tratou-se das exigências impostas pela lei e pela jurisprudência. Também se examinou a questão da inclusão das prestações vincendas no processo de execução e aspectos relacionados à prescrição. Houve ainda aprofundadas discussões sobre questões polêmicas ligadas à legitimidade passiva em situações especiais, tais como copropriedade, locação, comodato, compromisso de venda e compra e alienação fiduciária. Para esgotar tema, também foram debatidos o aparente conflito entre o art. 1345 do CC e a natureza propter rem do crédito condominial X tema 886 do STJ; a imissão na posse do comprador como requisito da responsabilidade e as situações de abuso de direito do comprador.

 Abril, maio, junho e julho – reuniões 4,5,6 e 7 – alienação fiduciária de bem imóvel

Ao longo de 4 (quatro) reuniões havidas nos meses de abril, maio, junho e julho as questões pertinentes à alienação fiduciária de imóvel e sua execução extrajudicial foram exaustivamente debatidas.

Como ponto de partida, foram recapituladas as características gerais da alienação fiduciária de bem imóvel. Na sequência, foram debatidas as responsabilidades do devedor fiduciante, do credor fiduciário e do arrematante pelo pagamento de débitos condominiais decorrentes da coisa dada em garantia: quem responde e com qual patrimônio.

Também se tratou do procedimento da execução extrajudicial da AF, da impossibilidade de resolução por inadimplemento do devedor fiduciante e do tema 1091 do STJ.

Foi debatida, ainda, a interpretação a respeito da extinção da dívida operada pela adjudicação obrigatória no caso de frustrações dos leilões; que se estendeu a partir do quanto previsto no PL 4188/2021 (reforma do Sistema de Garantias).

A propósito do PL 4188/2021 (reforma do Sistema de Garantias), no que se relaciona à alienação fiduciária de bem imóvel e sua execução extrajudicial, foram discutidos os prós e contras das propostas de afastamento da extinção da dívida no caso de 2º leilão infrutífero; de possibilidade de cobrança do saldo remanescente da excussão da garantia em ação de execução (caberia, eventualmente, a ação monitória, nos termos da Súmula 384 do STJ, até porque na execução extrajudicial não há margem para discussão sobre documentos que proporcionem liquidez à obrigação); de estabelecimento de valor mínimo para o segundo leilão (problemas da importação de técnicas do CPC que não são compatíveis com o sistema da execução extrajudicial).

Os temas foram expostos por Carolina Rinaldi, Felipe Banwell Ayres Luiz Antônio Lorena, Samantha Oliveira e Umberto Bresolin. Participaram dos debates Carlos Santana, Felipe Banwell Ayres, Gustavo Nunes, José Carlos Puoli, Marcus Kikunaga, Thiago Biazotti e Umberto Bresolin.

Agosto e setembro – reuniões 8 e 9 – adjudicação compulsória judicial e extrajudicial.

O advento da Lei 14.382/2022, que inseriu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos, resgatou o interesse na discussão da figura da adjudicação compulsória, que, como se sabe, é instrumento que permite ao compromissário comprador adimplente, com preço quitado, obter coercitivamente o título de transferência de domínio não outorgado pelo compromitente vendedor. A este tema foram dedicadas as reuniões de agosto e setembro de 2022.

Ao lado da tradicional forma judicial da adjudicação compulsória, que se processa por técnica jurisdicional de suprir a ausência de manifestação de vontade do contratante, recentemente, em prestígio às técnicas de desjudicialização, a 14.382/2022 inseriu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos, para instituir a adjudicação compulsória extrajudicial.

O regramento extrajudicial, no entanto, parece insuficiente. É consenso que a quitação do preço é requisito da adjudicação compulsória, embora não o diga claramente a nova lei. A prescrição da pretensão de cobrança não afeta o direito material, de modo que não deveria ser suficiente para a adjudicação, embora haja julgados em contrário. É possível sustentar que, prescrita a pretensão de cobrança, há transmutação da posse do comprador, que passa a ser ad usucapionem, o que permite a aquisição em razão de usucapião após o prazo legal, mas não por adjudicação. Após exame detalhado do procedimento extrajudicial e debate das principais questões a ele relacionadas, concluiu-se que a adjudicação compulsória extrajudicial, tal como regrada no art. 216-B na Lei de Registros Públicos, é instrumento promissor, mas é incompleto e precisa ser regulamentado pelo CNJ em vários de seus aspectos.

Quanto à adjudicação compulsória judicial, revisitada à luz da evolução do direito ao longo das últimas décadas, concluiu-se que a técnica jurisdicional de suprir a ausência de manifestação de vontade do contratante pode ser substituído, com vantagens, pelo procedimento pertinente às obrigações de fazer e não fazer, mais efetivo.

