Comissão de Shopping Centers
Por conta, especialmente, das ocorrências relacionadas à pandemia nos dois anos anteriores, o ano de 2022 e, para os estudos relacionados aos shoppings centers, foi tentador e, sobretudo desafiador quanto às mais variadas teses.
E assim ocorreu pois, discussões acerca (i) da obrigatoriedade, ou seu inverso, quanto às negociações de condições relacionadas à economicidade do contrato foram empreendidas (ii) da possibilidade quanto a intervenção judicial visando a concessão de perdão, total ou parcial e, independentemente, da prova do dano, quanto ao pagamento da remuneração e demais consectários (dentre os quais: as despesas rateáveis, as contribuições ao fundo de promoção) devidos por conta da ocupação foram desenvolvidas; (iii) da tese aplicável por conta dos fatos havidos, havendo discussão acerca da aplicação da teoria da imprevisão, da perda do objeto em que se fundava o contrato, da impossibilidade superveniente e suas derivações surgiram e, (iv) da circulação de pareceres, relacionando-se a mencionados temas, um pela Professora Judith Martins-Costa e, outro, pelo Professor Fabio Ulhoa Coelho foram consubstanciados e, por vezes, debatidos em variadas instâncias.
Mas, não apenas isso tudo.
Em paralelo à tentativa consolidação deste cenário desafiador, outras questões relevantes ao shopping center passaram a ser debatidas por conta do início de sua ocorrência (seja por conta da vigência ou por circunstâncias relacionadas a negociações decorrentes da elevação dos número de shopping centers e a escassez de ocupantes).
Uma delas, a relacionada à aplicação da Lei Geral de Proteção de Dados e como impactava, na prática, as atividades até então costumeiramente desenvolvidas na esfera do estabelecimento em shopping center, tais como: as campanhas promocionais; ao tratamento das urnas em acrílico e a possibilidade da identificação dos dados sensíveis dos participantes; aos cadastros de clientes e frequentadores; ao controle do faturamento; as filmagens dos frequentadores; os programas de fidelidade e a possibilidade de fornecimento, ou não, das informações aos ocupantes (lojistas) do estabelecimento em shopping center; biometria facial e suas consequencias; dentre outras particularidades.
De outro lado, emergem e crescem as discussões acerca da possibilidade de revisão do Custo Total de Ocupação (CTO), isto é, daquele valor que, em princípio – e aqui já surge o debate – representa o máximo a ser pago por conta da ocupação (remuneração pelo uso, despesas rateáveis e contribuição a fundo de promoção). Uns defendendo a impossibilidade, por conta da intenção dos contratantes ao contratar; outros, defendendo a possibilidade, a depender de como estipulada – i.e. esquartejadas, ou não, as rubricas por meio das quais é insculpido o CTO – a condição no instrumento de contrato. E dessa discussão emergindo questionamentos periciais, pois, afinal, como ponderar tais circunstâncias no cálculo? Mas, uns e outros, debatendo acerca da aplicação, apenas, da revisional tendo por base o comando da lei especial aplicável (lei de locações prediais urbanas) – logo, apenas a cada período de três anos – e, outros, postulando, também, a revisão por onerosidade excessiva tendo por base a lei geral decorrente da aplicação do Código Civil. Seriam tais revisões passíveis de conciliação, especialmente, na esfera dos negócios jurídicos paritários? Mas, são eles, de fato, paritários? Para além do dever do organizador do shopping center informar, há também o Dever do ocupante informar-se?E as discussões prosseguem e as divergências se acentuam.
De outro lado e, paralelamente, a estas discussões que denotam a grandeza do universo dos negócios em shopping center, houve lançamento de livro, pela Editora Quartier Latin, nominado de Shopping Center: fundamentos, direito de empresa e comércio eletrônico, de autoria do atual Presidente da Comissão, Marcelo Barbaresco, que aborda a questão do e-commerce e seu tratamento nas relações que se estabelecem entre os participantes do negócio em shopping center. A este respeito, particularmente interessante a conclusão e a que todos desafia à reflexão: o shopping center físico é estabelecimento de empresa; é constituída tal empresa por meio da junção das demais empresas nele estabelecidas; tal empresa shopping center é uma empresa de contato e que celebra contratos; do contato e contratos, emerge o estabelecimento que todos importa e interessa em dada medida e, portanto, emergindo a vedação da prática do e-commerce, por meio direto ou indireto, do estabelecimento de empresa shopping center, por conta de constituir concorrência desleal, geral ou específica, a depender das circunstâncias de cada caso.
Enfim, o ano de 2022 foi desafiador ao pensar e aos negócios jurídicos em shopping center e demandou, de seus jurisconsultos e estudiosos, um mergulhar em circunstâncias impensadas e que estão longe de serem pacificadas. Afinal, não há final mas, sempre, um recomeço.
Por Marcelo Barbaresco
📅 Publicado em: 27/12/2022