Os temas foram expostos por Alan Felipe Provin, Celina Pessoa, José Carlos Puoli, Thiago Biazzotti e Umberto Bresolin. Participaram dos debates Alan Felipe Provin, Hélio Virgílio, José Carlos Puoli, Thiago Biazotti e Umberto Bresolin.

Outubro – reunião 10 – fraudes patrimoniais

A recente Lei 14.382/2022 também promoveu ajustes normativos que repercutem na disciplina das fraudes patrimoniais, especialmente da fraude à execução. A esse tema foi dedicada a reunião de outubro, na qual foram expositores Alan Felipe Provin, Carolina Rinaldi e Renata Silva; e debatedores Thiago Biazzotti e Umberto Bresolin.

A disciplina legal e o entendimento jurisprudencial a respeito das fraudes patrimoniais vem se alterando. O regime do CPC/73 exigia a obtenção das certidões forenses para demonstração de boa-fé. Evoluiu-se, em razão da súmula 375-STJ e do entendimento firmado no Tema 243, no sentido da “anotação” dos atos na matrícula para caracterização da má-fé do adquirente (ciência do risco da aquisição). Em paralelo, foram aperfeiçoadas as técnicas de acesso do credor à matrícula, para facilitar a “anotação”. A Lei 13.097/15 consagrou a técnica da concentração na matrícula, mas o CPC/2015 adotou 2 sistemas antagônicos.

A Lei 14.382/22, especialmente no §2º do art. 54 da Lei 13.097/15, procurou estabelecer cabalmente a técnica da concentração na matrícula, mas traz contradição em si: dispensa certidões forenses para aferir pendência de demandas que possam reduzir alienante à insolvência, mas exige certidões forenses para verificar eventual pendência de ação de usucapião, falência, créditos da fazenda pública etc.

Se aparecerem pendências cíveis nas certidões forenses, não levadas à matrícula, remanescerá a boa-fé? E se houver outras provas da má-fé?

Demais disso, a técnica da concentração na matrícula também traz dificuldades aos registradores, em razão da necessidade de enquadrar o ato registrado a uma das hipóteses (nem sempre claras) do art. 54.

Após debates, concluiu-se que a melhor interpretação é a de que a presunção de boa-fé continua sendo relativa; bem ainda que, uma vez reconhecida a fraude patrimonial, em qualquer de suas modalidades, o efeito jurídico é de ineficácia relativa.

 Novembro – reunião 11 – sistema “sniper”

            Nos últimos meses de 2022, causou alvoroço no meio forense a divulgação do desenvolvimento e implantação do SNIPER – Sistema Nacional de Investigação Patrimonial e Recuperação de ativos, que promete trazer mais efetividade à execução por quantia na medida em que facilita a identificação de patrimônio do executado. Foi este o tema da reunião do mês de novembro, na qual foram expositores Rafael de Frias e Felipe Ayres e debatedores Alan Felipe Provin, Marcelo Allevato, Carlos Santana, José Carlos Baptista Puoli e Umberto Bresolin

Foi demonstrado na reunião que o SNIPER é uma ferramenta que tem por objetivo a identificação de bens passíveis de constrição, para satisfação de crédito pecuniário. Trabalha com dados obtidos em outras fontes (Receita Federal, SISBAJUD, RENAJUD etc.) e faz cruzamento de informações exibidas em grafos, que identificam relações jurídicas das quais o devedor participa.

Concluiu-se que o sistema é promissor, mas ainda é embrionário, há várias questões a serem solucionadas a respeito de seu uso (como os juízes vão operar? O que será disponibilizado ao advogado? Como se dará a constrição etc.) e de seus limites (proteção de dados, risco de abusos por constrições indevidas etc.); que devem ser suscitadas e respondidas conforme a evolução do sistema.

 Dezembro – reunião 12 – ações possessórias coletivas e a decisão do stf na adpf 828.

            Na última reunião do ano de 2022, será debatida a decisão prolatada pelo STF na ADPF 828, que trata do regime jurídico transitório para cumprimento de ordens judiciais e administrativas de reintegração de posse em imóveis que foram objeto de esbulho coletivo. A exposição será feita por Umberto Bresolin.

A decisão em questão foi amplamente repercutida no início do mês de novembro de 2022, inclusive na grande mídia, e imediatamente gerou acalorados debates. Muitos viram na decisão verdadeira ameaça ao direito de propriedade e intromissão indevida do Judiciário em atos que caberiam ao Poder Legislativo. Outros não identificaram grandes inovações na decisão, sob os argumentos de que, além de excepcional (porque aplicável apenas às reintegrações suspensas em razão da Pandemia de Covid-19), não difere da técnica de mediação determinada pelo CPC/2015 nos esbulhos coletivos em caso de posse velha.

📅 Publicado em: 27/12/2022